PPP を活用した新たなＮＴ再生スキームの考え方 1 泉北ＮＴのあり方を考える懇談会 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２ １．泉北ＮＴの状況・・・・・・・・・・・・・・ ７ ２．泉北ＮＴの将来イメージ・・・・・・・・・・ 19 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方・・・・・・ 26.

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1 PPP を活用した新たなＮＴ再生スキームの考え方 1 泉北ＮＴのあり方を考える懇談会 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２ １．泉北ＮＴの状況・・・・・・・・・・・・・・ ７ ２．泉北ＮＴの将来イメージ・・・・・・・・・・ 19 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方・・・・・・ 26

2 2 本レポートは、千里ＮＴに次いで高度経済成長期に開発された泉北ＮＴを対象と して、ただ単にＮＴの再生という視点だけではなく、今後の日本のまちの縮図とも いえる人口・世帯数の減少、高齢化の進展の中で、まちを構成する多様なステーク ホルダーに着目して、現状をどのようにとらえ、PPPの視点でどのように手を打っ ていくべきかをモデル的に検討したものである  泉北ＮＴは、大阪都心から約25㎞、難波までの通勤時間は約30分の距離に立地。３つのク ラスターで構成され、その間に旧集落が点在する。ＮＴの一つ先が、泉北高速鉄道の終着駅 の和泉中央駅で、現在も都市再生機構が宅地開発を行っている  千里ＮＴに次いで昭和42年にまちびらき。それから40年以上が経過し、以前は若年人口が 中心だった泉北ＮＴの人の構成は、すでに府の平均並みにまでなっており、今後、人口・世 帯の流出と高齢化が急速に起こると予想される。千里ＮＴでは府営住宅でのPFI事業のように 個別に枠組みを示すことにより、民間による自律的な取り組みが進み再生が行われているが、 泉北ＮＴでは、必ずしも同様ではない。  検討に際しては、沿線全体を捉え、泉北ＮＴの価値向上に向けて、戸建て住宅・マンション の所有者、大阪府、ＵＲ、府公社、交通事業者、商業事業者など、各ステークホルダーが、 今後どのように協働し何をしていくべきか、それを行うためには、法律、予算、土地利用の バリアがどのようなものがあって、今後、この問題にいかに取り組むべきかを検討した はじめに

3 3 はじめに － 泉北ＮＴの概要 関西国際空港 千里ニュータウン 泉北ニュータウン 堺市 新大阪駅 大阪駅 難波駅 和泉中央駅 大阪駅 から 10 ㎞ 20 ㎞ 30 ㎞ 事業手法・主体新住宅市街地開発事業 大阪府 事業期間 1965 （昭和 40 ）年 12 月～ 1983 （昭和 58 ） 年 3 月 入居開始 1967 （昭和 42 ）年 12 月 開発面積約 1,557ha （堺市 1,511ha) 地区・住区３地区 16 住区 計画戸数約 54,000 戸 ( 堺市 53,500 戸） 現状戸数（堺市）約 58,100 戸 ※２ 計画人口約 18 万人 現状人口（堺市） 136,613 人 ※１ 現状世帯数（堺市） 59,210 世帯 ※１ ※１ 平成22年国勢調査人口に、住民基本台帳人口と外国人登録人口の増減を加減して 算出した人口・世帯数 ※２ 泉北ニュータウン再生指針資料編をもとに、公的賃貸住宅は平成23年3月31日時 点の現況管理戸数に変更し算定  泉北ニュータウンは、昭和 30 年代の大都市圏への人口集中により発生した住宅需要に 対応するため、千里ニュータウンに次ぐ、大阪府内第２の大規模ニュータウンとして開 発。昭和 42 年のまちびらきから約45年、完了から約30年が経過。 ■ 泉北ＮＴの位置図■ 泉北ＮＴの概要 栂・美木多駅 栂地区 光明池地区 泉ヶ丘駅 泉ヶ丘地区 光明池駅 和泉中央駅 金剛駅

