不動産業界が知っておくべき民事信託（家族信託）とは？

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1 不動産業界が知っておくべき民事信託（家族信託）とは？
～不動産・相続ビジネスに活かすために～ ■今後注目の財産管理手法『家族信託』を知る ・高齢者の現状 ・家族信託の概要・事例 ・家族信託を検討する ■自分達の相続対策を考える ・何もしないとどんな問題が？ ・相手の目線で考える相続対策 ・相続対策にはパートナーが必要 ・あいたい理想の相続とは 会員氏原明廣 本レジュメは、一般論を総括した内容や当社の主観的な表現が含まれています。また、資料、データ等については当社が信頼できると考えている情報が掲載されていますが、その情報の正確性を検証しておりません。よって、情報等を当社が責任を保証するものではありません。また主催者企業のコーポレートオピニオンではありません。本書に含まれる情報を利用して何らかの行為をされる場合には、専門家にご相談いただき、皆様ご自身が判断をされるようお願い致します。

2 会社概要 私が自分の親の介護・相続で大変だと思ったこと ◆障がいを持った弟がいる（子供の頃から施設入所）
【会社概要】 商号 所在地 （事務局） 電話 ＦＡＸ ホームページ 代表者名 発足 事業内容 　・ 会社概要 私が自分の親の介護・相続で大変だと思ったこと ◆障がいを持った弟がいる（子供の頃から施設入所） ◆存在は知っていたが顔も名前も知らない異母兄弟がいた ◆親が日光に換金できない土地を買っていた ◆実家はゴミ屋敷同然だった ◆母親とは上手にコミュニケーションができなかった ◆両親とも認知症になった（母3年間、父親2年間） ◆父親（2013.5月　94歳）よりも母親（2010.9月　85歳）が先に亡くなった

3 会社概要 私が自分の親の介護・相続で大変だと思ったこと ◆障がいを持った弟がいる（子供の頃から施設入所）
【会社概要】 会社概要 商号 所在地 （事務局） 電話 ＦＡＸ ホームページ 代表者名 発足 事業内容 　・ 私が自分の親の介護・相続で大変だと思ったこと ◆障がいを持った弟がいる（子供の頃から施設入所） ◆存在は知っていたが顔も名前も知らない異母兄弟がいた ◆親が日光に換金できない土地を買っていた ◆実家はゴミ屋敷同然だった ◆母親とは上手にコミュニケーションができなかった ◆両親とも認知症になった（母3年間、父親2年間） ◆父親（2013.5月　94歳）よりも母親（2010.9月　85歳）が先に亡くなった

4 我が国の実態把握（平均寿命の推移） 2012年7月26日厚生労働省発表：2011年の日本人の平均寿命を発表した。
男性の平均寿命は79.44歳、女性は85.90歳 ※内閣府発表「平成25年度版高齢者白書」高齢化の現状より 男性80歳での平均余命　　　　　一年以内の死亡率 女性86歳での平均余命　　　　　一年以内の死亡率 8年以上 7年以上 約5.2％ 約5.7％ 「相続対策なんてまだ早い！？」 健康寿命　男性　７１・１１歳　女性　７５・５６歳（2013年）

5 認知症高齢者の現状（平成22年及び平成25年） 平成25年6月1日厚労省研究班発表
28年発表では約3,400万人 　平成25年6月1日厚労省研究班発表　　　 　65歳以上462万人（認知症有病者）+予備軍400万人＝約862万人

6 成年後見制度利用の実態 『成年後見制度』 財産の凍結 成年後見制度の状況 ◆年間の申し立て件数 現在の状況
現在の状況　　　 「本人の意思確認ができないと定期預金の解約 　はできません」 「成年後見人をつけて下さい」 司法書士 不動産業者 金融機関 「本人（の意思）確認ができないと 不動産の売却はできません」 財産の凍結 『成年後見制度』 成年後見制度の状況 ◆年間の申し立て件数 34,689件/年 ◆手続きに手間と時間がかかる ◆場合によっては後見人が身内で選ばれないことも ◆不動産の処分に家庭裁判所の許可が必要となることも ◆裁判所に後見事務に関する報告義務がある ◆プロの後見人・後見監督人がつけば費用が掛かる ◆原則途中でやめられない ◆被後見人のための財産管理が目的 ※最高裁判所HPの司法統計資料(全家庭裁判所)を基に作成 ⇒柔軟な資産管理や相続対策はできない

