～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１２回 元祖「金持ち大家塾」

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1 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１２回 元祖「金持ち大家塾」
講師：浦田　健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

2 元祖、金持ち大家塾　理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員が、より豊かで明るいライフプランを実現していくために、資産形成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動させる革新的なノウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

3 大切な資産をもう一度輝かせ、入居者に喜ばれる賃貸経営を実現し、以って社会貢献できる大家になる！
第１２回金持ち大家塾で学ぶこと すべての大家さんが必ず直面する問題とは？ 高齢者対応ノウハウ 外国人入居ノウハウ ルームシェア、ゲストハウス運営ノウハウ 入居者の多様化にともなう貸し方の工夫 期間３ヶ月、予算１/３でできる立退きノウハウ リフォーム、建替えにともなう立退き実務 大切な資産をもう一度輝かせ、入居者に喜ばれる賃貸経営を実現し、以って社会貢献できる大家になる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

4 さて、あなたならどうする？ 駅徒歩２分、都心部へ３駅の好立地 築５０年 木造２階建てアパート ６畳、風呂なし、トイレ共同
築５０年　木造２階建てアパート ６畳、風呂なし、トイレ共同 家賃平均２１，０００円 全３０室中、１８室が稼働 入居者の平均年齢５０歳 敷地面積４００坪 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

5 これから起こる事実とは？ 今後、人口は減少していく！ 出生率１．４１人←世界でも最低水準 民間賃貸住宅１５８６万戸の空室率は既に２３％
１５歳から６０歳までの生産減少、８０年後に人口は半減見込み。１９９５年時点の経済力を維持するなら、今後５０年間、毎年６０万人の外国人を受け入れなければならない。　（ピータードラッカー） 一方、９３年外国人登録者数１３０万人だったが、１５年の在留外国人数は約２２３万人となっている。 来日外国人は年間１９７４万人。中国人へのビザ発給緩和等でさらに増加見込み © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

6 今後、人口は減っていく・・・ 表10-1　総人口：出生中位・高位・低位(死亡中位・高位・低位)各推計値 （1,000人） 年　次 死亡中位仮定 死亡高位仮定 死亡低位仮定 出生中位 出生高位 出生低位 平成 22 (2010) 128,057 23 (2011) 127,753 127,785 127,710 127,690 127,722 127,648 127,808 127,841 127,766 24 (2012) 127,498 127,582 127,388 127,360 127,445 127,251 127,624 127,709 127,515 25 (2013) 127,247 127,402 127,054 127,040 127,194 126,847 127,441 127,595 127,248 26 (2014) 126,949 127,191 126,655 126,674 126,917 126,381 127,207 127,450 126,914 27 (2015) 126,597 126,947 126,188 126,259 126,609 125,850 127,268 126,508 28 (2016) 126,193 126,669 125,657 125,795 126,270 125,258 126,573 127,049 126,036 29 (2017) 125,739 126,356 125,066 125,283 125,900 124,610 126,175 126,792 125,501 30 (2018) 125,236 126,006 124,421 124,725 125,495 123,911 125,726 126,496 124,911 31 (2019) 124,689 125,620 123,729 124,126 125,057 123,167 125,230 126,161 124,270 32 (2020) 124,100 125,196 122,996 123,488 124,584 122,385 124,690 125,786 123,586 33 (2021) 123,474 124,735 122,226 122,816 124,076 121,568 124,111 125,372 122,862 34 (2022) 122,813 124,239 121,423 122,111 123,536 120,721 123,495 124,921 122,104 35 (2023) 122,122 123,709 120,592 121,378 122,964 119,848 122,846 124,434 121,315 36 (2024) 121,403 123,149 119,735 120,619 122,364 118,952 122,168 123,914 120,499 37 (2025) 120,659 122,559 118,855 119,837 121,737 118,034 121,462 123,363 119,657 38 (2026) 119,891 121,943 117,954 119,034 121,085 117,097 120,731 122,784 118,793 39 (2027) 119,102 121,302 117,034 118,211 120,410 116,143 119,977 122,178 117,907 40 (2028) 118,293 120,638 116,095 117,369 119,713 115,172 119,201 121,547 117,002 41 (2029) 117,465 119,951 115,139 116,509 118,994 114,185 118,404 120,891 116,077 42 (2030) 116,618 119,243 114,166 115,633 118,257 113,183 117,588 120,214 115,135 出典：国立社会保障・人口問題研究所 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

