イニシア塚口 区分所有法を遵守して適切な管理体制を構築する -- 管理規約の改定 -- 案

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1 イニシア塚口 区分所有法を遵守して適切な管理体制を構築する -- 管理規約の改定 -- 案
H30,03,13 区分所有法を遵守して適切な管理体制を構築する 敷地棟 団地 * 現況：団地内の２筆の土地に、それぞれ１棟の建物（マンション）がある。* ①各棟ごとに、区分所有者は全員で、「建物及び附属施設」の管理を行う 　ための管理組合を構成し規約を定め、及び管理者を置く。 ③団地建物所有者は全員で、団地共用部分を定め「土地及び団地の附属施設」 　の管理を行うための団地管理組合を構成し規約を定め、及び管理者を置く。 案 ①区分所有法第３条：区分所有者の共有に属する敷地に１棟の建物があるとき、区分所有者は建物並びにその 敷地及び附属施設の管理を行う管理組合を構成する。⇔棟別に単棟型管理組合を構成する。 ②法第６５条：数棟の建物があり、土地又は附属施設がそれらの区分所有者の共有に属するとき（注：イニシア塚口はこれに該当しない。）、土地及び団地の附属施設の管理を行う団地管理組合は構成することができる。 ③【規約の設定の特例】法第６８条：土地又は附属施設が一部の区分所有者の共有に属するとき、同条１項１号に規定する手続きを経て、附属施設たる建物（集塵庫）を団地共用部分と規約に定め登記することで、団地建物所有者の誰もが利用する附属施設及び土地（制約あり）の管理を行う団地管理組合を構成する。　　 売主や管理会社の都合で設定された管理規約【団地竣工版】は廃止し 　て、北敷地棟と南敷地に①に掲げる単棟型管理組合及び③に掲げる団 　地管理組合を構成する。 323 立見 マン管理適正化法 区分所有法 標準管理規約団地型コメント 現規約の不備

2 注意すべきこと 会計区分と【規約の設定の特例】法第６８条
１．会計は、北敷地棟・南敷地棟・団地に区分する。 ２．各会計は、管理費・修繕積立金で構成する。 ３．団地管理組合の管理費等は棟管理組合が代理徴収する。 区分所有法第６６条の規定：第４５条の「書面による決議」は第６５条の場合に準用する。 これを裏読みすれば、第６５条の場合に準用するが、第６７条と第６８条の場合に準用しない。 ★：即ち、第６８条（団地の土地が一部の区分所有者の共有）の場合で「集会により決議すべき」とされた事項については、書面による決議による決議は無効である。 ※：なお、 区分所有法第５７条～第６０条の規定「義務違反者に対する措置」は団地には準用されておらず団地管理組合はこれに対応することができない。敷地棟管理組合だけが対応できる。 『私的コメント』 １．敷地棟別の管理を円滑に行うには、棟管理組合の役員数は８名～１０名とし、理事会での意見交換 　や調整を円滑に行うことができる体制が望まれる。 ２．一般会計にて（北・南）敷地棟の収支は分別経理されていない。これでは、当該敷地棟の管理を 　行うに要した費用を正確に算出することができない。結果的に団地・敷地棟の積立金会計もドンブ 　リ勘定となり分別経理は怪しくなる。 　①一般会計も完全な敷地棟別の会計処理が必要とされる。 　②駐車場料金については、一般会計から分離して棟別に駐車場会計として経理すべき。 　　管理に要する費用を差引いて、残りは棟の修繕積立金として積み立てる。 ３．現在、団地修繕積立金会計に、敷地棟の修繕積立金であるべきものが混入している。 ※厳密な法解釈は弁護士の、会計処理はマンション管理に明るい専門家の指導を受けるべき。

3 組合の名称 イニシア塚口《ノース/サウス》管理組合 ノース管理組合 サウス管理組合 団地管理組合 土地は区分所有者の共有
組織図 土地は区分所有者の共有 土地は区分所有者の共有 ノース管理組合 サウス管理組合 管理範囲 管理範囲：ノースと同じ 　専有部分のある建物及びその附属施設 ａ．当該棟の区分所有者が使用する（給水ポ 　ンプ置場、自走式駐車場、自転車置場等） ｂ．建物の付属物 ｃ．専有部分を除く建物の部分等 ｄ．各棟で、建物の階数、住戸数、附属施設や附帯設備の規模は棟ごとに異なる。 ｅ．各棟の実情に応じて棟別に管理規約を定める。 - 法第３条に基づき構成される管理組合 敷地棟別に“理事会”を組織する --　 団地管理組合 団地建物所有者全員で構成する 管理範囲 団地建物所有者全員が共同生活するに際して利用又は使用する団地の附属施設《集塵庫、車路、歩道、ロボットゲート、門柱、フェンス、植込、ドッグラン、ガーデン、遊具、照明設備（外灯）、灌水設備、散水設備及び地下埋設配管配線等》並びに土地。（土地の変更行為に付いては共有者の同意を要する。） 法第６５条～第６８条１項１号に基づき構成される団地管理組合（又は連絡協議会）

4 北敷地と南敷地に構成される「棟管理組合」
組織図 北敷地と南敷地に構成される「棟管理組合」 （最高意思決定機関） この組織図は団地管理組合に準用する 広報 理事会支援 役員名簿 総　　会 （設定・改訂・廃止） 関係法規等 （管理業務執行機関） 規約 （細則） 理 事 会 （管理業務執行の代表者） 理事長 管理者 マンション管理士 （国家資格） 副理事長 防火管理者 （専門家の活用） 会計業務 会計担当理事 （業務・財務の監査） （委託業務の監督） ○○担当理事 規約担当理事 おおさか （互　選） 管理委託契約 監事 理事 理事 理事 理事 理事 管理会社 （選 任） 役員選出方法 （専任） （利益相反関係） 総会 = 区分所有者（組合員）の会議

5 棟管理組合 （トップページの①参照） 区分所有法第３条前段：区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 （前段部分） ・・管理を行うための団体を （当然に）構成（する） 山田氏：議案３に賛成 （後段部分） ・・集会を開く ことができる ・・規約を定める 運営の指針 管理対象物 ・・管理者を置く 管理の概念

6 運営の指針 組合が留意すべき基本的事項 （適正化指針から抜粋） 管理組合の運営は、区分所有者の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。そのため、情報の開示、運営の透明化等、開かれた民主的なものにする必要がある。 管理者等は、集会を開くに際し、事前に必要な資料を整備し、区分所有者が適切な判断が行えるように配慮する必要がある。 管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、区分所有等のため、誠実にその職務を遂行せねばならない。

7 管理対象物 建物の敷地 附属施設 共用部分 専有部分のある建物 専有部分 （専有部分を除いた部分） （団地管理組合の管理範囲）
規約により共用部分と定め得る附属の建物及び附属施設（集塵庫・植栽・フェンス・庭園照明設備・道路等） 附属施設 （棟管理組合の管理範囲） 法定共用部分・規約共用部分（集会室等）、専有部分に属さない建物の部分 共用部分 専有部分のある建物 山田氏：議案３に賛成 専有部分に属さない“建物の附属物” 専有部分 （共用部分/専用使用部分内）スロップシンク、物干金物 （詳細は細則に定める） （管理組合の管理対象外） （共用部分/専有部分内 ）玄関扉、窓枠、窓ガラス、面格子、網戸、門扉、インターホン、自動火災報知設備等 専有部分に所在する“建物の附属物”は、規約で共用部分とすることができる。（第３０条第１項同３項）