7 家族信託とは？ 信託財産 信頼できる家族に財産を託し、管理してもらう方法 委託者：父（託す人） 受託者：息子 受益者：父 受益権 信託契約
～信託の起源は中世ヨーロッパの十字軍イスラム征伐時代に遡る 委託者：父（託す人） 受託者：息子 （託される人） 受益者：父 （利益を得る） 受益権 信託契約 所有財産 財産を管理・運用処分する権利 財産からの 利益を得る権利 管理 管理・処分権 賃料・売却収入 名義移転 信託財産 例）自宅や所有不動産 　　　　金融資産など 財産を管理・運用処分する権利 ◆委託者 財産の所有者、財産を託す人 ◆受託者 財産を託され、管理・処分する人 ◆受益者 財産のから利益を得る権利（受益権）を有する人 財産からの 利益を得る権利 ※信託銀行の遺言信託・投資信託とは違う

8 家族信託の仕組み 信託不動産の登記簿記載例 ⇒遺言機能 ⇒贈与税や取得税はなし ＝ 財産の管理処分権限を持つものとして
形式的に所有者欄に記載されます 何のための信託か（目的） 受託者の権限の範囲 ⇒託した人（委託者） ⇒託された人（受託者） ⇒収益を得る人（受益者） 委託者 ＝ 受益者 死亡後の資産の承継先を指定できる 税務上は受益者を真の所有者とみなす ⇒遺言機能 ⇒贈与税や取得税はなし

9 なぜ家族信託か？ 家 族 信 託 ◆委任契約・成年後見制度・遺言の機能を 一つの信託契約で実現 財産管理と相続対策 財産管理・相続対策
相続発生 元気 体調や意識の変化 認知症・重度障害 相続 健康状態 自分で好きに 一部自分以外へ 財産凍結 相続人共有 財産管理・相続対策 遺言書作成 委任契約 成年後見制度 遺言執行 今まで 家　　　 族　　　 　信　 　　　託 ◆委任契約・成年後見制度・遺言の機能を 　一つの信託契約で実現 ※成年後見制度・遺言が不必要ということではない 　（身上監護、信託財産以外の財産）

10 信託の活用：①実家の空家問題 相談者：長女52歳（夫の実家で義父と同居） ◆１年前に実家（長野）の母親が介護施設へ入居
◆家に戻るかもしれないので空いた家はそのまま ◆母親に何かあれば自分が全てを任されているが ◆空家問題をテレビで見て心配に お母さん （84歳） もし、お母さんが認知症になったら・・・ ⇒維持管理費、固定資産税は長女が支払う 　近隣や行政から対応を求められる（時間、交通費も） やがて特定空き家に認定されると・・・ ⇒固定資産税６倍　維持管理費も多額に 　行政から勧告、命令、行政処分、行政代執行⇒費用請求 でも売れない、貸せない 母の預金も凍結 家族信託 委託者 やがて 認知症 受益者 リフォーム 賃貸借契約 売却・購入 売却代金は信託財産 購入財産も信託財産 信託財産 信託契約 受託者 受託者長女の判断で自宅を管理・活用・処分ができる

11 信託の活用②不動産オーナーの隠居 将来引き継ぐ物件ごとに信託契約締結。 長男・長女の裁量で 委託者
相談者：長男（60歳）長女（58歳）　長男が父（89歳）母（87歳）と同居 　◆アパート2棟と自宅がある 　◆賃貸借契約などは父の代わりに長男や長女がサイン（代筆）している 　◆長男が税対策含め相続対策を検討中 　◆母の体調もあまり良くない 　◆父は自分の後は母に・・・と考えてた 父が万が一・・・（認知症・相続） 相続対策は頓挫 母の今後の生活も心配　　　　　　　　　　　　　　　　　　 「成年後見制度」を活用すると一部可能 将来引き継ぐ物件ごとに信託契約締結。 長男・長女の裁量で ■賃貸物件の建設　 ■一部売却・購入 ■建替え・大規模修繕 ■賃貸借契約 ■管理委託契約 委託者 信託契約 受託者 受益者 ◆家賃収入は今まで通り父に ◆父の後は母の介護費用 ・生活費に ◆最終的には長男・長女に 父89歳 受益者 信託財産 母87歳