4 4 はじめに － 全国の古い大規模ＮＴ  高度経済成長期に開発がはじまり、完了後30年以上経つ大規模ＮＴは全国に25地区。その内 計画戸数が1万戸を超えるＮＴは、千里ＮＴ、高蔵寺ＮＴ、泉北ＮＴ、板橋、港南台、洛西NT の5地区 ■ 1973（昭和48）年度以前開始、1982（昭和57）年度以前終了、200ha以上の公的な住宅・宅地開発事業 （資料） 国土交通省土地水資源局土地政策課 「全国のニュータウンリスト」（平成 23 年 3 月）に基づき懇談会事務局で作成 施行面積 (ha) 事業主体事業手法 事業年度 （開始） 事業年度 （終了） 事業 期間 完了後 経過年数 計画戸数 （戸） 計画人口 （人） 公的住宅戸数 1 那覇第一地区沖縄県那覇市 223 市町村区画整理 1955197116 41 － － 2 千里ニュータウン大阪府 吹田市、豊中市 1,160 都道府県 新住、一団 地 196019699 43 37,330 150,000 約 24,000 戸 3 鳥取北海道釧路市 485 市町村区画整理 196219686 44 － － 4 大麻北海道江別市 214 都道府県新住 1964198016 32 7,200 27,000 5 千城台千葉県千葉市 207 公社旧住造法 196519738 39 8,800 － 6 高蔵寺（高蔵寺ニュータウ ン） 愛知県春日井市 702 都市機構区画整理 1965198116 31 20,600 81,000 約 8,000 戸 7 泉北ニュータウン大阪府堺市、和泉市 1,557 都道府県新住 1965198217 30 54,000 180,000 約 19,500 戸 8 金剛大阪府 富田林市、大阪狭山 市 216 都市機構区画整理 196519694 43 7,740 31,000 9 周南山口県周南市 225 都市機構区画整理 196519738 39 6,400 26,200 10 北小金千葉県松戸市 230 都市機構区画整理 196619715 41 7,940 32,000 11 板橋東京都板橋区 332 都市機構区画整理 196619715 41 17,050 60,000 約 8,300 戸 12 洋光台神奈川県横浜市 208 都市機構区画整理 196619737 39 8,558 33,000 13 東郷（日の里）福岡県宗像市 218 都市機構区画整理 196619693 43 5,100 20,000 14 もみじ台北海道札幌市 242 市町村新住 1968198012 32 9,000 32,000 15 将監団地宮城県仙台市 207 公社公的一般 196819757 37 5,603 19,611 16 港南台神奈川県横浜市 299 都市機構区画整理 1969198112 31 12,230 46,500 約 2,400 戸 17 洛西ニュータウン京都府京都市 261 市町村新住 1969198112 31 10,900 44,000 約 6,500 戸 18 名谷（須磨ニュータウン）兵庫県神戸市 276 市町村新住 1969198112 31 9,800 36,000 19 対雁北海道江別市 260 市町村区画整理 197019777 35 － － 20 松園ニュータウン岩手県盛岡市 217 公社公的一般 197019777 35 4,419 15,000 21 新涯西部広島県福山市 212 市町村区画整理 1970198111 31 － 17,000 22 妻木苅間（筑波研究学園都市）茨城県つくば市 276 都市機構区画整理 197119776 35 6,760 28,000 23 上原（筑波研究学園都市）茨城県つくば市 298 都市機構区画整理 197319785 34 1,618 6,800 24 冨士見埼玉県 坂戸市、鶴ヶ島市、川越 市 215 都市機構区画整理 197319796 33 4,970 18,200 25 落合兵庫県神戸市 239 都市機構区画整理 197319785 34 9,000 35,000

5 5  PPP（Public-Private Partnership）は、広範な概念で、一般的・制度的な定義は無 い。日本以外では、PFIも含み公民が連携して公共サービスの提供等を行うスキーム をPPP と呼んでいるのが一般的である  EUでも、PPPという用語は統一されていない。一般的には、この用語はサービスを 提供するインフラの資金供給、建設、更新、運営、維持管理を行う民間と公共の協 力の形態をいう 「EU委員会（2004）」  IMFでは、PPPは民営化とは別異の概念としてPPPを位置づける一方、公的セクター と民間セクターが連携して持続的なサービス提供を行うものとし、コンセッション 方式 をその概念に含むとしている。PPPについて、何が構成要素であり、何が構成 要素でないかという明確なコンセンサスはないが、PPPについては大きな二つの重 要な特徴がある ① リスクを公的セクターから民間セクターに移転することにより、施設整備や運営、維持管 理の個別の業務を一括して民間が受託し、民間は公共に対して（個別の業務を行うのではな く）サービスの提供を行う ② 民営化やアウトソーシングとの大きな相違は、公的セクターと民間セクターが連携して持 続的なサービスの提供を行うことである 「IMF（2004）」 （資料）国土交通省『PRE戦略を実践するための手引書（2010改訂版）』（2010） 等 はじめに － PPPとは？

6 6 はじめに － 全国の公営住宅におけるPFI事業  大阪府では、平成15 年度より府営住宅のPFI事業に取り組み、現在までに11事業、3,504戸、 その内千里NTでは４事業1,867戸実施。全国のPFI事業戸数（5,826戸）の約６割を占める ■ 全国の公営住宅におけるPFI事業一覧 （資料） 国土交通省所管PFI事業一覧(平成24年1月1日現在）より懇談会事務局が作成。「現在の状況」は、各主体HP等から懇談会事務局で作成。 NO事業名整備戸数実施主体事業方式実施方針公表現在の状況 1県営上安住宅（仮称）整備事業110広島県BTOH14.3.29事業中（管理）約20年 2PFIによる県営住宅鈴川団地移転建替等事業30山形県BTOH15.6.27事業中（管理）約20年 3県営坂地区住宅整備事業160広島県・坂町BTOH15.11.20事業中（管理）約20年 4大阪府営東大阪島之内住宅民活プロジェクト66大阪府BTH16.2.6完了 5PFIによる京都府府営住宅常団地整備等事業105京都府BTOH16.7.28事業中（管理）約20年 6山形県営松境・住吉団地移転建替等整備事業133山形県須田市BTOH16.12.27事業中（管理）約20年 7大阪府筆ヶ崎住宅民活プロジェクト278大阪府BTH17.5.20完了 8沼津市営住宅自由が丘団地整備事業214静岡県沼津市BTOH17.7.29事業中（管理）約20年 9PFIによる防府・高井県営住宅東ブロック整備等事業136山口県BTOH17.12.20事業中（管理）約20年 10大阪府営苅田住宅民活プロジェクト248大阪府BTH18.3.29完了 11大阪府営岸和田市下池田民活プロジェクト221大阪府BTH18.3.29完了 12県営坂地区住宅整備事業（第２期）80広島県・坂町BT H18.4.19完了 13新星比内町市営住宅建替事業260秋田県秋田市BTH18.8.2完了 14蓮花寺市営住宅建替事業50富山県高岡市BTH18.8.17完了 15米沢市公営住宅塩井町団地建替等事業（１号棟）40山形県米沢市BT0H18.10.12事業中（管理）約20年 16PFIによる市営長曽根団地・深井中町団地建替等事業200大阪府堺市BTH18.12.25完了 17大阪府営千里佐竹台住宅（2丁目）民活プロジェクト505大阪府BTH19.1.18完了 18大阪府営東大阪新上小阪民活プロジェクト181大阪府BTH19.2.14完了 19PFIによる山形県営通町団地移転建替16山形県BTOH20.1.25事業中（管理）約20年 20小松市営川辺町住宅建替事業110石川県小松市BTH20.3.24完了 21大阪府営豊中新千里東住宅民活プロジェクト450大阪府BTH20.7.4事業中（整備） 22大阪府営吹田藤白台住宅民活プロジェクト527大阪府BTH21.3.12事業中（整備） 23市営甲子園九番町団地第１期建替事業280兵庫県西宮市BTH21.4.1完了 24大阪府営堺南長尾住宅民活プロジェクト443大阪府BTH21.4.22事業中（整備） 25大阪府営吹田竹見台住宅民活プロジェクト385大阪府BTH21.8.12事業中（整備） 26米沢市公営住宅塩井町団地建替等事業（2号棟）30山形県米沢市BTOH21.10.23事業中（整備）約20年 27市営甲子園九番町団地第2期建替事業168兵庫県西宮市BTH22.7.1事業中（整備） 28広島市営吉島住宅更新事業200広島県広島市BTH23.4.22H24.3実施方針修正版公表 29大阪府営枚方田ノ口住宅民活プロジェクト200大阪府枚方市BTH23.4.28H24.1落札者決定