7 世帯数は2019年頃まで増えるが・・・ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

8 これから増える世帯？ 世帯数は19年を境に減少し始める。 ただし、 高齢者世帯増える！ 母子家庭は増える！
年次 総　数 核家族世帯 単　独 その他 夫婦のみ 夫婦と子 ひとり親と子 世帯数(1,000世帯) 2005 49,063 28,394 9,637 14,646 4,112 14,457 6,212 2010 51,842 29,278 10,269 14,474 4,535 16,785 5,779 2015 52,904 30,116 10,861 14,274 4,982 17,637 5,150 2020 53,053 30,189 11,037 13,814 5,338 18,270 4,594 2025 52,439 29,664 10,973 13,132 5,558 18,648 4,127 2030 51,231 28,770 10,782 12,340 5,648 18,718 3,743 世帯数は19年を境に減少し始める。 ただし、 高齢者世帯増える！ 出典：国立社会保障・人口問題研究所 2010年 （平成22） 2035年 （平成47） 指数 （2010年＝100） 1,620 万世帯 2,021 万世帯 125 498 万世帯 762 万世帯 153 731 万世帯 1,174 万世帯 161 母子家庭は増える！ 269 万世帯 466 万世帯 173 © Copyright 2016 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 8

9 在日外国人は増え続ける 外国人は増える！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

10 住宅余り＆ストックの時代へ 10年度 82万戸 11年度 84万戸 12年度 89万戸 13年度 99万戸 14年度 88万戸
出典：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成25年度計」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

11 総住宅数と総世帯数の推移 平成25年の調査では、 住宅総数6063万戸、 総世帯数は5245万世帯 ↓
　　　　　　↓ 空き家率は13.5％（820万戸）にのぼっている！ 純粋な民間賃貸住宅は1586万戸 その空室率は既に23％超となっている！ 出所：総務省　住宅・土地統計調査 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

12 そして全ての大家さんに起こる問題・・・ みんなが喜ぶとっておきのノウハウがある！
入居対象者の多様化、老朽化にともなう建替え、リフォーム等の選択に迫られる 入居者の高齢化が加速 外国人入居者の増加、社会的弱者への対応 空室率の増加の一方で、入居対象者はさらに多様化する 立退き問題（立退き費用、期間、機会損失、節税効果の減少） 新規事業のリスク（入居募集、採算性の問題） 建替えの場合 再投資のリスク（資金の問題、減価償却） もし、目論見がはずれたら・・・ リフォームの場合 みんなが喜ぶとっておきのノウハウがある！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

13 高齢者住宅財団の家賃債務保証制度を活用する！
入居対象者を広げることが重要 複数入居可 ワンルームでも2人入居可 高齢入居者 自治体や民間の見守りサービス利用 独自の見守りプランをつくる 外国人入居者 在日外国人223万人超 来日外国人は年間1974万人 ゲストハウス、ルームシェアのニーズは高い 母子家庭 行政との連携 障害者 福祉系ＮＰＯの力を借りる 求職者 高齢者住宅財団の家賃債務保証制度を活用する！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

14 高齢者住宅の実態 国交省 国交省・厚労省共管の制度として、都道府県知事への登録制度である「サービス付き高齢者向け住宅制度」を新たに創設
高齢者住宅の実態　国交省 国交省・厚労省共管の制度として、都道府県知事への登録制度である「サービス付き高齢者向け住宅制度」を新たに創設 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