12 信託の活用③家督相続と孫への資産承継 家族信託 委託者 相談者：85歳男性（子供2人）
　◆長男家族には子供がいない。現在長男家族と同居中（家督相続重視） 　◆最終的には家の財産（不動産）は次男の子供（孫）へ引き継がせたい 同居中 収益物件 一般の場合 父80歳 お嫁さんの 一族が相続 長男60歳 次男55歳 孫27歳 ★お嫁さんの遺言が無ければ大半の財産がお嫁さんの一家に引き継がれてしまう！ 受託者孫名義 家族信託 委託者 ①父死亡 信託財産（収益物件） 受益権 受益権 信託契約 第二受益者 第一受益者 ②長男死亡 受託者 長男の嫁が死亡後信託終了 残余財産は孫へ 第三受益者

13 信託の活用④共有不動産のトラブル回避 家族信託 委託者 信託契約 管理は長男に、賃料は今まで通りお母さんに
　相談者：80歳女性　子供3人（長男、長女、次男） 　◆自宅併用賃貸マンションを所有 　◆このままだと分けられない 　◆共有すると後々大変 （賃料年間900万円） 家族信託 委託者 将来 受益者 300万円 300万円 300万円 900万円 信託契約 管理は長男に、賃料は今まで通りお母さんに いずれ賃貸収入（受益権）を3人で分ける（1／3ずつ） 建替えや売却の判断は長男の裁量で 受託者

14 家族信託検討チェック ①託すべき財産は何ですか？（信託財産） ②託すべき適任者は誰ですか？（受託者）
□現金　　□不動産　　□未上場オーナー株　 ②託すべき適任者は誰ですか？（受託者） □配偶者　□長男　□長女　□親族　□いない 法定相続人　（　　　　　　　　　　　　） ③家族でどの程度の話ができていますか？（委託者・受託者の合意） □きちんと話ができている　　□ある程度　　□全くできていない ④家族信託によって解消したい問題・叶えたい希望は何ですか？ □実質子供が管理しているが、法的権限の根拠がない状態を解消したい □奥さんには管理能力がないので長男（長女）に管理させ奥さんのために給付したい □２次相続以降の財産の承継先を指定し確実に実行できるようにしたい（遺言機能） □面倒な管理を任せて早く隠居したい □共有不動産問題を回避したい □親が認知症等で判断能力が低下しても親の財産を動かせるようにしておきたい □相続対策を途中で中断しないようにしたい ⑤費用を掛けてもやるべき価値は何ですか？ □経済的価値（節税・収入）　□気持ち（安心・嬉しい）　□『○○家』のため）

15 典型的な家族信託組成事例 家族信託組成 ◆家族信託導入の目的 普段からのコミュニケーションが重要
相 談 者 長男：山田子太郎（60歳　妻、子供２人）と親と同居　 家族構成　　父：山田父郎（89歳　妻は3年前に他界） 　　　　　長女：山田花子（独身65歳　別生計） ＜現状＞ 　◆最近、父郎の物忘れが多くなってきた 　◆実際の財産管理は長男：子太郎が行っている 　◆相続税・分割対策として、不動産の組換えや 　　有効活用等の対策を検討中 ◆家族信託導入の目的 　①財産管理を法的にも確実なものにするため 　　・財産管理の法的担保 ②相続対策を確実に実行するため 　　・判断能力低下による中断のリスクを回避 　 ③母屋周りの承継先は今から決めておきたい 家族信託導入環境 ①信頼関係・・・○ ②目的が明確・・・○ ③費用をかける価値・・○ 普段からのコミュニケーションが重要