7 １．泉北ＮＴの状況 7

8 8 多くの公共ストックで構成されるハードの老朽化が止まらない構造である一方、 住民の高年齢化が進みつつある。これらがアメニティ、コミュニティ、サービス の低下と資産の目減りを伴いながら、街の魅力を今後30年にわたって確実に低下 させていきかねないのが現状である  住宅ストックは既に約7割が築30年以上と老朽化が進みつつある。公的住宅の各保有者な どが単に自らの経済合理性を追求する状況になれば、建替えがより進まず、今後30年間にわ たって未曾有の老朽化が進行する恐れがある  大阪府の平均と比べても生産年齢人口の多い、若々しい街だった泉北ＮＴは、急速に高齢 化が進んでいる。現状ではすでに府の平均並みにまでなっており、30年後には生産年齢人口 が今の半分になり、構成比も63％から49％に減少すると予測されている  泉北ＮＴの土地価格（公示価格）は、以前は周辺地域より高かったが、ここ数年下落幅が 拡大しており、不動産を保有する個人は資産の目減りが大きいため住替えが進まない状況に ある  生産年齢人口の激減にともなう地域経済の縮小により、さまざまなアメニティ、コミュニ ティ、サービスの低下が始まっており、このことがさらに新たな住民にとっての魅力減につ ながっている １．泉北ＮＴの状況

9 １．泉北ＮＴの状況（ハード） ー 住宅ストックの状況 9 大阪府（Ｈ２０）泉北ＮＴ（Ｈ２０） 泉北ＮＴ（３０年後） ・公営（府営）は建替 により 1,000 戸新たに 供給。 ・戸建て、マンション 等は各々 1,000 戸／ 10 年 活用地等での供 給を見込む。 30年後  住宅ストックは既に約7割が築30年以上と老朽化が進みつつある。さらに、公的住宅の各 保有者などがそれぞれの経済合理性を追求する結果建替えは行われず、今後30年間にわ たって未曾有の老朽化が進行する恐れがある （資料） 平成 20 年 住宅土地統計調査により懇談会事務局で作成 （ 115 千 戸） （ 353 千 戸） （ 77 千 戸） （ 690 千 戸） （ 706 千 戸） （ 800 千 戸） （ 630 千 戸） （ 4.8 千 戸） （ 5.0 千 戸） （ 7.6 千 戸） （ 33.1 千 戸） （ 4.9 千 戸） （ 0.1 千 戸） （ 2.2 千 戸） （ 2.6 千 戸） （ 2.9 千 戸） （ 2.8 千 戸） （ 5.0 千 戸） （ 7.1 千 戸） （ 33.8 千 戸） ・戸建て住宅は築 50-59 で 500 戸滅失、築 60 年 以上で 1,000 戸滅失す ると想定 合計61千戸 合計56千戸 合計3,371千戸

10 10 １．泉北NTの状況（ハード） － 公的ステークホルダーの状況 府営住宅ＵＲ賃貸住宅府公社賃貸住宅 ストック数 15,797戸 （府域135,842戸）※１ 8,324戸 （府域114,679戸）※１ 5,385戸 （府域22,047戸）※１ 泉北NTに あるストッ クの考え方  この10年で建替えや集約化で 戸数削減を約3,000戸行うが、 その他の住宅は、耐震改修等を 実施し、耐用年限まで活用  この10年で一部戸数削減を行う が、大半は耐震改修等を実施し、 耐用年限まで活用  耐震改修等を実施し、耐用年限 まで活用 耐用年限 まで 活用戸数 約12,000戸※2 （約75％） 約8,000戸※2 （約95％） 5,385戸※2 （100％） 各主体の経 営方針  今後の必要数を見極める中で、 良質なものは活用することを基 本に、長期的な視点から世帯数 の減少動向や市場全体の状況を 勘案し、総合的に施策を展開。  これらにより、将来のストック 戸数の半減をめざす。 「大阪府財政構造改革プラン （案）」（平成22年10月公 表）  現在のストック（約77万戸）に ついて、居住者の居住の安定を 十分確保しつつ、平成30年度ま でに、約10万戸の再編に着手し、 約5万戸のストックを削減  平成60年頃までに、現在のス トックの概ね3割を削減 「ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編 方針 」（平成19年12月公表）  現在進めている建替事業を推進 するとともに、一部の団地で経 営を廃止することにより、概ね 10％、2400戸を削減し、約2万 2千戸の管理戸数となる。 「自立化に向けた10年の取組み」 （平成20年6月公表） ■ 各主体における管理・運営方針  公的賃貸住宅の各ステークホルダーは、それぞれの経営体としての方針が優先され、泉北Ｎ Ｔ再生を目指した取り組みになっておらず、ＵＲ・府公社はほとんど現状のまま ※１ 平成23年3月31日現在 ※２ 各主体の現計画をもとに、懇談会事務局で推計