15 サービス付き高齢者住宅制度 登録基準 ※有料老人ホームも登録可 事業者の義務 指導監督
登録基準　※有料老人ホームも登録可 【住宅】床面積（原則25㎡）以上、便所、洗面設備等の設置、バリアフリー 【サービス】サービスを提供すること。（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供） 【契約】高齢者の居住の安定が図れた契約であること、前払家賃等の返還ルールおよび保全措置が講じられていること 事業者の義務 入居契約に係る措置（提供するサービス等の登録事項の情報開示、入居者に対する契約前の説明） 誇大広告の禁止 指導監督 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督（報告徴収、立入検査、指示等） 補助・融資・税による支援策を充実し、民間による供給を促進 新築は工事費の1/10を補助 改修の場合には工事費の1/3を補助 一戸あたりの上限額は100万円 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

16 高齢者見守り制度の活用 東京都あんしん居住制度（1日1回の電話、緊急対応、葬儀、遺品の処分など） 民生委員による定期訪問サービス
NPO法人による見守り、訪問サービス 行政サービス セコム、綜合警備などによる異常時対応サービス 安全センターによるお家でナースホン（緊急通報サービス大手） 設備機器のセンサーで利用状況を報告（東京ガス、象印など） 民間サービス 1日1回、電話連絡サービス 月3000円の追加金額で対応（電話代） 3日間不通の場合は訪問（契約時の特約で入室承諾をもらっておく） 独自サービス © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

17 既にある仕組みを利用する 全国約３００の福祉系NPOネットワークと連携することで無理なく高齢入居者を受け入れることができるようになる！
既にある仕組みを利用する　 全国約３００の福祉系NPOネットワークと連携することで無理なく高齢入居者を受け入れることができるようになる！ 　　・既に地域で福祉事業が成り立っており、無理して事業を拡大する必要　　がない 　　・入居者を高齢者に限定しない 　　・各種サービスに介護保険の適用ができる 　　・わずかな金額で見守りサービスを提供できる 　　・子育て世代のケアも可能 　　・新築だけではなく既存の賃貸住宅の空室対策としても対応可能 　　・高齢者の入居募集に強い © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

18 高齢者は月１万円でＮＰＯの見守りサービスを受けることが可能
福祉系ＮＰＯサポートの仕組み １階にデイサービス・居住、介護支援事業所・子　育て支援スペース・託児　・訪問看護ステーション等を設置 相場家賃の約５０％程度でＮＰＯに賃貸する 高齢者と一般入居者を同時に募集する 高齢者は月１万円でＮＰＯの見守りサービスを受けることが可能 さらに介護保険適用内のサービスを受けるができる他、配食サービス、買い物、通院、掃除、洗たく等の助け合いサービスなども利用できる 高齢者世帯 一般世帯 NPO事務所 不動産 管理会社 賃貸借契約 子育て世帯 への支援事業 高齢者への 生活支援事業 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

19 高齢者対応マンション活用事例 東東京市（Ｎ.Tさん）
　・土地活用として駐車場にデイサービス併設型賃貸マンションを平成17年4月に新築。地域の福祉系NPOが事務所及びデイサービスセンターを併設し、希望者には介護、生活支援サービスを提供。１ＬＤＫ全18戸中7戸に高齢者が入居。現在、満室稼働中。 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

20 空室対策の救世主 ルームシェア＆ゲストハウス
貸し方を変えるだけで老朽アパートは蘇る！ ルームシェアとは？ 家族、親戚、恋人でない他人同士が１戸のアパートやマンションを２，３人程度で部屋を割り振り共同生活するスタイルのこと ゲストハウスとは？ さまざまな国から日本にくるための安宿のこと。大体1週間単位で泊まることができるスタイル では非対等な管理者がいて、定期清掃などはこの管理者が行う ４，５年前から日本でもブームに！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

21 外国人の賃貸マーケット 外国人の賃貸マーケット 在留外国人約223万人 積極的な外国人の受け入れ 外国人旅行者15年約1974万人
8割以上が日本語の読み書き可能 在日外国人の月収と平均家賃は日本人並み 犯罪率の減少 外国人受入れのメリット 集客時期が多い（3月、6月、9月、12月） 横のつながりが強く、多くの紹介客が得られる 滞納が日本人に比べて少ない © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