8 保存行為は、各共有者がすることができる。
共用部分の管理の概念 法第１７条・第１８条 保存行為 （形状又は効用を変えずに維持すること）：管理者は保存行為を行う権利を有し義務を負う。 ｛法２６条①｝ 広義の管理 保存行為は、各共有者がすることができる。 ｛法１８条①｝ 狭義の管理 （変更に該当しない利用・改良に関する行為。） 要：普通決議 ｛法１８条①｝ ｛法第１８条②：前項の規定は規約で別段の定めをすることを妨げない｝ 軽微変更 （形状又は効用の著しい変更を伴わないもの。） 　　　　　　　要：普通決議 山田氏：議案３に賛成 変更行為 （形状又は効用を変更すること） ｛法１７条｝ 重大変更 （変更のうち、軽微変更以外のもの。）　 要：特別決議

9 総会 （区分所有法に基づく集会） ＜集会とは、区分所有者による会議であり、管理に関し広範な権限
が与えれている管理組合における最高の意思決定機関である。＞ 法律や規約等で総会決議を要するとされた事項を議決する。 理事長は、総会において、毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならない。　　 理事長は、新会計年度開始以降１ヶ月以内に召集しなければならないない。　 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経ていつでも臨時総会を召集できる。 総会の議事緑は、議長が作成せねばならない。 注意：標準管理規約では２ヶ月以内 ★総会での普通議決に際して、議長は自己の議決権を行使しない、可否同数の場合にのみ議決権 　を行使できる。　特別決議の場合は、議長は最初から議決権を行使できる。

10 会日が４週間 以内の日を会日と する召集の通知
総会-２ （集会の召集権：区分所有法第３４条） 【集会の招集】 第１項：集会は、管理者が召集する。 第２項：管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。 区分所有者の招集権（法第３４条第３～５項） 区分所有者の１／５以上で議決権の１／５以上を有するものは、集会の召集を請求することができる。　⇒・・・・⇒ 管理者に対し 集会召集の請求 会日が４週間 以内の日を会日と する召集の通知 ２週間以内に管理者が召集の通知をしなかった ２週間以内に管理者が召集の通知をした 区分所有者が直接に集会召集 集会の開催

11 総会-３ 総会の日程 通常総会 通常総会 通常総会は、会計年度終了後１ヶ月以内に召集する。
事業報告 決算報告 監査報告 事業計画 予算承認役員選任 事業報告 決算報告 監査報告 事業計画 予算承認役員選任 前会計年度 会計年度 翌会計年度 ７月１日～翌年６月３０日 理事１～１０：監事１ 就任期間（１年と翌１年：連続２年） 理事１１～２０：監事２ 就任期間（１年と翌１年：連続２年） 通常総会は、会計年度終了後１ヶ月以内に召集する。 役員の定数は、理事８名～１０名以内、監事１名とする。 役員の任期は、就任時から次期通常総会終結の時（１年）までとするも連続２年を慣行とする。但し、再任を妨げない。 役員選出等に関する事項は《役員選出細則》に定める。 細則（案）

12 理事会-１ （召集並びに会議および議事） 規約 第５５条（理事会） １．理事会は、理事をもって構成する。
　１．理事会は、理事をもって構成する。 　２．理事会の議長は、理事長が務める。 規約 第５６条（召集） 規約 第５７条（理事会の会議および議事） 　① 理事会の会議は半数以上の理事が出席しなければ開くことができ ない。なお、理事がやもうえない事情により出席できない場合につい ては、その理事と同居する一親等内の親族又は配偶者に限り代理 人として出席することができる。 　② 議事は出席理事の過半数で決する。 管理会社からの独立⇒ 理事会の引継ぎ⇒ 注意：配偶者には親等はない 理事が・・、同居する配偶者又は一親等の親族に限り代理人として・・・最高裁判例・・ 監事は理事会の会議を構成する要員でない。監事の代理は認められていない。 ①理事会の定足数は規約で定めることができる。

13 理事会-２ （議決できること・執行できる） 規約 第５８条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事 　項を決議する。 　　１）収支決算案・・・・・ 　　２）規約の変更案および・・ 　　３）長期修繕計画の作成または変更に関する案 　　４）その他の総会提出議案 　　５）総会から付託された事項 　　６）規約第＊＊条に定める勧告または指示等 　　７）・・～・・１４）・・～・・ 総会決議を経ていないことや、規約に定めのないことは執行できない。 １５）保存行為および改良行為（規約に定めがある場合）。ただし、保存行為は 理事会の決議による。　 --詳細は細則に定める一例--

14 理事会-３ （円滑な運営をする為に） 理事長は、管理組合を代表し、その業務（注１）を統括する。
注１：規約等、総会等及び理事会決議で理事長の職務と定められた事項。 理事長は、理事会の決議を経て、他の理事に、その業務の一部を委任することができる。（規約第４２条第４項） 委任を受けた理事は、理事長の業務とされる事項を実施することができる。 関係する主な法規&議事録 規約・細則・総会議事録・理事会議事録 区分所有法・マンション管理適正化法・民法・ マンション管理適正化指針 消防法・建築基準法・他の関連法規 規約第４３条の規定により理事長の代理は副理事長に限られるので、理事長の配偶者等 　が理事長の代理人となる事は認められない。

15 規約 マンション標準管理規約 原始規約 規約改訂 強行規定 任意規定 規約事項 細則改訂 さまざまな価値観や生活スタイルの人が集まって共有の財産を維持管理しながら暮らしていくには、区分所有者間のトラブルを未然に防止するために、規約や細則等マンションの実態に即した具体的なルールが必要です。 規約の改訂には、総会で区分所有者および議決権の４分の３以上の賛成による決議が必要です。細則の設定・改訂・廃止には、原則として、総会で出席者の過半数の賛成による決議が必要。 法令の遵守 管理組合の運営は「建物区分所有法」と「マンション管 　理適正化法」等によって規定されている。その時々の理事会が自分　 　たちの都合により、法令を無視した運営は認められない。 九鬼正光著 マンションライフ法律相談 管理規約と使用細則の関係⇒ マンション管理センター 使用細則の設定⇒

16 マンション標準管理規約 マンション標準管理規約は、個々のマンションにおける規約を作 成する際の指針ないし標準的なモデルです。
マンション標準管理規約は、個々のマンションにおける規約を作 　成する際の指針ないし標準的なモデルです。 マンション管理適正化法の施行に伴ない、これに対応する様に旧標準 　管理規約が改訂され、名称も改称された。 平成２８年３月、マンション標準管理規約からコミュニティー条項が削除された。 * マンション標準管理規約（団地型） 土地が団地建物所有者の共有に属する 場合を想定して作成されている。 特定非営利営利活動法人 全国マンション管理組合連合会 国土交通省：マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について マンション標準管理規約

17 原始管理規約 （標準的な規約に戻すべき） ★ 土地は団地建物所有者の共有でない！ 登記簿を参照
★ 土地は団地建物所有者の共有でない！　登記簿を参照 * しかるに、管理規約【団地竣工版】では、土地は団地建物所有者の共有として扱い団地管理規約と称している。- 規約のうそ - 区分所有法の（書面決議）に基づいて分譲主が定めたもので、分譲主に都合の良い規定が紛れ込んでいる。 規約第３９条～第４５条（役員） 　理事長、副理事長、理事および監事の職務に関する規定はあるが、会計担当理事に付いては何も規定していない。 規約第３９条（役員）について・・・ 　理事は２０名以内とのみ規定しているが、・・・無理に２０名揃えずとも、１１～１３名程度でも良いのでは？