11 地域 H13 価格 H24 価格 下落率 大阪市住宅地平均 310231 ▲ 25.5 堺市住宅地平均 180124 ▲ 30.8 金剛（大阪狭山 市） 163123 ▲ 24.5 のぞみ野（和泉 市） 13693 ▲ 32.4 竹城台（堺市南 区） 170107 ▲ 37.1 槇塚台（堺市南 区） 15291 ▲ 40.1  泉北ＮＴの土地価格（公示価格）は、以前は周辺の地域より高かったが、ここ数年下落幅 が拡大している。不動産を保有する個人にとっても、資産の目減りが顕著で、住替えの障 害になっている ※単位千円／㎡ 公示価格の推移（Ｈ１ 3 年基準の指数） 11 （資料）土地総合情報システム（総務省）より懇談会事務局で加工 １．泉北ＮＴの状況（ハード） － 地価の状況 公示価格の推移（ H13 － H24 ） 和泉中央駅 泉ヶ丘駅 金剛駅 のぞみ野 竹城台 槇塚台 金剛 のぞみ野 竹城台 槇塚台 金剛 大阪市 堺市 栂・美木多駅 光明池駅

12 １．泉北ＮＴの状況（ハード） 12 泉北ＮＴ（Ｈ２２） 泉北ＮＴ（３０年後）  公的ストックは各クラスターの駅周辺に集中。各主体の現行計画では、30年後も駅前地域 のストックは、そのままの状況となる ※ 各主体の現計画をもとに、懇談会事務局で作成

13 →推計 泉北ＮＴ 将来人口推計 13  泉北ＮＴは、現状の年齢構成は大阪府全体とほぼ同じであるが、30年後は人口は35％減、 大阪全体の減少率の2倍のスピードであり、高齢化率も42％と大阪府全体（38％）より ５％高い。 １．泉北ＮＴの状況（ソフト） － 将来人口推計とその構成 大阪府 将来人口推計 →推計 (7.0%) (13.3%) (42.4%) (11.9%) (23.0%) (38.2%) (17.9%) (23.4%) (8.8%) (15.0%) (13.2%) (9.3%) 135 88 881 721 (73.0%) (63.8%) (52.6%) (75.1%) (63.3%) (48.8%) (千人) 157 878 （資料） 総務省「国勢調査」、泉北 NT ：堺市推計、大阪府：大阪府企画室推計

14 14 １．泉北ＮＴの状況（ソフト） － 将来人口推計とその構成 泉北ＮＴ 将来人口推計大阪府 将来人口推計 将来人口 増加・減少率  大阪府の平均と比べても生産年齢人口の多い、若々しい街だった泉北ＮＴは、急速に高齢 化が進んでいる。すでに府の平均並みにまでなっているが、30年後には生産年齢人口が今 の半分になり、構成比も63％から49％に減少すると予測されている 7.0% 13.3% 42.4% 17.9% 23.4% 8.8% 75.1% 63.3% 48.8% 11.9% 23.0% 38.2% 15.0% 13.2% 9.3% 73.0% 63.8% 52.6% (11千人) (32千人) (37千人) (118千人) (86千人) (43千人) (28千人) (18千人) (8千人) (1048千人) (2024千人) (2755千人) (6412千人) (5622千人) (3790千人) (1321千人) (1161千人) (667千人) （資料） 総務省「国勢調査」、泉北NT：堺市推計、大阪府：大阪府企画室推計

15 泉北ＮＴ 将来世帯推計 （千世帯） →推計  泉北ＮＴの世帯数は、大阪全体よりも急速に減少。特に「夫婦と子」世帯が20年後に１／２ の９千世帯になると想定されている 15 １．泉北NTの状況（ソフト） － 将来世帯推計とその構成 大阪府 将来世帯推計 （千世帯） →推計 52.5 51.4 53.1 52.8 50.5 48.1 44.2 39.6 3,270 3,455 3,591 3,705 3,739 3,745 3,694 3,600 （資料） 総務省「国勢調査」、泉北 NT ：懇談会事務局推計、大阪府：大阪府住宅まちづくり部推計

16 16 昭和46～55年に建設された各住宅の入居期間 (79.8%) (34.3%) (8.9 %) (4.5%) (6.8%) (20.7%) (21.2%) (23.9%) (20.2%) (15.5%) (18.8%) (45.4%) (30.0%) (16.8%) (19.2%) (34.0%) 各住宅の世帯主の年齢階級別世帯数 (1.0%) (7.1%) (12.0%) (21.7%) (34.0%) (24.2%) (1.4%) (16.2%) (18.1%) (22.7%) (27.2%) (14.4%) (17.2%) (14.6%) (19.9%) (23.0%) (20.3%) (5.0%) (12.4%) (9.1%) (18.1%) (32.8%) (25.1%) (2.5%)  戸建て住宅は入居者が動かずそのまま高齢化。ＵＲ・公社住宅は、入居期間が短く、若年 世帯が定住しない状況になっている １．泉北ＮＴの状況（ソフト） － 住宅種類別の入居者の状況 （資料） 平成 20 年 住宅土地統計調査により懇談会事務局で作成

