名古屋発 ABSファンド組成のご案内 （改訂版） 平成20年4月 株式会社 ＡＢＳＩ

１．主 旨 基本的考え方 ①中央集権から地方分権への転換 （地方完結型不動産金融） →ファンド依存型運用から地産地消の資産運用へ １．主　旨 基本的考え方 ①中央集権から地方分権への転換　（地方完結型不動産金融） →ファンド依存型運用から地産地消の資産運用へ ②大都市機関投資家に依存しない資金調達 　　→地域企業と地域投資家とのルート形成 ③市民参加型「まちづくり」への参画 　　→ＰＦＩ事業体のエクイティ投資と、既存公共財流動化の主体を地域住民（＝個人投資家）へ開放 　 ※ABS（資産対応証券）に特化し、投下資本に対するリターンは インカムゲインをベースとする 　　※流動化する不動産に特化し、案件ごとのSPCへの分散投資による 　　 リスクの平準効果を追求する

２．戦 略 １ ２ ３ １億円単位の小ロット 案件を中心に投資する 個人投資家や地元金融機関にとって分かりやすい地元不動産という強みを活かす ２．戦　略 １億円単位の小ロット 案件を中心に投資する 個人投資家や地元金融機関にとって分かりやすい地元不動産という強みを活かす １ 開発、資金調達面で、『地元』の強みを活かす エクイティー＝地元投資家、デッド＝地元金融機関という、地元資金を地元物件を流動化するという『地方完結型』を掲げる ２ インカムゲインをベースとしたキャッシュフローを重視する 安心と信頼を第一に、新たな投資商品として市場拡大に関与し、個人投資家の関心度を高める ３

≒利回り9.0％（管理手数料2.0％を差引して7.0％を目標とする。） ３．運用目標 組　成　計　画 ファンドの資産規模を50億円まで拡大 中部圏内を中心にネットワークを構築（地域金融機関２行、地域元気企業３社程度） 運　用　目　標 (1)運用枠30％：参加型優先出資　（配当上限あり） 　　　　　　 年配当 約4.4％ (2)運用枠50％：非参加型優先出資（配当上限なし） 　　　　　　　年配当 約10.0% (3)運用枠20％：開発型優先出資　（短期回収型） 　　　　　　　年配当 約15.0％ 　(1)30％×4.4％＋(2)50％×10.0％＋(3)20％×15.0％ 　≒利回り9.0％（管理手数料2.0％を差引して7.0％を目標とする。） 　　

投資先は、不動産に特化します。 ４．運用手法 投資先 備 考 既存不動産 公共施設 備　　考 既存不動産 公共施設 有効活用されていない公共財を「まちづくり」の視点で地域住民とともに投資。公共団体の税収増にも寄与する。 民間施設 安定収益確保の源として、公共性・公益性の高い施設に投資する。 開発型 開発事業者に事業着手時の資金提供を行い、高収益型の利回り確保をめざす。また、PFI事業者のエクイティ投資も行う。 投資先は、不動産に特化します。

５．プロジェクトチーム 役割 案件発掘 事業計画作成 作業内容 ＰＦＩ事業を含む事業情報の収集 事業スキームの策定 人的ネットワークの構築 運　　用 調　　達 企画・開発 デューデリ ファイナンス 役割 案件発掘 事業計画作成 作業内容 ＰＦＩ事業を含む事業情報の収集 事業スキームの策定 人的ネットワークの構築 役割 案件審査 プロジェクト・チェック 作業内容 キャッシュフローの安定した物件の確保 不動産に特化した流動化手法の研究 役割 資金調達（地域金融機関等の機関投資家） 作業内容 資産家のマネーを当ファンドへの誘導 地域金融機関によるノンリコースローン・シンジケートローンの実績積上

６．ストラクチャー・イメージ ファンド (親SPC) 優先出資 優先出資 優先出資 優先出資 金融機関 （ローン・社債） 物件1 株式会社 ジャパンベスト レスキューシステム 株式会社 ティー・ハンズオン 　インベストメント 株式会社 金融機関 （ローン・社債） 物件1 出資 出資 株式会社 都市経営戦略研究所 株式会社 ＡＢＳＩ (ABSｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ) 優先出資 物件２ 出資 優先出資 ＧＰ 子SPC① 投資 ファンド (親SPC) ＬＰ 機関 投資家 子SPC② 金融機関 （ローン・社債） 投資 物件３ 機関投資家名簿 ・大手企業 　年金事業団 ・大手損害保険会社 　　　　　　　etc...... 優先出資 ＬＰ ＬＰ 物件４ 子SPC② 優先出資 機関 投資家 機関 投資家