18 強行規定 （法律のとうりに実行せねばならない）
＜区分所有法と異なる内容を、規約で定めてもそれは無効であるとの規定。＞ (区分所有法の規定をそのまま守らねばならない。) 例：【規約の設定、変更及び廃止】第３１条第１項 ・・区分所有者数及び議決権の四分の三以上の多数による集会の決議によってする。 （区分所有法で定めた「四分の三以上」を、規約で変更することはできない。） 例：【規約の設定の特例】第６８条

19 任意規定 （規約で変更してよい） ＜規約に区分所有法と別の定めができる規定＞ 例：(召集の通知)法第３５条
　　集会の召集の通知は・・・略・・・すくなくとも一週間前に、・・・略・・・発しなければならない。 　　だだし、この期間は、規約で伸縮することができる。 区分所有法で定めた「一週間前」を、規約で「１０日前」あるいは「５日前」と伸縮することができる。

20 規約事項-１ （任意の定めができる） 区分所有法：（区分所有者の団体）第３条（抜粋）
　 区分所有者は、全員で、 建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の ・・・、規約を定め、・・することができる・・・。 区分所有法：(規約事項)第３０条第１項 　　　《建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項》は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 裏読みとして、上記《・・・》内の事項以外を、規約で定めても、区分所有法はこれを認めない。

21 細則 （法第３０条第１項の枠内で設定） 規約で基本的かつ重要な事項を定め、そのらの詳細な事項を細則で定めるものと解釈される、 従って、その設定・改訂・廃止は総会の普通決議で足りるとされている。 現存する細則 ：使用細則 ：ペット（小動物）飼育細則 :防犯ビデオカメラ運用細則：集会室等使用細則 ：駐車場使用細則 ：専用カーポート使用細則：自転車置場・バイク置場使用細則 上記の細則で、規約と矛盾するもの若しくは実態に合致していないものは速やかに改正すべきです。 今後設定を検討すべき細則 ：役員選出細則 :会計処理細則 :管理費等滞納の督促及び延滞金等の徴収に関する細則 :管理業務委託細則 :諸届出に関する細則 :専門委員会（修繕委員会）細則

22 管理者・理事長 ａ （権利と義務） この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義 務は、委任に関する規定に従う。
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義 　務は、委任に関する規定に従う。 　　区分所有法第２８条 （委任の規定の準用）　【善管注意義務】 民法：委任 共用部分等を保存し、総会の決議を実行し、並びに規約で 　 　定めた行為をする権利を有し義務を負う。 　　区分所有法２６条１項（権限） 保存行為 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する 　権限を （代理権）を有しています。 管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。 　（区分所有法第34条第2項）【必要があれば、管理者はいつでも集会を召集できる。】 管理者は、集会において毎年１回一定時期に、その事務に関する 　報告をしなければならない。　（区分所有法第43条） 説明責任

23 管理者・理事長 ｂ （権利と義務） 理事長は、管理組合を代表し、業務を統括するほか、管理規約、使用細則又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項を遂行する。　 （規約第４２条１項１号） 理事長は区分所有法に定める管理者となる。 　（規約第４２条第２項） 理事会は理事長が招集する。　 （規約第５６条第１項） 理事長印鑑の保管 規約原本や総会議事録を保管し、利害関係人から請求が 　あった場合は閲覧させねばならない。　 　　（区分所有法第33条1、2項、同第42条3項）

24 管理者・理事長 ｃ （罰則・その他） 罰則（同法第69条） ：過料\200,000- 第33条1、2項、同第42条3項
　第33条1、2項、同第42条3項 保険金の請求・受領につき区分所有者を代理する。 裁判の原告または被告となる。 消防法の規定により、管理権原者の義務を負う。 防火管理者を選任する義務 理事長の選挙方法は次の各号で定める． (１)　理事長の選挙は無記名による単記投票で行い、過半数を得たものを当選者とする． (２)　有効投票の過半数を得られない場合は、上位の２名を候補者として決選投票を行い、　 　上位の候補者を当選者とする． (３)　同数の場合は抽選により決定する． 【選任及び解任】・・・・　区分所有法 第２５条　②管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

25 副理事長の権限と義務 理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代行 する。 理事長が欠けた時はその職務を行う。
管理者は民法の委任の規定により、善良な管理者の注意義務を負う。 規約や法律は知らなかったでは 　済まされない。

26 会計担当理事 （重複確認の励行） 会計上の職務分担の基本的な考え方 管理会社に任せっぱなしにしないこと。
管理組合の会計 管理会社に任せっぱなしにしないこと。 職務分担を設定する場合、基本的には収入・支出を伴う契約の企 　画、契約の承認・締結行為、収入・支出の確認行為、支払行為等の 　一連の会計処理のすべてを、特定の一人の理事に担当させること 　を避ける。 それらを合理的に二人以上の理事に適宜配分し、それをルール化 　して相互チェックを図ることになります。 GO 会計担当理事の業務 ①予算の作成、②予算執行状況の確認調整、③収入支出に伴う契約、発注、支払に関する確認、④剰余金及び積立金の運用に関する企画、⑤決算に関する報告書の作成 財務会計に関する報告書⇒

27 支払の手続き 印鑑使用簿の作成 管理委託料・諸費用の支払い----業務実施要綱の後段部分の記述・・
乙は甲の承認を得たうえ組合口座より管理委託料及び管理に係わる諸費用の支払いを行う。 「承認を得たうえ」とは如何なる手続きなのか、支出伺書に担当理事・会計理事・理事長の承認印を得ているのか？ 以内明確なルール化が必要である。 あるマンションの会計理事から、「支出等に関する書類に押印 　したことがない」と伺ったことがあります。 このことは、会計担当理事の職務権限を無視している。 理事長１人の承認印で出金ができる会計システムは認められない。

28 管理組合の会計 （透明性の確保） 管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立 されていることが重要である。
管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立 　されていることが重要である。 このため、長期的な見通しをもって、管理費及び修繕積立金につい 　て必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経 　 　理を行い、適切に管理する必要がある。　 また、管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するととも 　に、区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示するこ 　とにより、経理の透明性を確保する必要がある。 ★マンション管理適正化法第７６条【財産の区分経理】の規定： マンション管理業者は、北敷地棟の財産と南敷地棟の財産は分別して管理しなければならない。

29 会計原則-１ （管理組合の会計） 一般原則 ① 真実性の原則：会計書類は、会計帳簿に基づいて、　　 　収支及び財務状況に関する真実な内容を表示したもの 　とすること。 ② 正規の帳簿の原則：会計帳簿は、正規の帳簿の原則 　に従って正しく記帳すること。 　・・複式簿記が望ましい・・。 ③ 明瞭性の原則：会計書類は、収支及び財務状況を明 　瞭に表示したものとすること。 ④ 継続性の原則：会計処理の基準及び手続きにつぃて 　は、毎年継続して適用する。科目や費目は、みだりに変 　更しない。

30 会計原則-２ （管理組合の会計） 特有原則 ① 予算準拠の原則：管理組合の支出及び支出は、
　予算に基づいて行う必要があること。（予算の流用は予 　備費以外は認められない。） ② 区分経理の原則：管理費会計と修繕積立金会計は、 　これを区分して経理しなければならないこと。 予算とは何かを考える⇒

