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台日経貿研究 (取材:日経経済雑誌2003.06) テマ:それでも マンション 買いますか 学生:M99E0220 王漢珮
テマ:それでも マンション 買いますか 担当教官:黃淑玲 先生 学生:M99E0220 王漢珮 発表日期:
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バブル デフレ バブル デフレ 「住む」こと バブル : 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し た。
バブル デフレ バブル : 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し た。 デフレ : 資産デフレが企業をのみ込み、家計にも襲 い かかる。 「住む」 こと :マンションに「住む」ことをもう一度考 えてみよう。 ☞注:バブルとは、1980年代後半~90年代初頭にかけ て起こった地価、株価の高騰をいう。 バブル デフレ 「住む」こと
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買いますか 購入派? それでも 賃貸派? 診断する あなたにあったマンション 1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う □
購入派? それでも 賃貸派? 診断する あなたにあったマンション YES NO 点数 1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う □ 2. □ □ 転職しても現状程度の収入を維持する自信がある □ 3. □ □ 配偶者が仕事を持てる環境にある . □ 4. □ □ 親からある程度の金額の相続を期待できる □ 5. □ □ 一人っ子である □ 6. □ □ 買い物をする時はローンを組むことが多い □ 7. □ □ 住宅ローンの返済のためなら趣味や旅行は我慢できる□ 8. □ □ 地価はそろそろ底を打つと思う .□
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9. □ □ 住宅ローン金利は今が最低水準だと思う □
10. □ □ 居住用の不動産は資産だと思う □ 11. □ □ 家賃を払いのは無駄だと思う □ 12. □ □ 通勤時間は短ければ短いほどいい □ 13. □ □ 家族構成に応じて住み替えをしたい □ 14. □ □ 気に入った土地に住み続けたい □ 15. □ □ 子供がそろそろ独立する □ 16. □ □ 好みに合わせて住まいを改造したい □ 17. □ □ いつかは故郷に帰りたいと思う □ 18. □ □ 早期にリタイアして第二の人生を歩みたい □ 19. □ □ 近所づき合いは最低限にしたい □ 20. □ □ マイホームを持ってこそ一人前だと思う □
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中古分譲マンション 新築分譲マンション 賃貸マンション 点数計算表
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 YES 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 0 1 0 1 0 0 0 1 NO 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0 0~7点 8~14点 15~20点 住まいを所有することへの 賃貸では十分満足感がえられ 住まいを所有したいという こだわりが少ないタイプで ないようです。中古物件は新築 気持ちを強く持っています。 す。都市部では質の高い よりも割り安なものも少なくあり ただ、新築の値下がりは 賃貸マンションの供給増が ません。過去数年、大量供給 顕著ですから、住宅ローンと が見込めますから。まずは された新築から中古市場に流 資産価値下落のリストを考 賃貸市場の動向をチェック れた物件を狙うのも1つの手 慮し、家計のバランスシート することから始めてみましょう。 です。 を点検してみましょう。 中古分譲マンション 新築分譲マンション 賃貸マンション
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買わない 私がマンションを買わない理由は ①家計をデフレのリスクから切り離る。 →「家は借りるもの」という結論。
私がマンションを買わない理由は ①家計をデフレのリスクから切り離る。 →「家は借りるもの」という結論。 EX.長嶋修氏、35歳、マンション鑑定のプロだ。 彼は過去2回の家を購入した経験がある。 ※二つの居住物件を持ちつつも、長嶋氏はあえて 賃貸暮らしを選んでいるのだそうか。
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長嶋氏の理由は 1988年当時、長嶋さんは築15年で購入した中古マンションの価格は2000万円程度だったが、現在(2003)の価値は4分の1程度。手放せば、損失が確定してしまう以上、ローンを返しながら、手元にとどめておく方がいいと判断している。 ➩これらの住宅の購入で負った借金の月々の返済額は17万円に及ぶ。
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☞注:床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。
