住宅を購入するための基礎知識について 狛江市民ホール 2010年5月16日.

Presentation on theme: "住宅を購入するための基礎知識について 狛江市民ホール 2010年5月16日."— Presentation transcript:

1 住宅を購入するための基礎知識について 狛江市民ホール 2010年5月16日

2 住宅購入前 平均的な家計は・・・ 例えば、夫婦子供二人の３０代のAさんのご家庭は？ ①食費 35,000 円 ②光熱費 電気代 7,000
住宅購入前　平均的な家計は・・・ 例えば、夫婦子供二人の３０代のAさんのご家庭は？ ①食費 35,000 円 ②光熱費 　電気代 7,000 　ガス代 5,000 　水道代 4,000 　電話代 13,000 ③自動車費 　(ガソリン代・保険代・駐車場代） 30,000 ④教育費 25,000 ⑤住宅費（家賃） 108,000 ⑥生命保険 27,000 ⑦レジャー費 10,000 ⑧貯蓄 ⑨その他 6,000 300,000 光熱費 29,000円

3 平均的な４人家族が、月３０万で生活する場合・・・
⑦ 賃貸住宅の方 住宅ローンで家を購入した場合 ◆家計は 食費 光熱費 自動車費 教育費 住宅費（家賃）⇒１０万円 生命保険 貯蓄 その他　　　　合計３０万 ◆万一の場合 必要生活費⇒３０万×７割＝２１万 ◆収入＝遺族年金　　　１５万 　支出＝住宅費　　　△１０万 　　　　　　　　　残　　５万 　　　⇒５万円で生活していく　　　　　　 ◆家計は 食費 光熱費 自動車費 教育費 住宅費（家賃）⇒１０万円⇒０です！ 生命保険 貯蓄 その他　　　　合計３０万 ◆万一の場合 必要生活費⇒３０万×７割＝２１万 ◆収入＝遺族年金　　　１５万 　支出＝住宅費　　　　　０万 　　　　　　　　　残　１５万 　　　⇒奥様のパートで生活可能！　　　　　　 ご主人が現役で頑張って稼いでくれたと、全く同じ生活が可能！

4 住宅を購入すると生命保険の必要保障額は・・・？
② 住宅を購入すると生命保険の必要保障額は・・・？ 家を購入・・・ 住宅ローン を組むと・・・ 住宅購入前 必要な保障額 住宅購入後 必要な保障額 月々の生活費 月々の生活費 住宅費（家賃は０） 住宅費（家賃） 住宅ローンを組むと 団体信用生命保険 見直し 生命保険 生命保険 住宅ローンは 住宅費を 生命保険に 転化する！ 教育費 教育費 老後の資金（貯蓄） 老後の資金（貯蓄） 家賃を保障に換算すると⇒１０万×１２月×３０年＝３６００万 ３６００万の保障は不要！！ ※マイホームの家賃相当分は住宅ローン借入れに伴う団信加入により保障されている

5 ⇒ 団信 団体信用生命保険 住宅ローンを組むとき、団体信用生命保険に加入します。
③ 団体信用生命保険 　⇒　団信 住宅ローンを組むとき、団体信用生命保険に加入します。 　万一（死亡・高度障害）の時は、保険金でローンの残債が完済されます。 生命保険は万一の際、遺された家族の生活資金を確保するために加入します。 　団信に加入されますと、家族のための住居費を確保したことになります。 例えば賃貸住宅に３０年ご入居、家賃が１０万円とすると、 　１０万円×１２ヶ月×３０年間＝３、６００万円の住居費が必要。 　持ち家の方は、この分の保障費用準備が必要ありません。 　　（但し、補修費用、維持費用は除きます。） そこで、現在加入の生命保険の保障金額を下げられる可能性があります。

6 家計の見直し 家を買う時は 大抵の方が銀行からお金を借ります。 住宅ローンを組むと返済しなければ
　　　　大抵の方が銀行からお金を借ります。 住宅ローンを組むと返済しなければ 家計を見直すと、無駄な出費が意外とあります。 教育費 住宅費 自動車費 生命保険 生活費 6

7 住宅費用 ◆住宅ローン・・・ ①固定金利とは？ 変動金利とは？ ②どちらを選択？ ◆ローンの支払い以外で、発生する費用とは？ □取得税
　①固定金利とは？　変動金利とは？ 　②どちらを選択？　 ◆ローンの支払い以外で、発生する費用とは？ 　□取得税 　□毎年の維持費 　　①ランニングコスト光熱費 　　　②固定資産税 　　　③修繕積立金

