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shinji@andrew.ac.jp Microeconomics 競争市場と公共政策 B4 上限価格規制の愚行 1 1 ★ 家賃統制の愚行 2 2 地代家賃統制令の亡霊 3 3 ★ 要点 上限価格規制 上限価格規制 ～ 家賃統制の愚行～ 上限価格規制 ～ 家賃統制の愚行～ 課題課題
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Slide 2 第 10 章 (pp.103-12) の主旨･用語を理解した ? 1. ロスのホームレス人口増加の主因は ? p.109 ( 家賃統 制 ) 2. ロス郊外やムンバイで，荒廃した賃貸アパート と高額の邸宅が併存する理由は ? p.103,110 ( 家賃規 制 ) 3. サンタモニカ市の家賃統制委員会の予算が， 10 年余りで 6.7 倍になった理由は ? p.108 4. 家主・低所得者・母子家庭，家賃統制の被害者 は ? その理由は ? p.109 (ALL) 5. 「キー・マネー （礼金） 」および「住宅渋滞」と は ? p.107 Q 読解力チェック PP.103-12
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Slide 3 戦時中 (1942 年 ) の措置 but 未だ 200 の市町 1. 家賃の上限価格 P L < 自由市場の均衡価格 P* 2. 競争市場の効率的な「供給・需要・配分」機能を 歪曲 家賃の上限価格規制の主な副作用 1. 新規住宅の減少，既存住宅の荒廃（スラム化） 2. 超過需要，キーマネー & 差別の増加，ホームレス化 3. 社会余剰の減少，当局の規制費用の増加 1 家賃統制の愚行
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Slide 4 1. 需要の価格弾力性 2. 供給の価格弾力性＝ 供給量 変化率 ÷ 価格 変化率 3. 長期の方が弾力的 ≒ より水平に近 い 均衡価格を下回る上限価格を設定 1. 時間と共に退出企業増加 新規住宅の減少 2. その間の修理 & 維持の節約 既存住宅の荒廃 新規住宅の減少 & 既存住宅の荒廃
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Slide 5 上限価格規制を図を使って説明すると ? 1. 貸家の「短期と長期」の供給曲線は ? 2. 短期･長期の規制下の価格規制均衡は ? (A,C) 3. 荒廃し長期的に消滅する家屋数は ? (CA) 4. その家屋数は上限価格が低いほど ( 大きく ) なる ? 5. 結局，自由競争市場と比べ，取引量と社会余 剰はどう変化する ? Q1 家賃統制の副作用
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Slide 6 上限価格 P L の設定水準 ＜ 均衡価格 P* 短期価格規制均衡 A 超過需要 AB 長期価格規制均衡 C 超過需要 CB↑ ∴住宅 CA は荒廃 & 消滅 A1 上限価格と短期・長期の供給曲線 P PLPL QQLQL S E A C 超過需要 B D 長期供給曲線 P*
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Slide 7 上限価格規制 死荷重 AEB の発生 生産者余剰の減少 EOP* AOP L 消費者余剰 ??? ECP* ABCP L ∴短期の社会余剰の減少 A1 社会余剰の減少：規制の非効率性 P PLPL Q QLQL D S E A B P* Q* C O
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Slide 8 前頁の消費者余剰は， 想定できる 最大値 1. ∵市場メカニズムではなく，人為的割当に依存 2. ∴入居者 Q L が，最高評価 CB を持つとは限らな い ∴ ★実際には，第２次死荷重発生 H(08, p.164) 1. ランダム配分効果 入居可能者は CD の評価者全体 2. ∴消費者余剰の減少 ( 第２次死荷重 ) もありうる ★ 規制による消費者余剰の更なる減少
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Slide 9 超過需要 ( 前頁 AB or CB) 売り手市場の割当 1. 契約時のキーマネー請求（ 生産者余剰の回復 ） 大きな消費者余剰を得る入居者にも支払う誘因 2. 非金銭的差別（所得・職業・人種・年齢・ … ） ∴低所得 & マイノリティのホームレス化 入居者 住宅渋滞，転貸（又貸し） 超過需要の発生とホームレス化
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Slide 10 2. 「キーマネー」額の決定要因は ? 市場価格と規制価格の差，契約期間 1. 差額（≒移転所得）が大きいほど，大きくなる 2. 契約期間が長いほど，大きくなる 4. 統制下の維持補修費削減は「金銭的な余 裕がない」から ? （ 費用ではなく，予想収益の 問題 ） No: 利潤最大化に見合う価格ではないから Q 演習問題 (P.111-2)2&4
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Slide 11 日本の物価統制令･地代家賃統制令 1939 年 1. 戦争激化による生産要素の不足・高騰 2. ∴多くの商品価格を統制 1940 年体制 3. 超過需要の割当問題： 行列・配給・コネ 差別 4. 闇市場（ ブラックマーケット ）の拡大 戦時の統制経済が，今日の 1940 年体制を形 成 中央集権 & 裁量的な官僚 業界団体 企業 2 地代家賃統制令の亡霊