②もう一つの例をあげます 都内の大手企業に勤める水沢裕さん(仮名、35歳)。 彼は18歳で一人暮らしから現在家族4人の生活をしている。彼は一連の住み替えで、家賃と敷金、礼金などを総額2739万円も支払ってきた。 ➩水沢さんの考え方、賃貸マンションの乗り換えで、最新設備(たとえば、床暖房や24時間換気など)が、常に利用できる。 メリットを享受したい。 ☞注:床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。
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不動産購入「2つのリスク」 考えほしい→「不動産を買うことは、いい環境に住みたいという自分の欲望にいくらの対価を払うのか」。
➩ 1つ目のリスクは、「物件リスク」 :つまり「欠陥住宅問題」です。 ➩ 2つ目のリスクは、「支払い能力リスク」 :リストラ、給与カットといった収入の急激な変動も ある。
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(1)たしかに、多くの賃貸マンションはこれまで設備、
管理体制など様々な面で、分譲に見劣りするの が実情だった。 (2)しかし、大手不動産会社が相次いで一斉に賃貸 強化へ、マンションを「借りる」メリットがさらに大 きくなる。 (3)地価下落によって初期投資が低く抑えられるよう になってきた、住む人や投資家にとって、賃貸 マンションの魅力は確実に増えしてきた。 ☟ ☟
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コンバージョン(用途転換) コンバージョンでは、 オフィスビルとして使われていた建物をそのまま残し、内装などに手を加えて、居住用に改造する。
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都心でも 「安くて広くて便利」。 既に「持ち家信仰」を捨て去った。 自分の家を持つことが人生の目標だった時代は、デフレとともにおわったのだ。
買わないーまとめ 都心でも 「安くて広くて便利」。 既に「持ち家信仰」を捨て去った。 自分の家を持つことが人生の目標だった時代は、デフレとともにおわったのだ。 新規住宅着工戸数と賃貸用住宅着工戸数の対前年伸び率 10% -10 -20
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買う それでも 私はマンションを買う理由 「マイホーム」という言葉は、働く者の夢をかき立て、家族の幸せを約束するかのような響きを持つ。 「マンションを買って住む」というライフスタイルが、都市生活者に定着してきた事実は、もはや否定のしよがない。
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購入の千差万別の動機 a.持ち家信仰から b.家族が住むのに十分な広さが欲しいから c.家賃を払い続けるだけでは資産形成にならないから
d.ステータスのある暮らしをしたいから ・・・・・・・・・・
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価値は急減、ローンは微減 価値は急減、ローンは微減 新築マンション:92年に分譲された首都圏の新築 マンションの平均価格は4780万円。
マンションの平均価格は4780万円。 中古物件:2002年時点での価値は2809万円と、 ➚新築時から40%以上も下がっている 一方、急激な右肩下がりを描く資産価格と、なかな か減らないローン残高。保有するマンションを売却して もローンを完済できなくなった時、マイホームは負債以 外に何物でもなくなる。
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東日本不動産流通機構は、資産デフレの深刻度を探る調査によると、首都圏で新築マンション(88~
92)を購入した人が、2002年その物件を売却したとすると、売却損は平均で2006万円に上る。 1986(バブル時代)年以前の購入層では、反対に売却益が出る。
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プロが教える 新築購入「3つのポイント」 を選ぶ ② 「地域で一番」の要素がある物件を選ぶ ③ タワー型派30階以上の建物を選ぶ
プロが教える 新築購入「3つのポイント」 ① 自分と同程度の所得層が多く住む地域 を選ぶ ② 「地域で一番」の要素がある物件を選ぶ ③ タワー型派30階以上の建物を選ぶ
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リスクの増大は不可避でも、中古なら・ ・ ・ ・
中古マンションの大きな魅力は資産デフレへの耐久度の高さだ。 :中古が持つ利点は、デフレの耐久度が相対的に高い。なぜなら、中古市場で流通している物件は、既に新築時から十分すぎるほど値下がりしているだからだ。
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まとめ 伝統:「買う」(不動産のこと) ⇓ ⇓ 現在:土地不滅+デフレ➩新しい選択「賃貸」 「買う」なら 「買わない」なら
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ご 静聴 ありがとう どざいます。
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