22 こんなにあるルームシェアのメリット 入居者のメリット 防犯性が高くなる 快適な空間が手に入る より利便性のいい場所に住める
身軽に即入居ができる 素晴らしい出会いのチャンス 外国語がタダでマスターできる 大家さんのメリット 古くても需要があるためリフォームがほとんどいらない １戸を複数の人に貸すので空室リスクが少ない 滞納トラブルがほとんどない 相場より高い家賃で貸せる可能性がある © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

23 ルームシェア向きの物件は振り分け型 他人の部屋を通らずに自分の部屋にいけるかどうか？ 振り分け型が基本
共用部に冷蔵庫、電子レンジ、掃除機、洗濯機、食器棚、調理器具、ＴＶ、ダイニングテーブル、ソファー、乾燥機、パソコン（無線LAN）なども備え付けであれば完璧 各部屋には、エアコン完備、布団、カギも備え付けであればＧＯＯＤ！ あれば嬉しい設備 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

24 ルームメイト（ゲスト）の見つけ方 ルームシェアジャパン http://roomshare.jp/
ルームシェアジャパン　 ルームメイトカフェ　　 ルームシェア.net インターネットで募集する 日本キッチャロ新聞　（韓国系フリーペーパー） Tokyo Notice Board　（タワーレコードなどで入手可能） METROPOLIS　（HMVなどで入手可能） 中華時報　（中国系フリーペーパー） フリーペーパーの三行広告を利用する 募集賃料の７０％保証が一般的 募集から管理まですべて行ってくれる ゲストハウス専門業者の一括借り上げを活用 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

25 外国人向け 口コミが多い フリーペーパー ウェブサイト 一般的な外国人の集客方法
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26 ルームシェア、ゲストハウスの契約方法 ルームシェア ゲストハウス
一緒に借りにきた場合は、代表者が主契約者、同居人が連帯保証人となる（契約条件などは通常の契約と同じ） シェアメイトがまだ決まっていない場合は、１人で家賃を負担できるかどうかが審査のポイント 別々に契約する場合は、オーナーが個別に面談し契約する（念のため１年未満の定期借家契約がベター、１ヶ月分の保証金のみで入居させる場合が多い） 他のシェアメイトとの面談が極めて重要。後々トラブルにならないように、生活スタイル、シェア生活のルールなど時間をかけて面談 ルームシェア オーナーが個別に面談し契約 念のため1年未満の定期借家契約とする １ヶ月分の保証金（デポジット）のみで入居させる場合が多い ゲストハウス専門業者の一括借り上げ方式を選択するケースも多い ゲストハウス © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

27 外国人の入居審査のポイント 家賃の支払能力 マナー 日本語能力 ３つの審査チェックポイント 在留カード（旧：外国人登録証明書） パスポート
預金残高証明書（預金通帳の写し） 入居審査時の必要書類 一般的な滞納保証を利用 留学生の場合は留学生住宅総合保障を利用 （財）高齢者住宅財団の家賃債務保証制度を利用する 連帯保証（滞納保証） © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

28 ルームシェア（ゲストハウス）の契約方法 １年未満の定期借家契約なら、事前の通知の必要がなく、契約満了と同時に即契約解除ができる！
１年未満の定期借家契約ならノントラブル！ 契約更新のない定期借家契約であることを入居者に書面で説明する。（借地借家法第３８条２項） 定期借家契約は必ず書面によって行う。（借地借家法第３８条１項） １年以上の契約にあっては、契約満了の１年から６ヶ月前までに書面で契約が満了することを入居者に通知すること。（借地借家法第３８条４項）⇒つまり１年未満であれば通知不要！ １年未満の定期借家契約なら、事前の通知の必要がなく、契約満了と同時に即契約解除ができる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