31 会計書類の分類 （管理組合の会計） 別表で作成するのが望ましい ③貸借対照表（管理費会計・修繕積立金会計等） 〃
②収支決算書（管理費会計・修繕積立金会計等） ----- 仕訳帳 総勘定元帳 主要簿 会計帳簿 区分して経理 ①収支予算書（管理費会計・修繕積立金会計等） 　　　　会　計　書　類 原則として複式簿記発生主義で記帳する 現金出納帳・預金出納帳 備品台帳・その他の補助簿 補助簿 ⑤附属書類（未収入金明細書・借入金明細書・ 　未払金明細書等） 管理組合法人では作成が義務付けられる ④財産目録 備考 会計書類等

32 理事の権限と義務 理事は管理組合の業務執行機関である理事会の構成員として、職務と定められている事項を執行又は決議する。
新しく理事に就任された皆さんへ⇒ 理事は管理組合の業務執行機関である理事会の構成員として、職務と定められている事項を執行又は決議する。 理事は民法の委任の規定により、その事務を処理するにつき善良な管理者の注意義務を負い、その義務を怠って区分所有者に損害を与えたときは、これを賠償する責任を負うほか、事務の処理に当たって受け取った金銭その他の物を区分所有者に引き渡す義務等を負います。 民法：委任 理事は総会で選任され、区分所有者の付託を受けている、だから理事会への本人出席は義務である。書面による理事会への代理出席は、規約で許された範囲でのみ認められる。 最高裁判例⇒ 理事の定足数が満たされないと、理事会が開催できない。一度も出席しない理事に対して如何に対応すれば良いか。

33 監事の権限と義務 （ 管理組合の監督機関） 業務や財務の監査結果を総会へ報告する。
監事は会計監査だけを行うのではなく、理事会の活動が総会決議及び管理規約並びに法律に則しているか監視し、軌道補正する役割です。 また、安易に特定の業者との随意契約をしていないかなど、業務執行状況も監査すべきです。 理事会へ出席して意見を述べることができる。 議決権はない。 もし、不正や不適切な運営が行われていると判断する場合は、総会を召集することができる。 民法　第５９条　監事の職務は、次のとおりとする。 　1．法人の財産の状況を監査すること。 　2．理事の業務の執行の状況を監査すること。 　3．財産の状況又は業務の執行について、法令、定款若しくは寄附行為に違反し、又は 　　著しく不当な事項があると認めるときは、総会又は主務官庁に報告をすること。 　4．前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集すること。 ☆　監事の代理は認められない 監事の役割⇒

34 理事会支援ａ 組合運営は、法律や技術的問題が絡んで複雑多岐であり、理事会だ けで判断しかねる課題も多い。
専門委員会 組合事務局 組合運営は、法律や技術的問題が絡んで複雑多岐であり、理事会だ 　けで判断しかねる課題も多い。 組合と管理会社の利害が相反する場合は、管理会社の提案を鵜呑みにするのは極めて不適切であります。 例えば、管理委託契約の締結。 そこで、マンション管理適正化法で創設された「マンション管理士」の制度を利用するのも選択肢である。 何れにせよ、管理組合の最終の意思決定は組合員自身が行うべきものであり、自らが責任をもたねばならない。 よって、管理会社へ委託するのは「実務」に限るべき。 管理組合の意思決定に関する事項を理事だけで検証するのは困難です。よって、組合事務局（仮称）を設立するのが望ましい。 自立した管理体制を！

35 理事会支援ｂ 管理委託契約の改定 現行の規約（原始規約）には、我々区分所有者に不都合或いは
　　自己矛盾に満ちた条項が多数あるので改訂すべきです。 その必要性は多くの理事の理解が得られたと思われる。 外部の専門家等を講師として招いて、講習会を開催しては 　 どうか。この講習会には、希望者は誰でも出席できる様にする。 財団法人マンション管理センターへ登録する 技術や法律に関する相談、及び様々な情報の入手が期待できる　　 情報発信は、組合員による組合員の為のものであるべき。 文書作成の道具として、パソコンやプリンターその他の事務用品が必要となる。

36 試行錯誤の連続となろうとも、できることから始めようではありませんか
組合事務局ａ ＜理事長又は関係理事の指示を受ける＞ １．理事会の会議のサポート 理事会に陪席して議事録を作成（議長又は書記理事の補佐） 会議資料の作成及び会議に必要な情報の収集 ２．専門委員会との調整が必要又は統合 ３．管理組合の文書や図面等の管理⇒ 契約書・保守点検表・その他書類のチェック 広報活動の企画及び文書作成の補佐 ４．会計書類のチェック ５．総会文書の作成 案内書や議案書作成の補佐 総会議事録の作成（議長又は書記理事の補佐） 試行錯誤の連続となろうとも、できることから始めようではありませんか

37 組合事務局ｂ ボランティアとして活動する １．構成員 ａ．今回と前回の「階の代表者」であって理事会役員の選にもれた方々（３名＋３名）＜（任期：２年間）＞ ｂ．専門的知識や技能を有する方々の協力を願う（＃１） ｃ．区分所有者に限らず何方でも参加可能とする （時間的な余裕がある時に、スポット的な活動でもｏｋ） ２．事務局長 理事長が理事会の同意をえて任命する、ただし次回の総会で事後承認を要する、解任についても同様とする。 ３．研修又は調査が目的で、交通費を要する場所で活動した場合は、交通費と食事代（実費相当額）を支給する。 （多くの方々の自主的な参加をお願いします） （事務局で重要な地位を占めます） （＃１）：会計、建築、設備、法律、パソコン操作、植栽等に関すること

38 専門委員会－１ ＜活動指針の叩き台として＞ １．委員会の目的 大規模修繕工事の実現 長期修繕計画の策定 規約・管理委託契約等の検討
２．委員会の位置づけ 理事会の諮問機関 大規模修繕、長期修繕について調査し、現在の問題点とその解決案を整理する。 行なうべき施策を理事会に提言する。 理事会で可否の判断ができる資料（提案書、見積りなど）をまとめる。 施策の実施については理事会で判断し、理事会により推進する。

39 専門委員会－２ ３．委員会発足の背景 理事会では、継続的な論議ができない。
理事会では、日常の管理事項への対応に追われて、まとまった取組ができない。 ４．組織 委員長：１名　 委員：５名　 ５．任期は１年とする。 但し、目的達成までは理事会からの不信任がない限り、自動的に更新されるものとする。

40 専門委員会－３ ６．当面の活動 マンションの現状を把握するため、建物診断調査の実施を実現させる。 各人で課題を分担し、情報の収集を行なう。
月数回の会合を持ち、情報を持ちより整理する。 必要な修繕、今後の修繕計画については、建物の状況を把握後、検討を行なう。 ７．今後の予定 情報源となる公的機関、建物診断調査の候補業者の洗い出し。 建物診断調査の業者絞り込み。（各社提案を受付け、理事会への推薦業者（複数）を決定。） 委員は組合員の内から、理事長が委嘱する。必ず理事が参加する。 委員会は広く一般組合員の意見を聞かねばならない。 外部の第三者の意見を聞き参考とする。

41 広報 （積極的な情報開示を！） 掲示板に次の文書等を掲示または各戸へ配布する 広報を徹底する為に 理事会議事録 組合の抱える問題点の情報開示
　掲示板に次の文書等を掲示または各戸へ配布する 広報を徹底する為に 理事会議事録　 組合の抱える問題点の情報開示 一般組合員に情報を公開し協力を求める。 中期的収支計画の指針 月次収支報告書 月次業務計画書 各種事業計画の概要　------　防犯・防火 理事会は開かれたものとし、希望者には傍聴も認めては如何か。 遅かれ早かれ、全員が役員となる運命であるから秘密にしておかねばなら 　ぬ事項は多くない（個人情報は除く）。

