1 勉 強 会 平成１７年７月１５日 ～『職人の街』－安城ギルドの具体化に向けて～ テーマ：街づくりにおける資金計画 （共同化はどうすればできるか ） 末広まちづくり協議会 商業部会 『職人の街』小委員会.

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1 1 勉 強 会 平成１７年７月１５日 ～『職人の街』－安城ギルドの具体化に向けて～ テーマ：街づくりにおける資金計画 （共同化はどうすればできるか ） 末広まちづくり協議会 商業部会 『職人の街』小委員会

2 2 □ 講師：伊藤 公一 氏ご紹介 □ 「官庁・民間を通じて街づくりの事業に精通」 略歴 ●1989 年～ 2002 年 名古屋市住宅都市局 勤務 ●2004 年～ 株式会社 都市経営戦略研究所 設立 代表取締役 就任 ○ 株式会社 都市経営戦略研究所の主な業務 □ 不動産の証券化 □ ＰＦＩ事業導入可能性検討 □ 費用便益分析（Ｂ / Ｃ） □ その他関連業務

3 3 1. 共同化の定義 共同化するモノ ⇒ 「建物」 建物の共同化 ⇒ 土地所有者や借地権者（＝「地権者」） が共同して建物を建設すること But ！ 建物の所有方法や建て方のルールによって、 ①手続き、②補助金、③税制に違いが生じる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

4 4 2. 共同化のメリット ①敷地を細分化しない ⇒ 間口が広く使えて、床の有効利用が可能 ②協調化した施設計画が可能 ⇒ まちの魅力づくりに寄与 まちのグレードが向上 ③事業メリットを得る ⇒ 法律に定める一定要件を満たすことに よって資金負担が軽減 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

5 5 3. 共同化基本方式フローチャート 建物をすべて 地権者が所有 NoYes 余剰床の処分 デベロッパーの参入 等価交換方式 資金調達可能 共同建替方式 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. ※ デベロッパー ＝ 床を購入する人

6 6 4. 共有と分有の違い ①共有 1 筆の土地を持分 割合によって所有 する形態 ②分有 各人がそれぞれの 土地を所有する形態 A さん： 4/10 B さん： 3/10 C さん： 2/10 D さん： 1/10 土地は 1 筆 1,000 ㎡ A さん： 400 ㎡ B さん： 300 ㎡ C さん： 200 ㎡ D さん： 100 ㎡ Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

7 7 5. 地上権と賃借権の違い ①地上権 ・物権 ・貸主に登記協力義務 ・貸主の承諾なく譲渡、 転貸が可能 ②賃借権 ・債権 ・登記は一般的ではない ・譲渡、転貸には貸主の 承諾が必要 ただし！ 借地借家法や契約内容により、両者の差異を なくすこともできる Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

8 8 XX 6. 共同化の種類 ① 敷地共有型 ・敷地は 1 筆の共有 ・所有権付の区分所有建物として第三者 (X) に処分が可能 等価交換方式向き 1 筆の土地として共有 A B 土地の一部を建物と交換 AABBAB A B XA B X A BA B X 共同化 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

9 9 7. 共同化の種類 ② 地上権設定型 ・敷地は分有のまま、それぞれに地上権を 設定 ・地上権付の区分所有建物として第三者 (X) に処分が可能 地上権を設定 等価交換方式向き A B AB 土地の権利の一部を建物と交換 共同化 土地は分有 A B XA B X A BA B X Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. AB

10 10 8. 共同化の種類 ③ 賃借権設定型 敷地は分有のまま、それぞれに賃借権を 設定 賃借権付の区分所有建物として第三者に 処分が可能 賃借権を設定 共同建替方式向き A B AB 土地は処分せず AB ただし資金調達が必要 土地は分有 A BA B X Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. A B XA B X 共同化

11 11 9. 共同化の種類 ④ 敷地分有型 敷地を分有のまま、敷地の相互使用という 形態で、敷地面積に見合った建物を所有 地権者だけの区分所有建物に適する 共同建替方式向き A B A 土地は処分せず ただし資金調達が必要 AB 土地は分有 A B Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 共同化 B

12 12 AXBY 10. 共同化の基本方式① 「等価交換方式」 ⇒ 地権者は土地を、 デベロッパー（ DV ）は建設費を負担 土地の一部を処分して建物に置換するので、 原則として地権者の費用負担なし 地権者：土地提供 DV ：建物建設 A B 土地の一部を建物と交換 AB 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

13 13 共有 11. 収支モデル① 等価交換方式（敷地共有型） 【モデルの一例】 従前資産額： 5 億円 ( 補助金、移転補償金含む ) 敷地は共有、一部等価交換 工事費： 5 億円 共同ビルの価額： 10 億円 地権者が取得する 権利床は 50 ％（ 5 億円相当） 残り 5 億円は売却して調達 土地 建物 地権者 売却 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

14 14 12. 共同化の基本方式② 「共同建替方式」 ⇒ 地権者が建設費を負担 地権者間の取り決めで建物を所有 地権者：資金調達 DV ：建物建設 土地を処分することがない反面、資金調達が 必要となる。 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

15 15 13. 収支モデル② 共同建替方式（敷地分有型） 【モデルの一例】 従前資産額：いくらでもよい 工事費： 5 億円 地権者の敷地面積比等で 工事費を按分負担 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

16 16 14. 共同化における公共団体のサポート体制① 「優良建築物等整備事業」の概要 優良開発型（共同化タイプ） 市街地住宅供給型（優良住宅供給タイプ） 対象地域：人口 5 万人以上の市の区域 規模：原則として概ね 1,000 ㎡以上 （マンション建替タイプは 300 ㎡以上） 敷地：一定規模の空地を確保、幅員 6 ｍ 以上の道路に 4 ｍ以上接すること 構造、階層：地上 3 階以上で耐火又は準耐火構造 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

17 17 15. 共同化における公共団体のサポート体制② 「優良建築物等整備事業」の補助対象 ①調査設計計画費 事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費 ②土地整備費 建築物除却費、整地費、（補償費） ③共同施設整備費 空地等整備費、供給処理施設整備費 ④附帯事務費 ※各プロジェクトのタイプにより補助対象の項目 は異なる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

18 18 16. 共同化の推進上の課題 床をどのように所有するのか。 所有⇒公租公課 （「不動産取得税」「登録免許税」 その後「固定資産税」「都市計画税」） 誰かが転売する可能性 （永久に同じメンバーで所有できない） 建替時には全員の同意が必要 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

19 19 17. 共同化した床の将来性 「法人化」により安定した運営を行える可 能性 資金調達を、別に設立する法人を通じて行 える可能性（「証券化」の可能性） 共同化した床を、資産流動化法に基づく 「特定目的会社」に売却し、販売リスクを 回避できる可能性 建物管理や処分を「特定目的会社」を 利用して行える可能性 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

20 20 お問い合わせ先 株式会社 都市経営戦略研究所 所在地 名古屋市中区錦二丁目 2 番 13 号 名古屋センタービル 701 TEL ： 052-201-5103 FAX ： 052-201-5104 URL ： http://www.umsi.jp/