8 自動車関連費用 いくらの車を何年乗っていくか。（３００万円、10年） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（年間３０万円）
　　　　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（年間３０万円） 自動車税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（４５，０００円） 自動車保険・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・（年払8万円） 車検　2年に一度　18万円・・・・・・・・（年間9万円） ガソリン代（月に1万円）・・・・・・・・・（年間１２万円） 駐車場代（一戸建てのためゼロ）・・・・・・・・・・０円 合計　　　年間　63万5千円　　月額　5万3千円 家計を圧迫⇒　　　①安い車を購入　　　②低燃費　　　　③車をやめる・・・？

9 子供に望む学歴と教育費 幼稚園(保育園）、小学校、中学校、高校 ⇒公立か 私立か？ 大学進学 ・・・公立か私立か 理系？文系？
　　　⇒公立か　私立か？ 大学進学 ・・・公立か私立か　理系？文系？ 　　　　　　　　　短大？専門学校？留学か？医学部 ◆7割以上の親が「子供に望む最終学歴」を 　　「大学・短大卒業」と考えている ※セールス手帳社保険FPS研究所「サラリーマン世帯生活意識調査」平成１８年

10 教育費 ご家庭の考え方次第・・・ 計画的に準備する必要 学習費総額 753,972円 2,004,804円 1,415,256円
幼稚園から大学までの進路 学習費総額 幼稚園 小学校 中学校 高校 大学 【ケース１】 公立 国公立 10,919,541円 高校まですべて公立 753,972円 2,004,804円 1,415,256円 1,561,509円 私立・文系 　12,442,541円 高校までの学習費　5,735,541円 私立・理系 　14,015,541円 【ケース２】 私立 11,780,787円 幼稚園だけ私立 1,615,218円 2,004,805円 1,415,257円 1,561,510円 　13,303,787円 高校までの学習費　6,596,787円 　14,876,787円 【ケース３】 12,493,734円 高校だけ私立 3,135,702円 　14,016,734円 高校までの学習費　7,309,734円 　15,589,734円 【ケース４】 13,354,980円 幼稚園と高校が私立 2,004,807円 1,415,259円 　14,877,980円 高校までの学習費　8,170,980円 　16,450,980円 【ケース５】 15,747,897円 小学校だけ私立 2,004,808円 3,808,173円 　17,270,897円 高校までの学習費　10,563,897円 　18,843,897円 【ケース６】 21,982,197円 高校まですべて私立 8,239,104円 　23,505,197円 高校までの学習費　16,798,197円 　25,078,197円 ご家庭の考え方次第・・・　計画的に準備する必要

11 住宅取得に際し、 考えておかなければいけない事
⑥ 住宅取得に際し、 考えておかなければいけない事 死亡・高度障害のリスク　 　　⇒①団信付きの住宅ローンを組む 　　　②既存契約の見直しを忘れない 長期療養が必要で就労不能のリスク 　　⇒傷病給付金が６割り貰える、その上乗せ準備必要 命に関わる三大疾病のリスク 　　⇒①診断給付金タイプ、②入院1日目から出る医療保険の準備

12 人生のライフイベントを自分で確認しておく・・・
第一子 大学進学 学資保険満期 第ニ子 大学進学 退職金支給 長女結婚 学資保険満期 長男結婚 ご主人年金支給開始 住宅ローン完済

13 生命保険加入現状 ◆世帯加入率 ％ ◆世帯支払保険料 万/年＝ 万/月 ◆加入金額（全社） 男性 万、女性 万 ８７．５ ５３ 4.4
④ 生命保険加入現状 ◆世帯加入率　　　　　　％ ◆世帯支払保険料　　　万/年＝　 万/月 ◆加入金額（全社）　 　　男性 　　　　　万、女性　　　　万 ８７．５ 生命保険文化センター「生命保険に関する全国実態調査」（平成18年度）調べ ５３ 4.4 生命保険文化センター「生命保険に関する全国実態調査」（平成18年度）調べ ２，３８２ ９８０ 生命保険文化センター「生活保障に関する調査」（平成19年度）調べ

14 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
なぜ保険に加入しているか？ 家族(遺族）の生活保障 万一の入院 老後の準備 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

