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大家さん必見！ 火災(地震)保険と太陽光 発電と節税全般
主催：千葉大家の会 講師：熱田 宏幸（CFP認定者、１級FP技能士）
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自己紹介 財務会計コンサル（独SAP社）からFPとして独立、法人設立して１０年目
当初予定していた方向とは異なっているが、９期をなんとか（笑）乗り越えた ６期には、NHK（エジュケーション）の資格紹介番組にFP講師として出演済み 2013年3月から大家の仲間入り
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NHK（資格☆はばたくより）
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物件紹介その１ 所在地：中央区東日本橋３丁目 建築年：２００４年３月 路線価：１０２万円
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物件紹介その１ 購入金額が約３，５００万円、現在の売却予想金額は約４，０００万円 賃料：家賃１７．８万円、管理費１．２万円
CF上は月＋６．５万円 購入した場合の予想利回りは、４％ ２０１３年は修繕費もあり、若干の プラス、翌年以降は真っ黒（笑）
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物件紹介その２ 自宅に設置した太陽光パネル ５．７KWH（約１７５万円） 補助金は国、市で約３０万円 買取価格１KWH＝４２円（１０年間）
設置から１年間の売電収入は約２１万円 こちらは、雑所得となるが、不動産と合わせると申告の要否が微妙なライン
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設置状況
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売電状況（設置から１年） １３．０３ １３．０４ １３．０５ １３．０６ ２３８KWH ５４６KWH ６６０KWH ４２３KWH １３．０７
１３．０８ １３．０９ １３．１０ ５１２KWH ５３３KWH ４２８KWH ３０１KWH １３．１１ １３．１２ １４．０１ １４．０２ ３５０KWH ３２０KWH ３５２KWH ２９９KWH
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物件紹介その３（自給自足？）
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地震保険の料率変更 平成２６年７月１日から地震保険料が改定となり、全国平均で１５．５％の引き上げとなる（各社共通）。
東京、神奈川、千葉の場合、地震保険金額１，０００万円あたり、イ構造で２０，２００円（＋３，３００円）、ロ構造で３２，６００円（千葉の場合＋２，０００円）
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地震保険のその他変更点 耐震等級割引、免震建築物割引の割引率拡大 割引確認資料の対象範囲拡大
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地震保険のお勧め方法 まず対象地域を確認し、保険料がどれ位上昇するかを確認
火災保険の残りの対象期間を確認の上、解約して加入しなおすという選択肢もあり 地震保険はなるべく５年の一括払いがお勧め
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太陽光発電の現状 平成２６年度は１０KW以上は３２円＋税、１０KW未満は３７円 出力に応じて、買取期間が異なる
国の補助金は平成２５年度をもって終了、自治体による補助金はケースバイケース 買取価格は下落を続け、今後も下落の可能性は高い
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太陽光発電の今後 不動産投資と考えるのであれば、安い遊休地などを借りて、そこに大規模な設備を導入する メンテナンス上、野立てがお勧め
同じ条件でも買取価格に応じて、利回りが大きく変わる
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シミュレーション ５７KWを１７００００００万円で導入 全額借り入れ（２．０％）でまかなう 年間６００００KWを売電すると仮定
平成２４年度の場合、１３.２４％ 平成２５年度の場合、１１.７２％ 平成２６年度の場合、１０.２０％
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節税対策 不動産所得において、節税方法は限られる 修繕工事や設備の更新などの長期的計画が必要 場当たり的でない対策が証明書代わりとなる
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個人におけるデメリット① 物件に関する経費は１００％必要経費として認められるが、家事にかかる部分は厳しい
修繕や設備更新などで多額の必要経費がかかった場合、所得税の還付や住民税の減額の可能性あり（損益通算）
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個人におけるデメリット② 税務署からの問い合わせがあった場合、うまく対応できないことも・・・ 納税者と税理士では税務署の対応が異なる
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法人におけるデメリット 会社設立に費用がかかる 申告書が複雑なため、個人で申告することは難しい 赤字であっても、法人住民税が最低７万円かかる
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