17 主要駅の一日の乗降人員の推移 17 泉ヶ丘地区近隣センター業態別の店舗数の推移 １．泉北ＮＴの状況（アメニティ） － 鉄道、近隣センターの状況  泉北NT内の3駅の乗降人員は徐々に減少してきたが、平成21年度は減少幅が拡大してい る。近隣センターでは医療や福祉サービス業への業態変更がなされているが、全体として は、核店舗が半減し、機能の低下がみられる 栂・美木多駅 泉ヶ丘駅 光明池駅 和泉中央駅 （▲4.4％） （▲2.5％） （▲7.9％） （ 8.5％） 金剛駅 （▲6.7％） （人） （店舗数） （年度）

18 18 １．泉北ＮＴの状況 － リスクシナリオ（30年後） ステークホルダー現状のままの場合の 30 年後の姿 個人 （戸建て、マンション 28,600戸） １次取得者が亡くなり相続が発生するが、子世帯は別のところに居を構える。値引き価格での 売却は買い手が見つからず空家化も。遠方所有者の家は、維持管理もされず荒廃化し、地域の 防災・防犯力の低下が懸念される。 大阪府 （府営住宅15,797戸） 府営住宅は、耐震化と空家対策のために、今後10年間で建替え（４団地）や集約化（１２団 地）により戸数削減を行う予定であるが、耐震性を優先して一度に大量の活用地が創出される ため、処分できず、空き地化が懸念される。 都市再生機構 （ＵＲ賃貸住宅8,324 戸） ＵＲ賃貸住宅は、２団地において集約化を行い戸数削減を行う予定であるが、その他は耐震化 等を行い現状維持。現状では空家も少なく収益を確保されているが、世帯減少と建物の老朽化、 まちの魅力低下により、郊外団地を中心に収益の悪化が懸念される。 府公社 （府公社賃貸住宅 5,385戸） 府公社賃貸住宅は、現状では、耐震改修等のストック改善は予定されているが、建替えや集約 化などの投資を行う予定はない。現状では一定収益を確保できているが、駅から遠方の団地が 多く、世帯減少と建物の老朽化、まちの魅力低下により空家が急速に増え、収益の悪化が懸念 される。 交通事業者 （鉄道・バス） 鉄道は、和泉中央の開発により、沿線で見た場合、乗降客数の減少が抑えられているが、今後 数年で開発が終了し、急速に減少すると想定される。またバスは、学校や病院などへの利用が ない地域は利用客が落ち込んでいる。今後さらに人口減少と高齢化が進展し、運行本数の減少 や路線の廃止が懸念される。 商業事業者 （近隣センター） 近隣センターは16センター中、地区センターから近い４センターで核店舗がない状況。人口減 少と高齢化で需要が急速に減少し、近隣センターの商業機能が無くなり、住区の衰退と買い物 難民の増加が懸念される。 堺市 人口減少、地価の下落による住民税、固定資産税の歳入の減少と、高齢化による福祉・介護に 係る歳出の増加により、老朽化した道路や公園等の公共施設への投資が減少し、魅力低下に拍 車がかかる。 ※ ３０年後の姿は懇談会事務局で作成したものであり、各施設管理者等の了解を得たものではありません。

19 ２．泉北ＮＴの将来イメージ 19

20 20 ２．泉北ＮＴの将来イメージ NT全体で進行する構造的な老朽化・高齢化に対応するためには、地区を一体的 に捉え、地区全体の価値を向上をさせるために複数のステークホルダーが協調的に 考え、行動することが必要である。また、人口流入の鈍化、地価の下落を抑えるた めには、今いる住民と新たな住民両方が将来に希望を持てるような、泉北NTの価 値向上につながるグランドデザイン／コンセプトを示し、ブランド化を図ることが 重要である  駅周辺地域については、今いる住民が幸せに住み続け、また新たな住民の流入を確保し、さ らにできるだけ民間の投資を呼び込めるよう、複数ステークホルダーにまたぐ公的ストック の活用や、全体グランドデザイン／コンセプトの提示など、関係者が連携するさまざまな打 ち手が必要になる  戸建て住宅地中心の郊外住宅地は、流動性に課題があり、老朽化、空家化が懸念される。こ の部分に対して、駅前の開発利益や公的ストックを活用して公共が積極的に整理、取りまと めを行い、工場や農地、森などへの用途転換を図り新しい価値を創造する  駅周辺と郊外との間の部分については、できるだけコストをかけず今あるストックをリノ ベーションし、多様なニーズに柔軟に対応していける受け皿を用意する  上記を泉ヶ丘地区で具体的に組み立ててみると、今後30年にわたって、40haの活用地を生 み出し、民間が駅前を中心に約1,000億円投資して約5,000戸の住宅を建てなおすと共に、郊 外の住宅地の用途転換に係る費用を公共が100億円投資するイメージ