16 自分たちの相続対策を考える（家族信託の前に）
ネオマーケティング「シニアリサーチ」調査結果より 受け取る相手に財産の種類や金額を伝えていますか （対策をしていない人）対策をした方が良いと思うことは 相続に関して何か対策を していますか 親目線 対策はない ＝問題がない！？ まだ元気だから！？

17 相続対策はいつするの？ 「対策が出来る時には何もせず、気づいた時は何もできない」 ①総合的相続対策をする 元気なうちに
「まだ元気だから・・・」 　問題の顕在化と対策のタイミング 「対策が出来る時には何もせず、気づいた時は何もできない」 ①総合的相続対策をする ②認知症リスクだけ手当てする 元気なうちに 19

18 ？ 信託の活用⑤元気なうちは俺が・・・（地主、経営者） 家族信託 委託者 信託契約 ■元気なうちは今まで通り関与（売却等）
　相談者：お父さん75歳　子供2人（長男、次男） 　◆元気なうちは自分でやる（他人や家族にも口は出させない） 　◆先祖代々資産は守るのが当たり前（売らない、減らさない） 　◆不安はあるが、何も言い出せない（子ども、奥さん）　 　◆先のことは考えない 　★認知症のリスクだけを考えたい 家族信託 ？ ■納税 ■分割・承継 ■活用 ■母の生活費 受益者 将来 委託者 信託契約 指図、同意 （売却、建替え、大規模修繕、借入） 受託者 ■元気なうちは今まで通り関与（売却等） ■通常の管理（賃貸借契約、税等支払い）は受託者が ■先のことは受託者が管理をしながら考える

19 解決手法を考える前に ◆相続問題って何でしょうか？（一般的に） ◆その問題は誰にとっての問題ですか？ （誰が困りますか？）
◆その問題は誰にとっての問題ですか？　（誰が困りますか？） ◆その問題はどうして問題ですか？（どんなことで困りますか？） ◆その問題は誰が解決すべき問題ですか？

20 自分の相続問題とは？（子どもの視点で） 問題の ない家族には 策はなし 対策が必要 対策は不要
「もし相続になったらどんなことで困りますか？」 うちは大丈夫！ （だろう） □相続税がかかるかどうか分からない（一次、二次） □相続税の納税資金が現金では足りない（現金がなくなる） □遺産の分割方法が決められない（揉める・共有不動産になる） □換金できない（売れない）不動産が残る （地方・別荘・崖地・再建築不可・古い歯抜けのアパート、先祖代々） □固定資産税等の支払いの割に収益の低い不動産がある □管理や交渉が大変な不動産（底地・借地等）がある □重要書類（権利証・保険証券・通帳等）の所在が分からない □どんな財産や不動産があるのかそもそも分からない □保険の加入状況や借金の有無が分からない □兄弟誰も責任感と行動力がない □実の兄弟以外に相続人がいる □家の片付けに苦労する（捨てられない、引取り手がいない） ？ ？ 「もし認知症になったらどんなことで困りますか？」 ？ □「まさか・・・」覚悟と準備が全くない □身の回りの面倒を見る人がいない（時間、距離、お金） □親の財産が凍結されるとお金の面で困る □近くの特養には空きがない □目が離せない状態である（徘徊、火の始末） ？ 困る 対策が必要 困らない 対策は不要 問題の　ない家族には　策はなし 21

21 あなたが残す(残される)ものは何ですか？
種類 時価 相続税評価 年間収益 年間コスト 備考 現預金 金融商品 保険 借金 不動産① 不動産② 不動産③ 不動産④ その他 22

22 どうやって分けますか？ 「長男だし実家周りは自分が」 「東京の不動産をもらっても管理できない」 種類 時価 相続税評価 年間収益 年間コスト
備考 保険 借金 不動産① 不動産② 不動産③ 不動産④ その他 「東京の不動産をもらっても管理できない」 種類 時価 相続税評価 年間収益 年間コスト 備考 現預金 金融商品 保険 23

