1 容積率緩和の便益： 一般均衡論的分析 唐渡 広志 ( 富山大学経済学部 ) 八田 達夫 ( 東京大学空間情報科学研究セン ター ) 2003 年 9 月 19 日.

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1 1 容積率緩和の便益： 一般均衡論的分析 唐渡 広志 ( 富山大学経済学部 ) 八田 達夫 ( 東京大学空間情報科学研究セン ター ) 2003 年 9 月 19 日

2 2 論文の目的 容積率規制緩和の便益測定 都市の労働者分布，賃金率およびオフィス 賃料に与える効果を一般均衡論的な枠組み でシミュレーション． 規制緩和による都市全体の付加価値上昇額 の定量化．

3 3 先行研究 八田・唐渡 (2001) オフィス生産関数の推定， 労働者の分布を外生的に変化 → 都市全体の生産性の変化を計測 [ 開放都市 ] [ 閉鎖都市 ] 賃金率は一定であると想定．

4 分析対象地区

5 5 本稿の分析方法 容積率規制が実効的な地区で容積率の緩和 （床面積供給の増加） ・当該地区の労働の限界生産性が上昇 → 労働需要の増加 → 賃金率上昇 ・その他の地区から当該地区に労働力が流入 → その他の地区の生産性が変化 → 賃金率がさらに変化 ・新しい賃金体系のもとで異なる労働者分布 ＊閉鎖都市モデルを想定 オフィス生産関数 オフィス賃料関数の推 定 シミュレーショ ン 計量経済分析 規制緩和後の 労働者分布 賃金率 都市全体の付加価値上昇額

6 6 オフィス業務の生産関数 生産関数： y = F (s, ( N j, M j )n ) 労働の効率性指標関数 ( N j, M j ) N j ：地区 j の労働者数， M j ： j 以外の地区の労働者数を地区間の移動時間距離で 割り引いて全ての地区について合計 [ (2) 式 ]

7 7 企業の行動 市場オフィス賃料 R j, 賃金率 W に直面 費用最小となるスペース s と労働 n を選択 ゼロ利潤条件： C( R j, W, N j, M j ) = 1 (4) オフィス賃料関数： R= R( N j, M j, W ) (5)

8 8 市場均衡 需給均衡 [ (7) 式 ] 床面積市場 労働市場

9 9 容積率緩和の効果 労働者分布の変化 賃金率の変化 オフィス賃料の変化

10 10 分析の手順 1. 容積率緩和が労働者の分布と賃金率に与 える効果の測定 [ (9)(10) ] → 都市全体の付加価値上昇額の測定 2. 容積率緩和がオフィス賃料に与える効果 の測定 [ (12) ] 生産関数をコブ・ダグラス型に特定 [(13)(14)] オフィス賃料関数 (15) 一人当たり床面積需要関数 (16) → 同時推定 ↓ 推定結果を用いて生産関数を測定．

11 11 オフィス生産関数の推定結果 結果 [ 表 1 ] *(15) ， (16) の同時推定の結果は表 4

12 12 賃金率の変化，都市全体の付 加価値の上昇額（ ΔY ） code 町 丁 賃金の弾力性  Y ( 億円 ) 36704 芝2芝2 0.0022416.5 36903 虎ノ門 1 0.00581115.1 45264 新宿 3 0.0019363.7 45293 九段北 4 0.0012221.0 46013 丸の内 3 0.0029555.0 46023 八丁堀１ 0.0022414.6 46114 大手町 2 0.0035665.2 46121 日本橋 2 0.0033626.2 46123 日本橋室町 1 0.0028536.5 46213 神田錦町 2 0.0026503.7

13 13 供給ストックの増加によるオ フィス賃料の変化 ( 弾性値 ) * 指定容積率を現況の 2 倍にまで緩和するケー ス 容積率緩和を実行する地区 虎ノ門 1 新宿 3 丸の内 3 大手町 2 日本橋 2 虎ノ門 1 0.514-0.009-0.014-0.018-0.017 新宿 3 -0.0470.171-0.017-0.021 丸の内 3 -0.050-0.0100.258-0.017-0.018 大手町 2 -0.050-0.010-0.0130.308-0.015 日本橋 2 -0.047-0.011-0.016-0.0190.289

14 14 まとめ 本稿の結果でも容積率を緩和した地区以外 でのオフィス賃料は軒並み低下する傾向を 示している． しかしながら，容積率規制が実効的な地区 における緩和は，労働市場を通じて賃金率 および都市全体での付加価値が増大させる． これは，労働者が再配分されることで効率性 が高まり，一人当たりスペースの増加がオ フィス業務の混雑を緩和するからである．