21 21 捉え方駅周辺地域中間地域郊外地域 高齢者  今後高齢者となっても、利便性 の高い駅前に移り住む、住み慣 れた地域に住み続けるなど、各 自の嗜好にあった住まいを選択 できるよう、PPPにより多様な住 まいを用意する  PPPにより、公的賃貸住 宅の用地を活用し、高齢 者向け住宅や社会福祉施 設等を整備。利便性と安 心を求める高齢者へ提供 し、住替えを促進する  PPPにより、良質な公的 賃貸ストックを高齢者向 けの住まいや施設にリノ ベーション。地域に住み 続けたい高齢者の居住の 安定を図る。  戸建て住宅の高齢者に対 して、リフォームの相談 や業者あっせん、生活支 援サービスの提供を行う 新たな人 （子育て 世帯・多 様な能力 のある 人）  子育て世帯や、芸術家や技術者 などの多様な能力を持つ人を呼 び込むため、魅力ある住まいと 環境を用意する  子育て世帯に対しては、駅前の 活用地においてマンションや小 規模戸建て住宅を供給し、多様 な能力を持つ人に対しては、そ の能力に応じて駅前のSOHOや 中間地域での安い賃貸住宅の供 給などを行う  PPPにより、公的賃貸住 宅の用地を活用し、多様 な機能をもった多様な世 帯向けのマンションを供 給（SOHO等）  活用地にITや研究所など 周辺環境に悪影響を与え ない企業を誘致し、まち の価値を高め雇用を確保  活用地に学校等を誘致し、 地域の高齢者との交流を 図り、また学生が将来、 泉北NTに居住してもら うきっかけを作る。  PPPにより、公的賃貸ス トックを若年世帯向けに リノベーション  芸術家等に安い住まいを 提供し、その代替として、 地域や駅前で教室を開い てもらう  公的賃貸ストックをシェ ア居住できるようリノ ベーションし、学生や留 学生等の寮として活用  戸建て住宅を子育て世帯 向け、三世代同居向けに リノベーションし、安い 価格・賃貸料で提供  大学等に賃貸し、学生や 留学生等の寮として活用  公共等が空家を借上げ、 広い家や庭を必要とする 芸術家等に安く転貸 外国人  さらに、これまでの延長線では なく、世界標準の外国人を呼び 込むために、世界から人を惹き 付ける新たなグランドデザイン ／コンセプトを提示  特に駅周辺地域を中心に外国人 の生活を支える住まいや機能を 整備する  活用地に世界標準となる セキュリティや環境を備 えた住まいを提供  活用地にインターナショ ナルスクール等外国語を 教える学校を誘致  公的賃貸ストックを民間 企業に売却やスケルトン 賃貸し、企業の特性に応 じた多様な住まいへリノ ベーションする  公共等が戸建て住宅の空 家を借上げ、内装を生活 習慣に応じてリノベー ションし、駅前に立地す る企業の従業員などに安 く転貸 ２．泉北ＮＴの将来イメージ  将来イメージは、今いる住民（高齢者）が明るく元気に過ごし、グランドデザイン／コンセプ トを提示し、子育て世帯や多様な能力を持つ人、さらに外国人を惹き付けるまちを目指し、そ のために今ある公的ストックを最大限活用し、PPPにより、まちの価値を最大化する

22 22 ２．泉北ＮＴの将来イメージ 駅  まちの顔となる新しいグランドデザイン／コ ンセプトを提示し、今いる住民も新たな住民 もまちに期待感が持てる住まいや施設を公的 用地を活用し整備  公的住宅ストックの建替えや集約化により新 たな土地を生み出し、子育て世帯向けマン ションや今いる住民のための高齢者向けのマ ンションや福祉・医療施設などを誘致 駅周辺地域  公的ストックの住棟、住戸をリノベーション し、若年世帯向け、高齢者向け、社宅、学生 寮、芸術家の寮など多様なニーズを受け止め る住まいを提供 中間地域 郊外地域  郊外地域では、活用されていない空家の戸建 て住宅は、駅前の開発利益や周辺にある公的 ストックを活用し、公共が借上げや買取り、 交換などを行い、工場や農地、森などに転換 し、新たな価値を生み出していく  将来イメージは、駅周辺地域は、人と金を集められるプロジェクトを実施し、駅から遠いとこ ろについては、工場や農地、森などの用途に転換。その間については、できるだけコストをか けず今あるストックをリノベーションし、多様なニーズに柔軟に対応していくイメージ 農地へ転換 工場を誘致 ストックの 有効活用 ストックの 有効活用 高齢者 向け住宅 若年世帯 向け住宅 高齢者 住替え 促進 高齢者 住替え 促進 若年世帯・ 外国人の呼 び込み

23 23 ２．泉北ＮＴの将来イメージ － グランドデザイン／コンセプト  人口減少と高齢化、地価の下落を抑えるためには、今いる住民と新たな住民が将来に希望を 持てるようなグラインドデザイン／コンセプトが必須。思い切ったアイデアを募るために国 際コンペなどを実施し、希望と価値をあらかじめ高めつつ、実現させていく （コンセプト例） － 普通の街からの脱却 ～世界から注目されるＮＴへ～ ① 環境負荷低減・エネルギー自立化 － ドイツフライブルグ市のように、まち全体が環境 ロハスな生活 － 太陽光発電、地熱発電などの利用で、発電所への負荷をかけないまち ② 災害に強いまちづくり － 自然災害に強い（企業・住民の経済損失が最小限） － 災害時に防災拠点となる ③ 農業、自然と共生するまちづくり － 農とともに暮らす生活（自給自足等）クラインガルテン － 日々自然と触れ合える生活 ドイツ クラインガルテン