42 説明会 （重要案件の事前説明） 　目的：重要な議題の場合、総会での円滑な議事進行および事業 執行への理解を得るためにも、多くの組合員の理解を得る必要 がある。 総会の会場では、案件の細部を検討するには時間的にも無理が ある。 規約改定等の重要事項の場合には、事前に、充分な意見交換の 場を設ける必要があります。 法律や規約に基くものではないので、理事長の判断で随時開催 すれば良い。 多様な御意見を吸上げる機会と理解して頂きたい。 国や地方公共団体には《公聴会》と称する制度があり、広く 　国民や住民の意見を聞く努力をしています。

43 図書類の保管 （早急に実施する必要あり） ※：役員が何時でも会議できる環境（組合の事務室等）を整える
規約原本・総会議事録・その他の資料 -- 　 　　 　＊管理者に法的な保管義務がある＊ 完成図書 – 建築の竣工図や構造計算書及び電気設備等の竣工図の保管体制の 整備。併せて、電磁的記録が望ましい（CD-ROM）等）　　　　 　　＊施工業者（浅沼組）又は設計事務所に保管されているはず＊ 管理規約・契約書・協定書・総会議事録・理事会議事録・長期修繕計画書・その他の書類の保管 会計帳簿・伝表・帳票・銀行預金通帳 什器備品台帳の整備・ 営繕関係図面・見積書・設計図面・計画書・修繕記録 管理組合運営に関する書籍を購入する パソコン・プロジェクター（企画の説明や啓発に利用する） 保管方法・・・保管庫（ロッカー）を購入する 保管場所・・・管理組合の事務所・・専用の部屋が必要 ※：役員が何時でも会議できる環境（組合の事務室等）を整える

44 意欲ある者を役員に！試行錯誤を恐れるなかれ
役員の定員と選出 （敷地棟管理組合の理事及び監事） 輪番制を考える⇒ Go 単純な“輪番制”は組合の損失 理事会の運営は如何にあるべきか⇒ Go 役員候補選出細則（案）⇒ Go “ブロック毎の（立候補+推薦）で選ぶ” 理事会の継続性を保つ為に、役員の任期は２年とし、年度毎に半数が交代する。 管理組合の役員は次のとおり 理事は・・・・・ＮＦ１０名：ＳＦ８名 理事長・・・・・ＮＦ１名・ＳＦ１名 副理事長・・・ＮＦ１名・ＳＦ１名 会計担当理事・・ＮＦ１名・ＳＦ１名 理事・・・・・・・ 監事はＮＦ１名・ＳＦ１名 規約第３９条（役員） 意欲ある者を役員に！試行錯誤を恐れるなかれ 規約第４０条：役員の任期は、就任時から次々期通常総会までとし、１年毎に半数を改選する。再任はこれを妨げない。 注意：管理規約第３節（役員）、第３９条から第４５条参照

45 役員候補選出細則-半数入替 ブロック毎の（立候補+推薦）で選ぶ 試行錯誤を 恐れないこと
《管理規約で、理事の任期は２年とされ再任は認められている。理事会の継続性を保つために、１年毎に役員の 半数は改選される。 》 第１条　組合員は、関係法規及び管理規約並びにこの細則に従い役員候補となるものとする。 　　２．次の何れかの号に該当する組合員は第１項の責務の免除を請求できる。 　　　① 長期の入院又は職業倫理上の理由等で、組合活動に支障がある。 　　　② 高齢又は身体の障害等で役員の職務に支障がある。 　　　③ 既に役員の責務を果たしている。 　　３．次に該当する者は役員候補になることができない。 　　　① 暴力団及びその準構成員等 　　　② 管理費等の長期滞納者及び常習的な管理規約違反者 　　　③ 未成年者 第２条　ＮＦ３０２住戸を次の１0ヶのブロックに分割し、各ブロックから理事候補１名を選出する。 　　　Ａブロック：201,203～403 　 　Ｂブロック： 404～605　　　 　 Ｃブロック：606～901　　　 Dブロック：201,203～403 　　　Ｅロック：902～1103　 　　　 Ｆブロック：1104～1305　 　　Ｇブロック：1306～1506　　Ｈブロック：902～1103　 　　　Ｉブロック：201,203～403 　 　 Ｊブロック： 404～605　　　　　　 第３条　ＳＦ２３４住戸を次の９ヶのブロックに分割し、各ブロックから理事候補１名を選出する。 　　　Ａブロック：201,203～403 　 　 Ｂブロック： 404～605　　　 　Ｃブロック：606～901　　　　Dブロック：606～901 　　　Ｅロック：902～1103　　　 　 　 Ｆブロック：1104～1305　　　　Ｇブロック：606～901　　　　Ｈブロック：606～901　 　　　（注：居室番号は仮に想定したものです。） 第４条　理事長は立候補の状況を書面にして所定の掲示板に貼付しなければならない。 　同一ブロックで立候補者が複数のときは当該ブロックの投票で決する。 試行錯誤を 恐れないこと

46 役員候補選出細則-半数入替 ブロック毎の（立候補+推薦）で選ぶ
　　２．また、立候補の届出をした者は所定の掲示板へ印刷物（Ａ４-１枚）の掲示をすることができる。　 第５条　前条の立候補者がないときは、組合員は各自のブロックの組合員名簿から理事に推薦したい者１名を投 　票用紙に記名する。獲得投票数の１位から４位までの者は互選で理事候補者を決めるものとする。 第６条　監事はＮＦ及びＳＦから棟ごとに１名を選出する。一つの棟を１ブロックとし、選出方法は理事の場合に準じる。 第７条　前条及び第２条第３項４項で候補者が定まらないときは、理事会が輪番で候補者を選出するものとする。 第８条　理事候補全員は、毎年５月末日までに、会議を開き管理規約第３９条１項の役職を内定せねばならない。 　　　監事は、理事の役職の互選に参加できない。 　　２．現理事長は、最初に行われる新理事候補の会議にて、理事候補による議長が選任されるまでの間に限り、 　　　仮議長を務める。 　　３．この細則に基づき決定された“理事の役職”は、総会後の理事会で変更することができる。 第９条　役員候補全員は組合員の利益の為に、区分所有法・規約・管理委託契約等の理解に努めるものとする。 付則 第１条　この細則は、次回に役員を選任する時から施行する。 　　２．この細則は現管理規約が改訂された場合は、見直しされることを前程とする。 注１：第２条第３項及び第３条の投票用紙には、候補者名（住戸番号も認める）及び投票者名が明示されていなければならない。投票用紙は、総会で信任が確定した時はすみやかに廃棄しなければならない。 注２：管理組合が管理する組合員名簿（氏名及び住戸番号を記載したもの）は、個人情報保護法の適用外である。 　但し、みだりに組合員以外には開示しないこと。

47 りじ かんじ 投票用紙 第１＊期 役員候補者選出投票用紙 理事候補者 監事候補者 No：1635 氏名又は室番号を記入して下さい 氏名：
（氏名と室番号を記入しても可です） りじ 監事候補者 かんじ 氏名又は室番号を記入して下さい （氏名と室番号を記入しても可です） 氏名： 室番号： （注意）貴方様が役員に相応しいと考えている方に投票して下さい（誰に投票するのも自由です。）。 （備考）立候補者の氏名及び室番号は所定の掲示板に掲示してあります。 　　　　また、組合員名簿は管理事務室に備えてあります。 Ａ４用紙を縦方向にして４～５枚程度印刷できるサイズとする。 Noは、連続番号とする、投票用紙の再発行はしない。