29 外国人別にみる契約実務の特徴 契約なんてどうでもいい。人間関係が大事 契約はスピーディーさが一番 アジア人
契約が大事。人間関係は契約の上に成り立つ 事前に契約書のひな形を渡しておく 欧米人 特に重要な項目をかいつまんで説明し同意書にサインをもらう トラブルが心配な場合などは１年未満の定期借家契約とする 契約方法 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

30 外国人にまつわるトラブルと対処法 外国人の管理 対処法 外国人の退去 対処法 家賃の未払い ゴミ出し、騒音問題 無断同居、転貸トラブル
保証でカバー 分かりやすく看板掲示 大使館への通報予告 外国人の退去 敷金トラブル 無断退去の問題 対処法 敷金を不要にする 残地物の処分方法について予め取り決めておく © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

31 【事例】築４５年のボロアパートを再生 １F 名称 加藤荘（現 パティオ錦） 所在地 東京都練馬区 東武東上線上板橋駅より徒歩10分
名称　加藤荘（現　パティオ錦） 所在地　東京都練馬区 東武東上線上板橋駅より徒歩10分 建築年　昭和37年　（築45年） 1階　3部屋　 （6畳和室、4.5畳＋ミニキッチン、トイレ）、家賃4.5万円（風呂なし） 2階　6部屋（和室4.5畳） 風呂なしトイレ共同　家賃2.5万円 空室 空室 空室 2F 空室 入居中 空室 空室 滞納 8ヶ月 滞納 暦あり © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏

32 外装リフォーム Before After © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏

33 風呂なしトイレ共同をラウンジ化で解決！ Before After
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34 共用部のリフォーム Before After ２階廊下、センサーライト設置で電気代を節約
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35 部屋のリフォーム Before After 家賃（手取り） 2.5万円→5万円
家賃（手取り）　2.5万円→5万円 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏

36 築45年のボロアパートでも年間420万円稼げる物件に変身した
ゲストハウス化した結果・・・ Before After 入居率 33% （9室中3室） 113% （9人/8室） キャッシュフロー 7.5万円/月 35万円/月 キャッシュフロー：家賃から経費等を引いて実際に手元に残るお金 投資実質利回り（予想） リノベーション費用：1,000万円 年間キャッシュフロー：420万円 投資利回り：42%　(新築アパート利回りは平均8％） 築45年のボロアパートでも年間420万円稼げる物件に変身した © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 出典：加藤隆氏

37 円満立退きは期間３ヶ月、 予算は半分以下でできる！
建替えの場合は立退き作業が必要 貸主都合の解約の場合は、借地借家法上、契約期間の満了と６ヶ月前告知が必要。通常６ヶ月～１年かかる 立退料は家賃の約６ヶ月分が必要。（前家賃１ヶ月、仲介手数料１ヶ月、引越料１ヶ月、敷金２ヶ月、礼金１ヶ月）※過去の判例がベース 立退き＝地上げ＝だれもやりたくない！⇒解決の糸口を安易にお金に託す！ 予算が無いので契約期間の満了まで待つ。その間、新規の募集もしない。しかも、確実に立退きが完了する保証もない 機会損失、利回りの悪化、相続対策上のメリットもなくなる © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

38 立退きが長引くことによるリスクとは？ 立ち退きの長期化は百害あって一利なし
ごねる人へは更に上乗せが必要となってしまう。また長期化により住民同士が結託する恐れもある 立ち退き料は新築物件の取得費に加算されるため、利回りも悪化 ゴーストタウン化し防犯性低下 貸家建付地のメリットがなくなり、更地評価に近づき相続対策上も不利になる 投資のタイミングを逃す可能性。一生で得られる利益も減る 立ち退きの長期化は百害あって一利なし © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

39 立退き実務の素朴な疑問 そもそも立ち退きの期間（６ヶ月後）を知っている人はいるのだろうか？ 立退き料の相場を知っている人はいるのだろうか？
知らないにもかかわらず、余計な時間と費用をかけていたのではないだろうか？ ごねる人を後回しにすると、余計話がこじれるのではないだろうか？ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