15 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
大　前　提 『保障の目的』 を明確にする 必要なものを、必要なだけ できるだけ効率よく最高の手段で 用意する。 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

16 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
残された遺族のために 必要な保障とは？ 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

17 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
必要生活資金 準備済資金 必要保障額 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

18 遺族年金の受給額の認知度 平成12年 セールス手帖社保険ＦＰＳ研究所 調べ
平成12年　セールス手帖社保険ＦＰＳ研究所　調べ 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

19 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
遺 族 年 金 すでに用意されているもの ご存知でしたか？ 遺族厚生年金 奥さん　８０４，２００ 次男　２３１，４００ 43歳 長男　２３１，４００ 中高齢寡婦加算 45歳 ６５歳 経過的寡婦加算 妻の老齢基礎年金 月額約14.3万円 月額約8.8万円 月額約10.5万円 前提条件：サラリーマンの夫(35歳）、妻28歳、子3歳、子1歳 中高齢寡婦加算・・・遺族基礎年金が終わった後に妻が40歳以上で支給 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

20 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
遺族年金早見表 平成12年価格　単位：円 平均報酬月額 子供の数 遺族 厚生年金 基礎年金 子の加算 中高齢加算 合計 月額 25 万 円 0人 400,800 － 603,200 1,004,000 8.4万 1人 804,200 231,400 1,436,400 12.0万 2人 462,800 1,667,800 13.9万 3人 539,900 1,744,900 14.5万 30 480,900 1,084,100 9.0万 1,516,500 12.6万 1,747,900 14.6万 1,825,000 15.2万 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

21 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
必要遺族生活費 約２６万円 約１４万円 公的遺族年金 準備する額 約１２万円 わかり易い 合理的！ (参考)中規模企業の大学卒35～39歳男性労働者の場合、平均月額給与は約38万円で、その70％が約26万円となります (厚生労働省「賃金構造基本統計調査」平成12年） 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

22 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
平準定期保険10年満了で考えると、 35歳 45歳 55歳 65歳 3,350万円 8,107円/月 15,376円/月 30,083円/月 払込合計 約642万円 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

23 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
収入の補填が必要な期間に合わせると．． 3,350万円 収入保障保険12万円　保険料5,244円　 払込合計　約188万円 2,437万円 1,329万円 642万円－188万円＝454万円 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

24 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0233)
具体的には 死亡保障 老後保障 死亡による 収入の補填 退職による 収入の補填 必要な期間 必要な期間 結婚 経済的扶養者の出現 退職 勤労収入がなくなるとき 死亡 医療保障 入院による収入･支出の補填 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

25 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
万一の入院のために 必要な保障とは？ 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

26 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
もしもの入院時の保障は、一生涯必要です （平成11年度平均寿命　男性77．10歳　女性83．99歳） 入院者　全体（推計） 85人に1人（人口10万人対1,176人） 入院者65歳～69歳（推計） 45人に1人（人口10万人対2,240人） 入院者70歳～74歳（推計） 33人に1人（人口10人万対3,027人） 入院者75歳～79歳（推計） 22人に1人（人口10万人対4,603人） 平成8年　厚生省調べ 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

27 《社内研修資料》 当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。 2002年7月4日 西日本地区統括部(EM02-0231)
入院費用これだけかかる サラリーマンが脳卒中で70日入院した場合 医療費の自己負担額 　￥195,447 その他支出 　　　差額ベット代 （日額/5千円として）　￥350,000 　　　入院食事代（日額/760円）　　　　　￥53,200 　　　合計　　　　　　　　　　　　　￥598,647 １日当たりの自己負担金額　　　約　8,500円 《社内研修資料》　当該資料は研修用資料であり、保険募集には使用できません。　2002年7月4日　西日本地区統括部(EM )　

28 固定金利と変動金利 固定金利とは 貸出時に設定する適用レートが最終返済期限までそのまま適用される金利。 変動金利とは
当初貸出時から最終返済期限までの間、三か月あるいは六か月ごとに金利を見直し、その金利を適用するやり方。

29 フラット35 住宅金融公庫がバックアップしている、民間金融機関の長期固定金利の住宅ローン商品のこと。利用者にとっては、 （1）金利が長期固定
（2）返済期間が20～35年 （3）保証料が不要 （4）繰上げ返済手数料が不要 などのメリットがある。