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Slide 12 競争市場の初期均衡 E 1 からの変化 ? 1. 生産要素の高騰による商品価格の上昇 E 2 2. 初期価格 P 1 を下回る上限価格 P 3 の規制 E 3 3. 結局，価格統制は取引量 Q を増やせたのか ? 4. なぜ規制価格より高い闇市場が広がるのか ? 5. ★ 図示される以上の社会余剰の減少は ? Q2 物価統制令の理由と効果
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Slide 13 競争市場均衡 E 1 価格 P 1 ・数量 Q 1 1. E 2 : P 2 ↑ & Q 2 ↓ 2. P 3 E 3 ： Q 3 ↓ 3. 減らす：超過需要 Q 3 -Q 4 4. P 3 < P 2 再取引の利益 5. ★上記のランダム配分効果 第２次死荷重 H(08, pp.160-4) A2 物価統制令の悲劇 E2E2 P Q D S E1E1 Q1Q1 E3E3 Q2Q2 Q3Q3 ０ P1P1 P2P2 P3P3 Q4Q4
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Slide 14 地代家賃統制令： 1939 年 H(08, pp.52-4) 1. 敷金・礼金の高騰が制度化 キーマネー 2. 新規契約（ 敷金・礼金）への偏向 借地借家法： 1941 年 借家人の保護が 名目 1. 借家人の権利保護 賃貸住宅供給の激減 2. ∴確実に転居する学生等への賃貸が主流 （３割） 戦前は日本の世帯の８割が借家 日本の借地借家統制
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Slide 15 日本の衣食住，最も貧困なのは ? 理由 ? 1. 公営・公団住宅が肥大化した理由は ? 2. 官舎や社宅が肥大化した理由は ? 3. 子供の成長につれ借家が減る理由は ? 以上は，低所得者にとって有利なのか ? 1940 年体制の亡霊 ?
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Slide 16 確認： 上限価格規制とは？ 市場均衡価格を下回る水準に上限価格を設定 上限価格規制への政治的誘因 高い or 高騰する価格の抑制 ポピュリズム 価格： 家賃・利子率・賃金等を含むあらゆる価 格 結果は ? 数量・効率性 ↓ & 副作用 3 要点 上限価格規制
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Slide 17 ワンルーム５万円の賃貸住宅の競争市場 1. 仮に８万円で上限価格規制 をした場合の 効果は ? 2. 上限価格を ４ or ３万円に統制しようとする 政策が実施される場合の理由は ? 3. その政策は意図した効果を達成できるか ? 予 想される問題点は何か ? Q3 上限価格規制の誘因と効果
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Slide 18 1. 「 上限価格 ＞ 均衡価格 」では，規制は無効 Q4 2. 相対的な高価格への不満 政治的誘因 1. 価格高騰 or 所得低下 政治への国民の不満 2. 「統制すれば誰もが安く借りれる」という幻想 3. No A1: 住宅の荒廃，新規住宅・社会余剰の減少 1. キーマネー・又貸し・差別 入居不可な低所得 者 2. 監視費用（当局の予算・人員）の増加 A3 予測される悲惨な結果
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Slide 19 Q3 の５万円が均衡 E 1 の競争賃貸市場 1. 上限価格＝８万円の場合の均衡は ? E 1 2. 上限価格＝ 4 万円の場合の均衡は ? E 2 3. 上限価格＝３万円の場合の均衡は ? E 3 4. 上限価格＝０円の場合の均衡は ? E 4 ＜ B3> の対価支払を禁止された臓器市場 5. 上限価格水準の下落につれ社会余剰は ? 減少 Q4 ★ 上限価格の水準と非効率性
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Slide 20 1. E 1 ：８万まで上がらない 2. 価格規制均衡： E 2 3. 価格規制均衡： E 3 4. 価格規制均衡： E 4 ０なら慈善以外は供給消滅 5. 数量も社会余剰も減少 A4 ★ 統制が厳しいほど結果は悲惨 E2E2 P Q D S E1E1 ５万 Q1Q1 E3E3 Q2Q2 Q3Q3 ８万 ４万４万 ３万 ０ E4E4
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Slide 21 上限価格規制の愚行 1. 均衡価格を下回る水準に上限を設定すると 2. 超過需要が発生し，数量も社会余剰も減少 3. 実際に米国の家賃統制も，市場機能を阻害 需要 （超過需要とホームレス） ･供給 （減少と荒廃） ･配分 （余剰と 統制） 次回準備 N12 章 & 下限価格規制 本日のポイント 要点
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Slide 22 M(05): マンキュー 『経済学 ミクロ 編』 第６章１節 上限価格規制と GS の行列 H(08): 八田 『ミクロ経済学 』 第 1&4 章 価格規制 p.53, 160 物価統制令・地代家賃統制令・借地借家法 上限価格規制と家賃統制の文献紹介
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