48 区分所有法（規約事項） （区分所有者間の利害の衡平） 管理組合の活動に意欲ある者が役員に就任しやすい環境が望まれる。
重要な責務を担う役員を、掃除当番と同様に単純な輪番で決めて良いはずが無い。 　区分所有法（法律） （規約事項） 第３０条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 ２．一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。 ３．前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は　附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。 　（以下、省略） 規約に《理事及び監事は総会で選任する》との定めがある。立候補があった場合には、規約に従わねばならず、　よほどの欠格事項がなければこれを断ることはできない。 　（日経ＢＰに掲載された「横浜マリン法律事務所　弁護士：石川 恵美子 氏」の法律相談を参照） 一般的に、管理組合の輪番制は機械的に順番がきた者が役員に就任するとされている。 この為、強制的で機械的な輪番の最後の者は（２５人*２年/人）５０年間も選任の機会さえ与えられない。この事態は、高齢になりつつある組合員の役員に就任する権利を剥奪しているに等しい。これは、区分所有者間の利害の衡平が図られていない。

49 理事会運営-１ 自由闊達な意見交換が必要 幹部会との複層的な組織構成・・次のスライドへ
マンション標準管理規約に記載されている、管理組合役員の人数についての記述をします。 同規約第35条（役員）のコメントの中で、「おおむね10～15戸に1名」の理事を選出するとなっています。 しかし1000戸を越える大規模団地管理組合もありますし、500戸程度の団地管理組合は数限りなくあります。「おおむね10～15戸に1名」の理事を選出すれば、理事会構成メンバーが50名や100名を越えるというケースが出てきます。 もし仮に100人の理事で理事会を開催しようものならば、自由闊達な意見交換を重ねて、組合運営を実行する理事会運営など不可能です。 やはり会議というものは、出席者が20名を越えてしまうと、一つ一つの議題に対して自由闊達な意見交換は難しくなり、人数が多くなればなるだけ、報告事項が中心になる理事会となる危険性があります。 200戸を超え、役員数が20名を超えるような大規模マンションでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しくなるので、理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担して、実質的な検討を行うような、複層的な組織構成、役員の体制を検討する必要がある。 この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副理事長（各部の部長と兼任））による幹部会を設けることも有効である。 　なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、理事会の決議事項につき決定するのは、あくまでも理事会であることを明確にする必要がある。 幹部会との複層的な組織構成・・次のスライドへ 　Posted by sone at 13:24 ・・・・・あるサイトから引用しました。

50 理事会運営-２ 理事が多すぎては決まる話も決まらない！
例えば理事の定員が50名の団地管理組合で、 　　・建物設備担当部会 　　・コミュニティ活動部会 　　・会計担当部会 　　・広報担当部会 　　・駐車場担当部会 などの部会（専門委員会）を設けて、各論の話は各部会で話し合って決めてもらい、部会で決まった内容を全体理事会の場で、他の理事の承認を得るなどの方法です。 　　　　仮に、専有部分小修繕の要望を出した区分所有者に対し、50名の理事会で賛否を問うと言っても、非常に効率が悪いこととなります。・・・・・・・　　　（資料の印刷代もばかになりません） 理事が多すぎては決まる話も決まらない！ そのような場合は、前もって部会の場で、「承認」or「不承認」の検討を済ませて、理事会の場で部会からの結論報告をして、正式な「承認」or「不承認」を決議するようにすべきです。 　　　　もっとも部会で決議された内容に対して、その部会のメンバー以外の理事の多くが、異を唱えた場合には、全体理事会の場で、話し合うことが重要です。 そしてこのような部会を設ける場合には、『理事会運営細則』などを前もってきっちり定めて、総会の場で承認を得ておくことが重要です。 ★理事長、副理事長（各部の部長と兼任するような組織構成が望ましい。）による幹部会を 　設け複層的な組織構成とすべきではいか。

51 輪番制を考える-１ （ハヤブサコラムから転載） 輪番制についての問題点を思いつくままに列挙してみます。
　もちろんこれ以外にもあるとは思いますが、とりあえず私の見聞した範囲内ですので御了承ください。①任期１年の全員交代制のため理事会の継続性に欠ける、②管理会社の言いなりになっている、③問題先送りの傾向が強い、④年度によって理事会の活動に格差がある、⑤役員が何かと理由をつけて理事会に出席しない、⑥何とか理由をつけて役員免除を求める等、際限のない話ばかりです。 　ところで、『役員輪番制を採用している理由は何ですか』との問いかけに皆さんはどのように回答されますか？標準管理規約では輪番制を規定していませんから、採用するに至った経過や決定した形式はともかく輪番制は区分所有者の総意で決定したはずです。私の経験ではこの基本的で重要な部分が明確に意識されていないのではないか、それがすべての元凶になっているのではないか、と考えています。 　私のマンションは第一回の総会で輪番制を決定しましたが、そのときの理由は『管理組合の運営は区分所有者の共同責任だから運営について勉強するために輪番制が適切である。』というものでした。ところが、輪番制が一巡したときに何の議論もなく二巡目に突入して今日に至っています。当初の理由なら一巡目が終了した時点で所期の目的を達成しているはずです。 　私は理事会で役員の方に意見を聞いたことがあります。その意見を紹介すると、ａ：役員就任は区分所有者の責務と同時に権利でもある、ｂ：嫌なことはみんなで分担するのが公平である、ｃ：これが一番丸く収まる選任方法であるとの意見でした。 　この意見を聞いて、私は当初の輪番制を採用した理由が変質していること、素直に考えると一般論としては他に理由もない、の２点を実感しました。３人とも世間一般の常識のある方ですし、この意見は何も特異なものではないと考えています。 　さて、この意見を前提にすると、上で述べた①～⑥の状態が出現することに対して皆さんはどのような感想を持たれますか？私は役員に就任された方の責任感の軽重によってはそのような状態が出現することも十分可能性があると思いますし、何の違和感もありません。なお、三人は熱心に活動された方であることを付言しておきます。 　- 次のスライドへ -

52 輪番制を考える-２ （ハヤブサコラムから転載）
前スライドで、私は役員輪番制に現れる問題点の元凶は『役員輪番制を採用している理由にある』と述べました。 　前スライドで紹介した「これが一番丸く収まる選任方法である」という意見をもう少し突っ込んで考えてみると、輪番制に問題はあるが、一方で立候補制にも問題がある区分所有者の総意を形成する過程で最も反対が少ないの２点に集約されるのではないでしょうか。消去法による『消極的多数意見』です。 　役員選任方法の選択は区分所有者の総意の問題ですし、個々のマンションごとに決定すればよいことですから、これ以上の議論は不要かもしれません。しかし、私としては役員輪番制の弊害が出現していることを認識しながら、『消極的多数意見』によって漫然と継続することは、余りにも智恵がないと思います。むしろ区分所有者としての責任放棄かもしれません。 　役員輪番制を基本としながらも、例えば理事長は立候補による公選制にする、理事長は別途組織する評議員会の推薦制にするなどの工夫は可能だと思います。要は現状打破のために何か対策を講じることが必要であり、試行錯誤を恐れないことだと思います。思い切って全面的に公選制に移行することも視野に入れてもおかしくないと考えます。選任方法を改定したことによって将来の問題発生を危惧するなら時限的に改定することも可能なのですから。 　次に、前スライドで指摘した問題点のひとつに理事会の継続性の欠如があります。私はこの解決策は案外簡単だと思います。その第一は役員の半数改選です。１年任期なら半年ごとに半数改選を繰り返していけば継続性の問題はかなり改善されると思います。ただし、監事が１名の場合は半数改選ができないという問題があります。その第二は引継期間の設定です。１年任期の始期３ヶ月と終期３ヶ月をそれぞれ前期役員又は次期役員との引継期間とし、役員会に同席するようにすれば１年のうち６ヶ月が引継期間になりますから役員の半数改選にかなり接近することができると思います。 　何度も繰り返して恐縮ですが、試行錯誤を恐れないことが重要だと思います。選挙制度だって何度も試行錯誤しているのですから、管理組合の役員選任はもっと弾力的な思考で対応してもよいのではないでしょうか。もっとも区分所有者の多くがそのような弾力的思考ができるか？という大きな前提条件があるのですが・・・。 最後に一言、何もしなければ何も変わらないあると思いますし、何の違和感もありません。

