I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ オーナー様の 「もうしんどいねん！！」 から目覚めた事 ～オーナー様と共に永続的に歩む～ 株式会社レンタックス 管理課 中島 健次 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・

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1 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ オーナー様の 「もうしんどいねん！！」 から目覚めた事 ～オーナー様と共に永続的に歩む～ 株式会社レンタックス 管理課 中島 健次 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・

2 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ （株）宝住宅 ・持ち株会社

3 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 設立 Ｓ60年 管理戸数 7000戸 （仲介店の管理委託分を含む） 社員数 25名 オーナー様担当 入居者様・サービス担当(修繕) 入居審査 売買担当 営業事務

4 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 仲介店 ~ アパマンショップ 27 店舗

5 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 自己紹介 所属 ：管理課 オーナー担当 氏名 ：中島 健次 （♂） 年齢 ：３６歳 趣味 ：旅行 家族構成：妻・子供３人 （内１人は１０月出産予定）

6 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 自己紹介 そこで皆様にお願いです。 出産祝いの代わりに 清き一票を お願い致します！！

7 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 当社における顧客とは？ designed by all-silhouettes.com & kage-design.com/ 家主様 関係業者様 入居者様

8 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 家主様に対する顧客満足とは一体 私なりに考えていた、家主様を満足にさせる方法は Ⅰ ．満室経営 Ⅱ ．滞納者ゼロ Ⅲ ．クレームの軽減

9 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 顧客満足とは一体 Ⅰ ．満室経営 １．収入の最大化。 ２．空室への不安感からの開放。 ３．安心。

10 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 顧客満足とは一体 Ⅱ ．滞納者ゼロ １．将来的な裁判等のリスク回避。 ２．現入居者における収入最大化。 ３．安心。

11 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 顧客満足とは一体 Ⅲ ．クレームの軽減 １．不要な退去者を生まない。 ２．長期入居が期待できる。 ３．安心。

12 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ これまでの顧客満足とは 私の考え方は 満室 × 滞納者ゼロ＝安心の経営 顧客満足１００％

13 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ これまでの顧客満足とは 空室を無くし満室にする事で 全てのオーナー様にとっての満足度が 全てのオーナー様の満足度が １００％になると信じていました !!

14 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ところが、ある時事件が起きまし た とても気心が知れているオーナー様から 満室にも関わらず管理を辞めるとの連絡・・・ 一体なにが !!

15 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 家主様宅に、大急ぎで向かいました

16 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 一体どうしたんです か？？ とにかくしんどいね ん！ 疲れてん、しんどい ねん（泣）！ しんどいって何かあっ たんですか？ 理由を教えてくださ い！！ 満室ですし、何か 問題ありました ?! しんどいねん！ ← A マンションオーナー designed by Freepik.com

17 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 儲かってないね ん・・・ えっ？！ 実は生活もギリギ リで・・・ 将来的にも不安し かないので・・ ・・・・・・・・ 満室やけど・・・ ← A マンションオーナー マンションを手放す 事にした・・ designed by Freepik.com

18 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・

19 効果音 衝撃が走るような音を 入れながら

20 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・

21 今まで何をやっ てきたんだろ う・・・・

22 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 滅失が３０万 戸や！ 新築は毎年３７ 万戸増加して、、 人口が 1 億人切る ねんで 2050 年問題が あるやろ！ 確かに毎年増えてま す。 ← 敏腕家主さん達 !! （３ ０） designed by Freepik.com 恥を恐れず、、他のオー ナー様にぶっちゃけました!! そうですね・・

23 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ← 敏腕家主さん達 !! （３ ０） 空室率は２３％も ある状態や 今の賃貸戸数は １４００万戸 さらにやで このままいけば空室 率は増えていく一 方ですね。 そういう事だったんで すね だから今のうちに処 分するんや！ designed by Freepik.com

24 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 今までの考えは、、間違いだった！！ 満室にしてやってる！！ この出来事から、ターニングポイントとなった・・・・・ 単なるエゴの押し売りか？ 顧客満足度も、 →→→ 勘違いであった！！！ エゴ 勘違い

25 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 真の顧客満足度向上 真の顧客満足度１００％を目指し これらを強化 ハード面 ・資産運用 ・仕組み等 ソフト面 ・サービス ・おもてなし ・感情的な要素

26 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ハード面

27 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 将来的な存続の為に 支出面～ 空室率が多少上昇しても、耐えられるだけのキャッ シュフローの確保。 ファイナンスの部分の更なる強化。 ☆幸い、弊社グループ内にＦＰ資格者が増加している事もあり、 色々なアドバイスを頂きながら、支出面の改善が重要になってい くと感じました。

28 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 将来的な存続の為に 支出面～ 将来的な市場を 考慮し、収入ＵＰ に偏る考え方から、 いかに支出を下げ られるかを考える。