30 住宅ローン金利比較 ＜2010年5月＞ 主要銀行の住宅ローン 長期固定金利 フラット35
住宅ローン金利比較 ＜2010年5月＞ 主要銀行の住宅ローン 長期固定金利 フラット35 参考資料：『住宅ローン 長期金 利・長期固定金利・超長期固定 金利・フラット35の最新金利比 較 』

31 住宅ローン利用者の実態調査2009年2月

32 住宅ローン利用者の実態調査2009年2月

33 住宅ローン利用者の実態調査2009年2月

34 住宅ローン利用者の実態調査2009年2月

35 世界の金利推移

36 日本の金利推移

37 変動金利型の注意点

38 変動金利型の注意点

39 不景気はマイホームの買い時？ 住宅ローン減税 最大600万円 バリアフリー改修 省エネ改修 耐震改修 登録免許税・不動産取得税の優遇
住宅ローン減税　最大600万円 バリアフリー改修 省エネ改修 耐震改修 登録免許税・不動産取得税の優遇 日本の政策金利　　0.5％→0.1％ 不動産価格の下落　　地価公示価格は▲3.0％ （名古屋市の住宅地　前年変動費　平成21年1月）

40 住宅ローン減税制度の概要

41 2009年度の住宅ローン減税は 2009年 5000万円 1％ （1.2％） 500万円 （600万円） 2010年 2011年
住居年 年末ローン残高上限 控除率 最大限税額 2009年 5000万円 1％ （1.2％） 500万円 （600万円） 2010年 2011年 4000万円 （5000万円） 400万円 2012年 3000万円 （4000万円） 300万円 （400万円） 2013年 2000万円 （3000万円） 200万円 （300万円） ≪減税額の計算方法≫ 年末のローン残高 ×　１％　＝ 所得税の軽減額 ※所得税から差し引けない場合は、次の内から最も小さい額を住民税から差し引ける 　■所得税から引ききれなかった額　■所得税の課税総所得金額の5％　■9万7500円

42 2007年・08年の住宅ローン減税 参考資料：『財務省HP』

43 住宅ローン＋αで 住宅取得の負担が大幅ダウン
◆2008年に住宅を取得した人は 住宅ローン借入額 金利 総返済額（A） 減税額（B） 負担総額（A-B） 4000万円 3.2％ 6654万4260円 160万円 6494万4260円 ◆2009年に一般住宅を取得した場合　（シナリオ１：金利が0.3％下がったら） 住宅ローン借入額 金利 総返済額（A） 減税額（B） 負担総額（A-B） 4000万円 2.9％ 6372万0680円 361万円 6011万0680円 ▲483万3580円 ◆2009年に一般住宅を取得した場合 　（シナリオ２：さらに住宅価格が500万円下がり、金利が0.3％下がったら） 住宅ローン借入額 金利 総返済額（A） 減税額（B） 負担総額（A-B） 3500万円 2.9％ 5575万5680円 316万円 5259万5680円 ▲1234万8580円

44 住宅ローンの金利は交渉できる！ ★例えば A銀行で固定金利期間選択型10年で借りたいが金利は2.15％ ↓
　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓ 　条件が整っていれば金利交渉は可能　（他行では1.65％） 2009年4月 現在の金利相場を知っておこう！ 変動 固定 フラット35 3年 5年 10年 20年 1.075%～2.875% 1.20%～3.30% 1.45%～3.55% 1.65%～3.75% 2.45%～3.94% 2.95%～3.50% 上手くいけば→→→

45 住宅ローンの金利は交渉できる！ ★35年借入、11年目以降は金利3.5％だったとして総支払額を比較 総支払額の差額は、162万6415円
【10年固定金利2.15%】 【10年固定金利1.65%】 総支払額の差額は、162万6415円

46 早い時期の繰上返済は有効！ フラット35で金利2.95%、35年間、2700万円を借りた場合 総支払額の差額は、186万4523円

47 事務手数料・保証料込の総額で比較 ★借入3000万円、借入期間20年、全期間固定金利 （諸費用合計476,520円）
◆M銀行 　　金利2.9%、事務手数料31,500円、保証料445,020円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（諸費用合計476,520円） 　　　　　　→20年の支払い総額40,047,960円 ◆S銀行 　　金利2.45%、事務手数料630,000円、保証料0円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（諸費用合計630,000円） 　　　　　　→20年の支払い総額38,607,731円 総支払額の差額は、144万0229円