40 立退き実務に関する基礎知識 法律上の扱い 立退き料 立退き実務 立退きリスクの回避 ６ヶ月前通知
正当事由（※建替えは自己都合なので正当事由にはなり得ない） 立退き料 明確なルールはない 相場もない 判例があるだけ 立退き実務 全員が全員ごねるわけではない 立退きリスクの回避 定期借家契約 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

41 期間３ヶ月、予算１／３で立退き完了 させる３つのポイント
①内容証明の文言に工夫 立退き期限を設け、その期限内に退去完了した場合にのみ、立退き料を支払う（注意、借地借家法上の告知後６ヶ月以内は必ず明記する） 正当事由の裏づけ調査（耐震診断等） 電子内容証明サービス　 ② ごねる入居者の見極め ごねる入居者は上乗せしてさっさと出してしまう。口外禁止の覚書 ③ きめ細かな対応、サービス 転居先の斡旋、引越し業者の段取りなど © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

42 立退き実務の手順 内容証明には老朽化によって入居者の安全が確保できなくなったという大義名分を明記する。絶対に建替えをすることを明記してはならない 内容証明には本文が配達された日より、６ヶ月の経過によって契約が解除になることを明記する 立退き料についての明記（立退きを促進させるために期限を設けること） 通知から約２週間後に必ず直接コンタクトをとる（コンタクトは管理業者などの第三者がとること） その際、さりげなく似たような物件情報を持参し、入居者に立退きの意思があるか探りを入れる ごねる人には、まず物件を見つけてもらわないと、具体的に金額の相談ができないと伝え、物件が見つかり次第、立退き料を上乗せしさっさと立退かせる 立退き料を上乗せした場合は、口外の禁止と、立ち退き時に半金、全ての入居者が退室した際に半金を支払う旨の覚書を締結する 極度にごねる入居者との交渉は一時中断し、その他の立退きに専念する。６ヶ月経過後に調停もしくは裁判によって解決する 家賃滞納者には、解約通知文のなかに家賃督促文を折り込む。家賃滞納者は基本的に立退き料は不要。 高齢者にはきめ細かい対応が必要。役所の福祉課等に相談する。高齢者住宅財団の家賃債務保証制度などを組み合わせながら次の入居先探しのお手伝いをしていく。生活保護者も同様の対応 明渡し契約書は必ず作成しておく。（遺留品の放棄に関する項目も必ず明記すること） 明渡し前に、立退き料を全額支払ってはいけない。明渡し時には必ず立会いを行い、遺留品の有無を確認、その後カギを返却してもらい、立退き料を支払う。領収書は必ずもらっておくこと © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

43 立退き実施事例 松戸市 １１世帯 平均家賃約５万円 期間２ヶ月半 立退き料総額２００万円 ２８世帯×平均８０，０００円の物件を新築
松戸市　１１世帯 平均家賃約５万円 期間２ヶ月半 立退き料総額２００万円 ２８世帯×平均８０，０００円の物件を新築 浦安市　　６世帯 期間３ヶ月 立退き料総額約９０万円 １７世帯×平均１１万円の物件を新築 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

44 さて、あなたならどうする？（模範解答） その間、じっくりと再開発計画についてのプランを練る 既存の入居者は、解約の申し入れを行い期間満了とともに立退かせ、ゲストハウスに切り替える 空いている部屋をゲストハウスとして貸し出す。契約は１ヶ月～３ヶ月などの短期の定期借家契約とする 全室にエアコンと布団を完備する 部屋を１つつぶしてユニットシャワーを数台設置。洗濯機や乾燥機も設置する 部屋を２つつぶしてリビングダイニングに改装。冷蔵庫、電子レンジ、テレビ、ビデオ、インターネット、ダイニングテーブルを設置 ゲストハウスの家賃を立退き料として支払えば、実質タダで立退きができる！さらに１００％稼働なら貸家建付地として相続対策効果が維持できる！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

45 ～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１２回 元祖「金持ち大家塾」 資料編
講師：浦田　健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント © Copyright 2016 by FP Communications,Inc. All Rights Reserved.