24 ◆ 環境先進都市ドイツ・フライブルグ市の取り組み A. 土地利用計画 土地利用計画  コンパクトな街作り → 人口密度の増加  土地利用の制限 → すぐに自然にアクセスできる環境  郊外大規模店舗の規制 → 中心部の空洞化を防ぐ B. 総合交通計画 総合交通計画  公共交通の利便性向上 ⇒レギオカルテ※中心部のトランジットモール化、トラムの利便性向上、交 通の集中  自転車の利便性向上 ⇒自転車道の設置、駐輪場設置  交通静寂化 ⇒交通の誘導により歩行者・子供に優しい街  マイカー交通の集約化 ⇒通行制限、駐車場の集約、カーシェアリング  駐車場の料金 ⇒中心部ほど高い料金 ※レギオカルテ 月額固定料金（ 47 ユーロ、約 5300 円）で域内の交通機関の乗り換えが自由に行える定期券 C. 省エネルギー住宅・住宅地：ヴォーバン住宅地 „  子供や家族連れに優しい、住民主導で作られた、道幅が広く公園・緑が多い住宅地  車を個人所有・自宅に駐車しない利用方法、通り抜けできない道路設計  雨水の地下浸透による水資源保全策  省エネ住宅（パッシブハウス）、コジェネレーションシステムなどの省エネルギー対 策実施  市・市議会・市民が共同参加したユニークな計画形成プロセス D. 再生可能エネルギー活用 再生可能エネルギー活用 „  2010 年までの実績  2009 年 12 月より省エネ建築の義務化  太陽光発電で 12MW の出力＝ 4,400 世帯分の電力  風力発電で 6 基、 10.8MW の出力＝ 5,600 世帯分の電力  コジェネレーション、地域暖房＝市内の消費電力の半分提供 〇取り組みの背景 ① 市議会議員はボランティア、市役所職員は担当業務の専門家 ② 市民、市行政、市議会が一体となって合意を形成、施策を行う土壌 ③ 土地利用計画を基盤として作成、そこから発展して交通政策、エネルギー政策を 形成 ④ 単独の対策を行うのではなく、複合的に組み合わせそして長期間継続して実施 24 ２．泉北ＮＴの将来イメージ（新たなコンセプト例 環境）

25 東南海に次いで蓋然性 が高い中央構造断層帯 では、他地域より被害 率は高まるが、実数的 は限定的 府内で最も被害が大き いと言われている上町 断層帯地震で、泉北Ｎ Ｔの「防災度」は高い 発生確率が高い東南 海・南海地震における 被害はほとんどない （大阪全体の被害率が 低い） 東南海・南海地震 中央構造線断層帯地震 上町断層帯地震 発生確率 （ 30 年以内） 地震規模 （Ｍ） 東南海・南海 60 ～ 70 ％ 8.5 前後 中央構造線断層帯 0 ～ 14%6.9 ～ 7.7 上町断層帯 2～3％2～3％ 7.5 生駒断層帯 0 ～ 0.1 ％ 7.0 ～ 7.5 【堺市の盛土造成地おける 被害予測】 ※棟数は堺市全域の合計 ＜東南海・南海地震＞ ◆全壊４棟／半壊８棟 ＜中高構造線断層帯地震＞ ◆全壊 645 棟／半壊 1,559 棟 ＜上町断層帯地震＞ ◆全壊 308 棟／半壊 727 棟 25 ２．泉北ＮＴの将来イメージ（新たなコンセプト例 防災）  泉北ＮＴは丘陵地を大規模に造成したため、切土、盛土が一定あるが、今後予想される主要 な地震に対して優位であり、沿岸部から離れているため津波等に対しても安全である。

26 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 26

27 27 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 公的主体を含む複数のステークホルダーによる地域の「経営」を可能にするには 制度設計・法律の整備と、投資とリターンのありかたなどについての試算が必須。 また、それに先立つ全体のグランドデザイン／コンセプトの立案なども求められる。 来年度「泉北ニュータウンのあり方についての懇談会」はこれらに取り組んでいき たい  協議会形式ではタイミングよくそれぞれの関係主体が意思決定することは期待しにくく、泉 北NTのような状況では機能しにくい。また、現状のPFI/PPP手法に基づくコンセッションは個 別案件については機能するものの、長期に渡る「経営」については対応できない。実質的に 「経営」するには、「Think & Do Tank」組織（自律的PPP組織）が必要。一方で経営を委託 する各公的主体から見たガバナンスの設計も必須となる  このような組織・しくみの実現のためには、これを可能にする制度設計・法律の整備と共に、 各公共主体からこの「自律的PPP組織」への授権のあり方、リスク負担のあり方などを決めて いくための、デューデリジェンスあるいはその簡易版の実施による具体的なしくみの設計に取 り組みたい  ガバナンスとマネジメントのあり方のパターンについて海外事例などいくつか収集している が、さらに研究も必要。おそらくガバナンス機能、マネジメント機能、ファンド機能を組織と してどのように組み合わせていくかがポイントになると思われる

28 28 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 －泉北ＮＴ再生府市等連携協議会  泉北ＮＴ再生府市等連携協議会を立ち上げ、各主体の連携方策について協議・調整を行い 徐々に進んできているが、１章で見てきたような今後のまちの状況を考えると、スピード 感と大胆さにおいて、今の組織形態では不十分

29 29 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － 新たな主体の検討① 府営ＵＲ公社 ＰＦＩ（コンセッション方式）協議会方式新たな仕組み 府営ＵＲ公社府営ＵＲ公社 運営 民間 府市等連携協議会 運営権の譲渡等 自律的 ＰＰＰ組織 公的資産の移管と 公的主体によるガバナン ス 一体的な運営 民間  現状のPFI/PPP手法に基づくコンセッションは個別案件については機能するものの、長期に 渡る「経営」については対応できない。また協議会方式では、関係主体がタイミングよく スピード感をもって意思決定することは難しい 協議会の決定事項遵守 PFI方式は、基本的には公 的主体単位の発注となり、 全体を捉えた仕組みでな い。またコンセッション 方式は管理・運営のみで 建替え事業や集約事業を 想定した仕組みになって いない。 協議会方式では、会長を 選出しガバナンスの仕組 みは一定用意されている が、実際は調整の場であ り、Think & Do Tankに はなっていない。 各主体の協議会への参画