29 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ケース１．Ｙ市のＲＣ造４階建て建物 銀行の借り入れ金利が高く、収益を圧迫していました。入居率があがり収 入がここ最近増加している事もあり、銀行借り換えの提案。それにより、 従来は 8 ０ % の稼働率が損益分岐点でしたが、 65 ％以上の稼働率で収 支が出るようになりました。また、余剰資金が生まれる事で新たな設備投 資が出来るようになり、更なる収入ＵＰに向けて改善中です。 従来借り換え後キャッシュフ ロー ローン支 出 １００万円 / 月 ８０万円 / 月＋２０万円 / 月 借り入れ 金利 ４％２％２％

30 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ケース２．Ｍ市のＲＣ造７階建て建物 諸事情により、銀行の借り換えが出来ず。さらに退去が重なり、空室が増 加したことにより、収支が逆転していました。その為に内装コストも捻出でき ず空室が続く悪循環。そこで、現在借り入れしている銀行に家主様と相 談。事業計画書を提出し、リスケジュールにて１年間のローン支払いを大 幅に減額。それにより、内装費が捻出でき、入居率の改善中。 従来リスケ ジュール後 キャッシュフ ロー ローン支出９０万円 / 月６０万円 / 月＋３０万円 / 月 収入８５万円 / 月９０万円 / 月

31 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ケース３．Ｍ市のＳ造３階建て建物 ◆住宅総合保険の参考純率の引き上げ 火災保険の保険改正。 具体的には、 ◆火災保険期間が最大１０年まで（従来は３６年まで） ◆保険料の基準が参考純率が平均３．５％値上げ オーナー様向けのセミナーで情報の提供を しました。無料診断を元に保険会社の見直しを提案。現在の火災保険 を解約した解約返戻金と新規火災保険の掛け金の差額が多少ですがプ ラスになりました。

32 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 今後の提案事案 銀行様への借り換え事案 ◆金利を４％以上で借り入れしている家主様 ◆満室か満室に近い状態で経営している家主様 （収益性が高い今こそが借り換えのＣｈａｎｃｅ！） 銀行様への金利引き下げ事案 ◆縁故で銀行を変更出来ない家主様 ◆借り換えが難しい家主様 将来を見越し、低金利の今だからこそ必要な提案になってきます！

33 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 将来的な存続の為に 収入面～ ◆ リーシングの強化！ サンドウィッチ会議 の開催！ 当社仲介店舗と 目的の共有化とグリップ 強化の為に・・

34 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 将来的な存続の為に 空室対策～ おもてなしプラン 仲介業者向け ３点ユニット部屋 入居率向上 ◆新プランの作成！

35 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 将来的な存続の為に 空室対策～ おもてなしプラン Light 仲介業者向け ファミリー物件対応 ◆新プランの作成！

36 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ソフト面 次への見出しとして良い感じに仕上げていた だきたく思います。 ソフト面

37 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足 家主様へのバースデープレゼント バレンタインデーのプレゼント 年賀状（担当からの） そして昨年、初めて大規模なイベントを実施しました。 イメージです

38 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足 太閤園（大阪市都島区）にて、 オーナー様160名をお迎えし、おもてなし。 浜村淳氏に講演をしてもらいました。 ◆ オーナー様感謝祭の実施 平成２６年１１月 当日の様子をご覧ください

39 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足

40 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足 とある参加下さったオーナー様のアンケート内容です 大盛況で大勢のオーナー様の笑顔を 見ることが出来ました。

41 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足

42 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 心に残る顧客満足 予想を超えた感動！ 心に響くサービスもまた、 顧客満足には必要不可欠と確信しました。

43 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ さらに・・・将来を見据えた経営の為に・・・

44 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 収支計算 一般管理物件 事業所 借上げ物件

45 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 収支計算 一般管理物件 事業所 借上げ物件 ◆これからは、単月での収支だけを追うのでは無く、中長期的に経営計画 を立てる必要があります。 ◆1棟毎の収支計算書を作成する事で、今以上に賃貸経営を事業として 捉え、ファイナンスの部分を改善していくことで、浮き彫りになる改善点や 伸びしろ部分を発見していきます。

46 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 顧客満足度 顧客の事を考え、経営的な悩みを改善しつつ、かつ、 期待を上回るサービスをする事で、 限りなく１００％の満足を生めるものと確信しました。

47 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 今までの私の考え方 満室 X 滞納者ゼロ＝安心の経営 最後に 顧客満足１００％ 今後は 資産提案 X サービス＝安定の経営 顧客満足１００％

48 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ 最後に 今までの私の考え方 満室 X 滞納者ゼロ＝安心の経営 顧客満足１００％ 今後は 資産提案 X サービス＝安定の経営 顧客満足１００％

49 I 将来的な存続を見据えた賃貸経営とは・・・ ご清聴 ありがとうございました。 最後のお願いをしております。 なかじまけんじ な・か・じ・ま・け・ん・じ