23 あなたが残したい(残してほしい)ものは？
親の想い 長男の想い 長女の想い 現預金 ◎ 金融商品 △ 借金1 ×　 × 隠れ借金（相続税） ？ 不動産① ○ ？　 不動産② 不動産③ 想い（感謝） 揉め事・困りごと 親子の想いの違い 男性・女性の視点の違い ⇒残す 残してもらいたい・・・〇　どちらとも・・・△　残して欲しくない・・・× （残したい）　　　　　　　　　　　　　　　（残したくない） ⇒残さない 相続は　相手の視点で　考える 誰がどう引き継ぐか 相続前（財産管理）〜相続後（承継） 不動産は判断が微妙 家族信託 24

24 見方を変えれば事実が変わる どんな絵に見えますか？

25 「どの財産をもらうのが一番うれしいですか？」
視点（レンズ）の違いを知る 現金1億 駐車場1億 築30年アパート1億 貸戸建て2棟1億 「どの財産をもらうのが一番うれしいですか？」 親のレンズ プロは・・・ 子のレンズ 「10年以内に修繕費用が500万円かかるとしたら」（将来コスト） 「相続税という借金を1000万円抱える土地だとしたら」（相続税評価＞時価） 「分割して貸戸建て2棟ができるとしたら」（分割のしやすさ） 「ご先祖様は何のために残したのでしょうか？」（持ち続ける意味） プロのレンズ 信頼できるプロに相談してみる ◆気持ちを理解してくれる ◆気づかなかった希望や問題点を引出してくれる ◆家族に共感し寄り添ってくれる 知識、経験、ノウハウ　＋ 26

26 プロに何を依頼するべきか？ できないことはプロに依頼 皆さんは直接話しができますか？ 自分でできますか？ 問題を 親子とプロで 解決を
質問事項（資産全体）　　　　　 〇× 　書類の整理はできますか 　不動産の現状を含めた資産の一覧表を作成できますか 　不動産を持ち続けるメリット・デメリットを把握できますか 　希望を明確にし、子供にどうして欲しいか直接伝えることができますか 　問題に気付き、親にどうしておいて欲しいか直接伝えることができますか 　どうしたら希望を叶え、問題を解消できるか対策を考えられますか 　専門家や業者に直接伝える（依頼する）ことができますか できないことはプロに依頼 皆さんは直接話しができますか？ 問題を　親子とプロで　解決を 27

27 「家族」を「信じて」「託す・託される」 レンズ 関係 結果 思考 行動 行動 （ ）が変わればすべてが・・・ （ ）が変わればすべてが・・・
（　　　　）が変わればすべてが・・・ レンズ ■私たちはあるがままではなくレンズを通した事実をみている ■レンズを変えれば事実が変わる ■事実が変われば全てが変わる 経験・知識 信念・考え方 判断 思考・感情 行動 結果 関係 親のレンズ 子のレンズ 第三者のレンズ 事実 思考 行動 結果 関係 事実 （ 　　　　）が変わればすべてが・・・ 行動 「信じて託すには（子どもは）まだ早い・・・」 「信じる」とは感情（思考）？ or 動詞（行動）？ 託して（任せて）みるということが大事

28 理想の相続を実現するには？（親・社長視点）
◆誰に何と言ってもらいたいですか？ ◆何もしなくてもそれは叶いますか □YES　　　 □NO ◆理想を実現するために何が必要ですか？（条件） ◆理想を実現するために今から何をすべきですか？

29 何をすべきか まとめ ① 元気健康なうちに（ ） で取り組む ⇒一緒にセミナーに ② ありたい（ ）を 明確にする ③ 相手の視点に立って
何をすべきか　まとめ ①　元気健康なうちに（　　　　　　　　） 　　で取り組む　⇒一緒にセミナーに ②　ありたい（　　　　　　　）を 　　明確にする　 ゴールと目的に よって手段は違う ⇒手段・方法から入らない ⇒誰の何のための対策か？親・子・○○家 ③　相手の視点に立って （　　　　）（　　　　　）（　　　　） 　　　　　　⇒信頼できるプロ（専門家）が必要 30