53 イニシア塚口団地管理組合 * 現況：団地内の２筆の土地に、それぞれ１棟の建物（マンション）がある。* ①区分所有者は、棟別に「建物及び附属施設」の管理を行う。 　管理組合を構成し規約を定め、及び管理者を置く。 ③団地建物所有者は、“規約の設定の特例”に基づき「土地及び団地の附属施設」の　 　管理を行う団地管理組合を構成し規約を定め、及び管理者を置く。 ★（団地管理組合の管理費等は棟管理組合が代理徴収する。） ①区分所有法第３条：区分所有者の共有に属する敷地に１棟の建物があるとき、区分所有者は建物並びにその 敷地及び附属施設の管理を行う管理組合を構成するものとする。⇔棟別に単棟型管理組合を構成する。 ②法第６５条：数棟の建物があり、土地又は附属施設がそれらの区分所有者の共有に属するとき（注：イニシア塚口はこれに該当しない。）、土地及び団地の附属施設の管理を行う団地管理組合は構成することができる。 ③【規約の設定の特例】法第６８条：土地又は附属施設が一部の区分所有者の共有に属するとき、同条１項１号に規定する手続きを経て、附属施設たる建物（集塵庫）を団地共用部分と規約に定め登記することで、団地建物所有者の誰もが利用する附属施設及び土地（制約あり）の管理を行う団地管理組合を構成する。　　 *注：共有者は共有に属する「土地又は附属施設」に付いてのみ管理を行うことができる。 　共有に属していない専有部分のある建物や棟の附属施設は当然には管理できない。 323 立見 参考書籍等 消防計画 検討事項 管理委託 自治会

54 組合の名称 イニシア塚口団地管理組合 ノース管理組合 サウス管理組合 団地管理組合 土地は区分所有者の共有 土地は区分所有者の共有 管理範囲
組織図 土地は区分所有者の共有 土地は区分所有者の共有 ノース管理組合 サウス管理組合 管理範囲 管理範囲：ノースと同じ 　専有部分のある建物及びその附属施設 ａ．当該棟の区分所有者が使用する（給水ポ 　ンプ置場、自走式駐車場、自転車置場等） ｂ．建物の付属物 ｃ．専有部分を除く建物の部分等 ｄ．各棟で、建物の階数、住戸数、附属施設や附帯設備の規模は棟ごとに異なる。 ｅ．各棟の実情に応じて棟別に管理規約を定める。 次スライド、次々スライド参照 - 法第３条に基づき構成される管理組合 敷地棟別に“理事会”を組織する --　 団地管理組合 ⇒ 団地建物所有者全員で構成する 管理範囲 団地建物所有者全員が共同生活するに際して利用又は使用する団地の附属施設《集塵庫、車路、歩道、ロボットゲート、門柱、フェンス、植込、ドッグラン、ガーデン、遊具、照明設備（外灯）、灌水設備、散水設備及び地下埋設配管配線等》並びに土地。（土地の変更行為に付いては共有者の同意を要する。） 法第６５条～第６８条１項１号に基づき構成される団地管理組合（又は連絡協議会）

55 区分所有法第１条、第３条、第６５条 【建物の区分所有】第１条：　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。 （注釈）・・建物の部分とは、建物の主要構造物（基礎・柱・構造壁・床・屋根等）、玄関ホール・廊下・管理員室等（法定共用部分）並びに集会室（規約で共用部分とすることができる。）及び各住戸（専有部分）をいう。 * 建物の部分は附属施設でない。なお、附属施設たる建物（集塵庫）は規約で団地共用部分とすることができる* Top Page ①：典型的なマンションの形態 --全員の共有に属する敷地に１棟の建物があるとき-- 【区分所有者の団体】第３条：　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う為の団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下、「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 （注釈）・・この場合、当然に建物並びにその敷地及び附属施設の総てが区分所有者の共有に属する。 * 区分所有者はこれ等総ての管理を行う棟管理組合を構成することができる。* Top Page ②：典型的な団地の形態 --全員の共有に属する土地に数棟の建物があるとき-- 【団地建物所有者の団体】第６５条：　一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の区分所有者の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行う為の団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。（抄訳）・・ **次スライドへ続く**

56 第６７条、第６８条 **前スライドの続き** Top Page ③：本団地のごとく、土地が一部の区分所有者の共有に属する場合に、団地を構成するには、【規約の設定の特例】第６８条第１項１号：敷地棟（建物）の所有者の共有に属する土地又は附属施設については、敷地棟別にそれらの共有者の“同意”を要する。（意訳） （同項２号）建物に付いては、敷地棟別にそれらの区分所有者の“決議”を要する。（意訳） * 現実に、“同意”又は“決議”は共にない。よって、団地管理組合は構成できない。 ◎ 附属施設たる建物（集塵庫）を団地共用部分と規約に定め登記すれば団地建物所有者の誰もが利用する附属施設及び土地（制約あり）の管理を行う団地管理組合を構成することができる。 ◎ 北敷地棟１階の出入口の鍵は、南敷地棟のそれと同じでない（自由な往来はできない）。 　これは、法第６７条３項の、法第１３条：《各共有者は共用部分をその用法に従って使用することが 　できる。》の規定は、団地共用部分に準用する旨の要件を満たしていない。 * よって、第６８条１項２号に規定する「専有部分ある建物」は団地管理組合の管理の対象とすることが 　できない。 ◎（本団地にて） ◇登記簿（全部事項証明書）のとおり、土地は敷地棟別に区分所有者の共有に属する。 * 土地及び専有部分のある建物並びに附属施設の何れも団地建物所有者の共有に属さない。 ◇よって、団地関係成立の要件「土地又は附属施設の共有」は満たされず、団地管理組合は構成することができない。注：団地共用部分として登記された北敷地棟の集会室等６室と南敷地棟の集会室等７室は建物の部分であり、附属施設でない。 ※ 区分所有法第５７条～第６０条の規定「義務違反者に対する措置」は団地には準用されておらず団地管理組合はこれに対応することができない。棟管理組合だけが対応できる。