７．ビークル概要 投資事業有限責任組合契約に関する法律に準拠した投資ビークルを採用。 より透明性の高いファンド運営を目指します。 ファンド名称 第１号ＡＢＳＩ投資事業有限責任組合 運用期間 平成18年12月1日　～ 　平成23年5月31日 出資金額 一口　100,000,000円 ＊キャピタルコール方式採用　初回20％振込 総額 5,000,000,000円を上限 運用対象 資産流動化法に基づく特定目的会社が発行する 優先出資（開発資金を含む）及び特定社債 無限責任組合員 株式会社ＡＢＳＩ 管理報酬 運用総額の2.0％ 成功報酬 ハードルレート7.0％設定　成功報酬50%

８．ＡＢＳＩの特徴 投資対象案件 ハイリスク ハイリターン フルテイク 選択投資 ミドルリスク ミドルリターン ローリスク ローリターン どの案件に投資するか どの案件に投資するか ＡＢＳＩファンド 不動産ファンド 投資決定の フロー どのリスクを選択するか ＡＢＳＩビークルは投資対象案件のリスクに応じて 案件が内在するリスクを選択することが可能であり、 明朗な投資事業としての展開が可能。

９．ＡＢＳＩとＵＭＳＩのシナジー効果 二重チェック体制による案件の良質化 発掘 デューデリ ＳＰＣ組成 法定手続 資金調達 償還手続 投資審査 投資 モニタリング ＰＭ 売却 二重チェック体制による案件の良質化 ＡＢＳＩメリット 　・ＵＭＳＩの持つ案件から 　　優先的に優良案件に　　 　　投資が可能 ＵＭＳＩメリット 　・案件先のバリューアップ 　・案件組成の迅速化 　・案件サイズの大型化

10．ＡＢＳファンドの入口戦略 – 投資案件の入手・選択 株式会社 都市経営戦略研究所（ＵＭＳＩ）が組成したＳＰＣを中心に、 ファンドの理念・戦略に合致した優良案件を選択し、投資します。 ABSI 選別投資 ＵＭＳＩ ● 東海財務局届出の特定目的会社 １７社中１２社の組成実績 ● 介護施設を中心とした公共性や 　公益性の高い案件を組成し、 　東海地区におけるブランディン 　グに成功 ●他社が手がけにくい少額物件の 　証券化に成功 案件の良質化 UMSI 案件を厳選 東海地区を中心に 多数の案件がUMSIに流入 ※ 利益相反回避のため、ＵＭＳＩ組成案件への投資に際しては、組合員の皆様への取引内容の事前に通知し、 　 組合員の過半数による事前承認を得ることとし、透明性を確保いたします。

11．ＡＢＳファンドの出口戦略① ～介護（福祉）施設～ 介護施設、老人ホーム等の介護（福祉）施設は、実績ある運営事業者をそのまま運営継続させて、当該事業者もしくは第２ＳＰＣへ売却します。また、ある程度のロット（50億円相当額）になる場合は、集合させてファンド化します。 ① 各SPCは会計上の利益を元に 配当するため、減価償却費分が 償還原資として留保されます！ 運営事業者 取得 ② 第２ＳＰＣ組成 ・取得 ＳＰＣ 稼働実績 VALUE　UP ＳＰＣ ＳＰＣ ③ 運営効率 福祉ファンド組成・取得 改装

12．ＡＢＳファンドの出口戦略② ～公共公益施設～ 12．ＡＢＳファンドの出口戦略② 　～公共公益施設～ 流動化施設の公共的・公益的性格の度合いにより事業者を慎重に選定しつつ、現運営事業者・第２ＳＰＣ・公共団体等の第三者へ売却します。 稼働実績 ① 運営事業者 運営効率 公共性 ② 第２ＳＰＣ ＳＰＣ 売却 地位の継承 ③ 公共・公益団体 ＳＰＣ ＳＰＣ ◎ 市況リスクの影響を抑えるため、土地付き案件の割合を全体の40％程度に保ちます。 ◎ 景気変動の影響を受けづらい公共公益施設の割合を全体の70％程度に保ちます。

※事務お問い合わせ先 株式会社 ＡＢＳＩ 代表取締役 伊藤 公一 株式会社 ＡＢＳＩ　 代表取締役 伊藤 公一 （英文名：Asset Backed Securities Investment Co.,Ltd.） 本 社　名古屋市中区錦二丁目2番13号 名古屋センタービル701 　　　　　　　　　　　　URL　http://www.umsi.jp 　　　　TEL　052-201-5100　　FAX　052-201-5104 設立年月日：平成18年（2006年）6月23日 資本金　　：１億円 主要株主　：株式会社　都市経営戦略研究所　（出資比率：60％）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　　　　 　ティー・ハンズオン インベストメント株式会社（出資比率： 30％） ジャパンベストレスキューシステム株式会社　（出資比率：10％） 取引銀行　：三菱東京ＵＦＪ銀行 地産地消の資産運用