30 金融機 関・証 券会社 等 又は 行政 30 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － 新たな主体の検討② 府営住宅ＵＲ賃貸府公社賃貸その他公的資産 移管 PFI事業 用地処分 コミュニ ティ支援 郊外支援 対価 民間資金 公的融資 公的補助 自律的PPP組織 （株式会社、一般財団法人等） 自律的PPP組織 （株式会社、一般財団法人等） ガバナンス（株主総会、理事会等） 府、市、資産保有主体、住宅・経営の専門家 等 マネジメント（取締役会、役員会等） ① プランニング機能 － 再生コンセプト、再生ビジョン等の策定 ② 資産マネジメント機能 － 資金調達や資産管理、テナント等のマネジメント ③デベロップメント機能 － 建替え、集約化、用地処分の計画策定とコンペ実施 〇〇地区 公的融資 公的補助 民間資金 ①土地・建物所 有権移転 ②建物所有権の み移転 （借地権設定） ファンド （開発利益、 住民・企業 寄付等）  実質的な「経営」を可能にするには「Think & Do Tank」といえる組織（自律的PPP組織） が必要。一方で経営を委託する各公共主体から見たガバナンスの設計も必須となる

31 31 （資料）南部 繁樹 「平成19年度 「土地月間記念講演会」海外事例等からみたわが国の土地活用について」 より抜粋 ■ギャップ・ファンディングの特徴 （ イギリスで1999年から導入 ） ○ 効果 : ① 補助金の効率化 （Single Program : 2002年～、5,000億円/ イングランド ） ② 事業成立の担保 ③ 民間開発事業者の誘導確保 ○ 特徴 ： ・地域と開発主体者により補助金上限率（7.5％ ～50％）が異なる。 ・各種の他補助金額がギャップファンド補助金 から減じられる。 〇ギャップ・ファンディング方式 「総事業費（開発コスト）」と、「事業後の不動産推定市場価格（収益：エンドバリュー）」との差 額を政府が補助する方法。 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － ギャップ・ファンディング方式の検討  「自律的PPP組織」から個別プロジェクトを発注する場合、特に賃貸住宅を建設する場合 は、市場の成立が難しいことから、イギリスのギャップ・ファンディング方式等を検討し、 賃貸住宅経営等を支援するスキームを検討する ■ギャップ・ファンディングの申請条件 ① 地域経済戦略に資すること ② 持続性ある事業であること ③ ＲＤＡ（地域開発公社）の行動計画に合致 ④ 政府の政策目標と整合性が取れていること

32 32 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － ファンドの検討  国土交通省では、中心市街地やＮＴを支援するため、「街なか居住再生ファンド」を設け、 施設整備に出資支援することで、民間資金を呼び込み、プロジェクトの推進を図っている。 本制度を応用し、公的賃貸住宅等の「自律的PPP組織」への移管資金を確保することを検討 ◆街なか居住再生ファンド出資事業スキーム例（特定目的会社（TMK）） （資料）「街なか居住再生ファンドの手引き」全国市街地再開発協会より抜粋

33 33 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － 今後の検討課題 今年度の以上の検討を踏まえ、来年度「泉北ニュータウンのあり方を考える懇談 会」は泉北ＮＴを一体的に捉えて、泉北ＮＴの価値を最大化を図るために、ブラン ディングするためのグランドデザイン／コンセプトの設定と、それを支える仕組み、 法制度の検討、実現に向けての各ステークホルダーとのディスカッションを行う  泉北ＮＴをブランディングするためのグランドデザイン／コンセプトを設定するために、コ ンペ／コンテストを実施し、アイデアを募る。それに基づき財政的なシミュレーションや実現 に向けての仕組みや法制度のあり方について検討する  実現に向けての仕組み、法制度の検討に際しては、イギリスの非営利組織のＨＡ（Housing Association）や地域住宅会社（Local Housing Company)、民間企業への公営住宅の移管の 仕組みや、アセットマネジメントを行いながら政府と市場とパートナーシップを築き、地域の まちくりを行っているまちづくり事業体（Development Trust）などの仕組みを参考に、検討 を深める  これらの検討と並行して、各ステークホルダーとのディスカッションを行い、実現可能なグ ランドデザイン／コンセプトの提案と、仕組みの構築を図っていきたい

34 ３．新たなＮＴ再生スキームの考え方 － イギリスの事例 34  イギリスでは公営住宅の非営利組織「地域住宅会社（Local Housing Company)」や民間 企業への移管や、非営利組織「まちづくり事業体（Development Trust）」が政府・市場 セクターとパートナーシップを築き、ハード・ソフトのまちづくりを行っている事例があ り、これらを参考に、泉北ＮＴでの仕組みの検討を行う ■ 地域住宅会社（ＨＡを含め約2000） 公営住宅移管事業に伴い、その住宅ストックの受け 皿として設立された非営利組織の一つ。 会社法の有限責任保証会社 －収益を株主に配当せず、公益活動に再投資 活動は、移管された公営住宅の改善と地域再生対策 が中心 約5000戸 理事会は、①住民代表、②地方自治体の代表（議 員）、③住宅や組織経営の専門家などの第3者が同 じ割合で理事会を構成。 －住民コントロール、行政コントロールを高めることで、 アカウンタビリティの確保を図っている。 ■ まちづくり事業体（全土で400以上） 大都市都心周辺の貧困地区で、都市貧困層を対 象に物的環境整備、社会サービス提要、雇用創出 などの事業を独自に展開 会社法の有限責任保証会社 －収益を株主に配当せず、公益活動に再投資 理事会は、コミュニティ代表の住民から構成 社会サービスを長期安定的に提供できるよう、 外付けの民間営利事業部門を運営する場合と自治 体などから土地・建物を入手し経営するアセット マネジメントする場合がある。 〇HAの基本的な住宅供給・管理活動とHCが公的資金利用を認めている活動 （資料）イギリス住宅政策と非営利組織 堀田 祐三子 日本経済評論社 （資料）イギリスのガバナンス型まちくり 西山 康雄 西山八重子 学 芸出版社