～学びて富み、富みて学ぶ～ 第４回 元祖「金持ち大家塾」

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1 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第４回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田　健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

2 元祖、金持ち大家塾　理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、より豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

3 第４回金持ち大家塾で学ぶこと 銀行を知り己を知れば百戦危うからず！ 絶対に得する金融機関との付き合い方 金融機関の種類と特徴を学ぶ
これだけは抑えておきたい担保の知識 いまさら聞けない金利の話 必見！タダで資金を調達する方法 銀行を知り己を知れば百戦危うからず！ © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

4 なぜファイナンスの知識が必要なのか？ 知識がなければ金利交渉はおろか、お金を借りることさえ不可能 日本の銀行が担保主義である理由
余計な担保を取られてしまいいつの間にかがんじがらめに！ 無駄な金利は一切支払わない。これ鉄則 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

5 銀行の財布の中身を知る 銀行のバランスシートはこうなっている！
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6 融資OKになる３つのポイントとは？ ３つのバランスが重要 誰に貸すか？ （属性評価） 担保は 十分か？ （積算評価） 収支は 良いか？
担保は　　十分か？ （積算評価） 収支は　　良いか？ （収益評価） ３つのバランスが重要 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

7 金融機関の種類と特徴 ＜参考＞自己資金必要額の目安 ・日本政策金融公庫・・・50％ ・住宅金融支援機構・・・20％
・市中銀行・・・・・・・・・・20~30％ ・ノンバンク・・・・・・・・・・10~20% 融資のハードルが高いほど金利は安いが、その分担保評価は厳しくなる！ © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

8 物件の担保を見積る方法 路線価さえ分かれば、すべての推測値がわかる
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9 路線価は国税庁のHPで調べる http://www.rosenka.nta.go.jp/
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10 返済方式の基本を理解する ①元金均等返済 ②元利均等返済 ・金利負担が少ない ・デッドクロスの時期が②より早い ・当初のCFは少ない
・相続対策向き ・収支計画が立てやすい ・デッドクロスの影響大 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

11 固定金利か変動金利か？ 固定金利選択型変動金利を利用してうまく波に乗る！
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12 変動金利と固定金利 変動金利 固定金利 選択方法 半年に１度金利見直し 返済額に上限が付けられる場合がある 固定金利より金利は低い
変動金利より金利は高い 金利上昇リスクを回避できる 収支計画が立てやすい 繰上返済の違約金に注意 選択方法 金利上昇傾向　→　固定 金利下落傾向　→　変動 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

13 返済方法と選択基準 元利均等返済 元金均等返済 選択基準 毎月の返済額が同じ 計画が立てやすい 利息負担が大きい
毎月の返済額が徐々に減っていく 元金が確実に減っていく 元利金等返済より利息負担が小さくなる 元金均等返済 デッドクロスを意識した選択 投資戦略にあった選択 投資目的にあった選択 相続、トータルキャッシュフロー、物件を増やす等 選択基準 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

14 政府系金融機関の種類と融資可能エリア 住宅金融 支援機構 日本政策 金融公庫 政府系金融機関は、抵当権設定登記後の融資実行とは
新築のみ（省エネ住宅のみ、サ高住については　　　　　　中古住宅への融資も可） 長期固定　15年　35年 全国対応 繰上返済制限制度 住宅金融　　　　支援機構 旧国民生活金融公庫 基本４８００万 基本15年 担保（自己資金）５０％以上 日本政策　　金融公庫 政府系金融機関は、抵当権設定登記後の融資実行とは 別の方法でいったん決済代金を用意しなければならない © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

15 民間金融機関の種類と融資可能エリア 都市銀行 地方銀行 信用金庫 その他 金利低め 審査厳し目 全国対応
都市銀行に比べ金利高めで審査のハードル低め 個性のある金融機関あり 営業エリア指定 地方銀行 個別事情を勘案してくれやすい コネが効きやすい傾向 信用金庫 JAバンク ノンバンク その他 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

16 返済年数と融資の種類 金融機関ごとの 返済年数 融資の種類 住宅ローン アパートローン 事業ローン 住宅金融支援機構 35年（構造関係無）
金融機関ごとの　　　返済年数 住宅金融支援機構 　35年（構造関係無） 日本政策金融公庫 　15年 民間　　　　　　　　RC30年、鉄骨25年、木造20年 その他 完済年齢による制限もあり 融資の種類 住宅ローン 自宅用　賃貸は契約違反に アパートローン 借入条件がメニュー化されている 審査が早い。金利は高め 事業ローン 事業性を判断　　　アパートローンより金利低め 個別事情を考慮してくれやすい © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

17 担保評価は金融機関によって異なる 都銀、地銀 ＪＡ、信金 土地＝路線価の８０％程度 建物＝建物価格の７０％程度 住宅金融支援機構
都銀、地銀　　ＪＡ、信金 土地＝路線価の８０％程度 建物＝建物価格の７０％程度 住宅金融支援機構 土地＝路線価相当額 日本政策金融公庫 土地＝路線価の５０％ 建物＝建物価格の５０％ © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

18 融資可能になる条件 基本 審査方法 評価が足りないときの対処法 満室家賃の80% 金利6% 返済年数 RC造25年 木造20年
収支計算を行い税引き前CFがプラスになるか 基本 担保評価 融資金額≦（路線価×80%）＋（建物価格×70%） 収益評価 年間家賃×80%　＞　（金利6%の年間元利返済額）＋諸費用 審査方法 自己資金を増やす ＶＥ（ヴァリューエンジニアリング） 計画規模の見直し 複数の金融機関に打診 評価が足りないときの対処法 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

19 銀行に融資させてくださいと言わせる方法 融資の打診は必ずアポイントを取る 予め融資打診に必要な書類を準備しておく
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20 演習：担保を計算してみよう！ ●条件： 路線価：２００，０００円／㎡ 敷地面積：３００㎡ 計画建物：６０，０００，０００円
都市銀行より借り入れ © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

21 銀行選びのポイント １、まず政府系を検討 ２、金利 ３、健全性
何はともあれ、金利は安いに越したことはない。　　　　　　なぜなら・・・借りたお金はすぐには返せないから。 © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

22 タダで建築資金を調達する方法 市の一括借り上げと建築費補助で安定経営を実現 幹線道路の騒音をカットして助成金を受領
利子補給制度を利用し、金利がタダ同然に！ 企画の段階でタダでもらえる資金があるかどうかをチェック！（県、市などにヒアリング） 市町村、県などの都市計画課、建築指導課などに直接電話をし聞くだけ！ その他にも、容積率、道路斜線制限の緩和など、一本の電話で大きくトクをすることがあるので、計画する前に必ずヒアリングを行うこと！ © Copyright 2014 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

23 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第４回 元祖「金持ち大家塾」 資料編
講師：浦田　健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント © Copyright 2014 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.