57 私案-１ ：団地管理組合：団地の附属施設と土地の管理を行う
☆ 注意：次行の“同意”が得られない場合は必然的に（私案-２）となる・・・ この案は法第６８条【規約の設定の特例】１項１号の“同意”を要する。（改廃するときも同じ） １．団地管理組合と敷地別の管理組合の構成 ａ．土地が団地建物所有者の共有に属さない場合でも、第６８条１項１号に規定する“共有者の同意”を得て第３０条１項の規約を定めることができる。法第６５条に基づき、団地建物所有者は全員で団地の土地及び附属施設を管理するための規約を定め及び団地管理組合を構成することができる。 なお、団地の附属施設の範囲及び専有部分に属さない建物の附属物等に付いては、第３０条３項の規定を遵守すること。 ｂ．団地管理組合とは別に、敷地棟の附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うためのノース管理組合とサウス管理組合を構成する。棟管理組合は法第３条の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。（単棟型規約） ｃ．棟管理組合は当該敷地棟の管理に必要な管理費等に併せて、団地管理組合が必要とする費用を加えた額を、一括して当該敷地棟の区分所有者から徴収するものとする。 ｄ．団地規約は敷地棟の規約とは別に設定する。 ２．棟管理組合は専有部分のある建物及びその附属施設の管理並びに土地の変更行為を行う。 ａ．棟管理組合はそれぞれの棟の収支予算の編成及び執行並びに管理費等の徴収及びその他財産の管理を行う。 ３．団地管理組合は団地の附属施設及び土地に関する通常の管理を行い、及び団地全体の調和を計る為に総合的な企画及び施工計画の立案を担う。 ４．棟管理組合と団地管理組合との業務分担の詳細に付いては今後の検討課題とする。 ５．土地の法律的な問題については専門家に相談すること。

58 私案-２ ：連絡協議会：敷地棟間の連絡調整を行う ｃ．連絡協議会が必要とする経費は各棟管理組合が敷地面積に応じて負担するものとする。
☆ 注意：管理規約【団地竣工版】第９条にいう“土地は団地建物所有者の共有”は虚偽。 　この案は法第６８条【規約の設定の特例】１項１号の“同意”が得られない場合を想定したもの。 １．土地及び附属施設は共に団地建物所有者の共有に属していない。 　ａ．法第３条の規定：北敷地棟及び南敷地棟の区分所有者はそれぞれの土地及び附属施設並びに専有部分のある建物の管理を行う為の団体（棟管理組合）を構成し、同法の定めるところにより、集会を開き規約を定め及び管理者を置くことができる。 ２．団地全体として管理水準の統一、効率的な管理を行うとの観点から棟管理組合相互間の意見調整を目的とする「連絡協議会」を設置する。 ａ．両敷地棟の責任分界は全部事項証明書（登記簿）の敷地境界線とする。 ３．連絡協議会 ａ．二つの棟の区分所有者が共同で利用する全体の附属施設及び団地全体に係わる使用上の事項は「連絡協議会」が主導し調整するものとする。 また、団地全体に係わり且つ区分所有法等の規制を受けない事案に付いても同様とする。 ｂ．上記、ａ．の全体の附属施設とは、両敷地棟の区分所有者が日常生活で利用する「車路、歩道、ロボットゲート、門柱、フェンス、植込、ドッグラン、ガーデン、遊具、照明設備（外灯）、灌水設備、散水設備及び地下埋設配管配線等」をいう。 　　　但し、当該棟の区分所有者のみが利用又は使用する附属施設（自走式立体駐車場、平置き駐車場、バイク置場等）及び専有部分のある建物内に所在する建物の附属物は含まない。 　ｃ．連絡協議会が必要とする経費は各棟管理組合が敷地面積に応じて負担するものとする。 ４．連絡協議会の業務の範囲並及び法的な問題に付いては今後定める。 ：連絡協議会には：区分所有法等の法的拘束力な無い

59 管理組合と自治会 地域との交流をふまえて 団地内のコミュニティつくり 尼崎市社協 （本部社協） 自治会（団地全体） 団地管理組合
外部組織への加入は居住者の任意であり規約で強制されない。 棟別の管理組合と団地管理組合、そして自治会 自治会（団地全体） 団地管理組合 園田支部（６支部） 自治会は賃借人を含む 任意加入者で構成し 会長は有志の内から選ぶ ノース管理組合 上坂部福祉連絡 協議会 サウス管理組合 １２連協 独自の予算で運営する コミュニティーつくり （次のページ参照） 区分所有法に基づく 団体（全員で構成） 上坂部中部北 福祉協会 全**班に編成 建物・敷地・附属施設の管理を目的とする （単位福祉協会として加入） の話もある？ 地域交流を通じ 自治会活動や福祉活動 （棟別に自衛消防隊） 相互協力 行政指導の地域防災 訓練火事・地震・水害 《イニシア塚口》として参加する

60 業務分担 （自治会と管理組合の棲み分け） 《イニシア塚口自治会》
＊このマンションの任意加入の住民（賃借人等を含む）が、お互いの意思疎通と親睦を図ることにより、潤いのある共同生活を得る為の自治組織とする。 　自治会の構成員は、区分所有者に限らず賃借人等も含まれ、その者も自治会費を支払うのが通常であり、この意味でも区分所有者の債務で ある管理費等とは異なる。 自治会 管理組合 　敷地・ 　　建物・ 同好会 ペットクラブ 文化活動 生活ルール・騒音等の モラルに依存する問題 附属施設 の管理 地域行事 盆踊・祭 組合活動の勉強会・ 防犯・防災訓練等 住環境改善 餅つき ＊自治会やペットクラブの 活動に要する費用は管理費 等から支出しない。 消防計画 子供会 ゴミ庫に集まった古紙やアルミ缶等（占有権離脱物）の売却益及び尼崎市からの資源ごみに係る報奨金等は自治会の収入とする（推定年額\300,000～\400,000 ）。　 総会で、“この収益は自治会の収入とする”旨を宣言すれば足りるではないか。

61 自治会費等 （町会加入＆自治会費の取扱い等）
下記の裁判例では、町会費の徴収は管理規約に定めがあっても無効と判示している。 　従って、管理組合としては町会費（自治会費）は個人が任意で支払うべきものとして対応しな 　ければならない。 平成１９年８月７日判決言渡東京簡易裁判所 　平成１８年（ハ）第２０２００号管理費等請求事件 宣言：近隣町会への加入は組合員及び占有者の自由意思による。 　　　　以上のとおり宣言する。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２３年９月＊日　理事会　○○□□ ① 当面は自治会の会長は理事長が兼任するが、近い将来には会長は自治会員の内から選挙等で選ぶこととする。自治会は管理組合とは独立して自由に活動できる。 ② 自治会が独自に団地自治会費を徴収する旨定めた場合は管理組合は代理徴収する。 ③ 平成２３年*月以降は、管理組合は任意加入者の町会費を代行徴収し上坂部連絡協議会へ納めている。これは組合の預り金として扱うこと。年額：\100×536×12=\643,200 ④ 団地管理組合は団地自治会費の滞納分は立替払いしない。

62 強制徴収する管理費等を、規約に 定めた目的外に支出すべきでない。
町会費の流れ 強制徴収する管理費等を、規約に 定めた目的外に支出すべきでない。 一括振込み 管理費等 三井住友銀行 収納口座 名義：理事長 収納代行口座 　Smbcﾌｧｲﾅﾝｽ 三井住友銀行 積立金口座等 名義：理事長 北棟：n=302 南棟：n=234 棟別に取引口座 個人が任意で町会費 として収める：\100/月 預り金として扱う 上坂部社会福祉 連絡協議会 　（地縁による団体） 組合員１ イニシア塚口自治会 組合員２ 自治会の口座 自治会長名義 団地内のイベント 餅つき等 　神社等への奉納祝儀 組合員ｎ 資源ごみ売却代金と 尼崎市からの報奨金 他の収入源