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環境経済論 第 7 回目 ヘドニック・アプローチ. Court (米国自動車工業会 ) による自動車 価格変化の研究、 1939 – 自動車価格とさまざまな特性(馬力、長さな ど)との数量的関係 – 財の諸特性が快楽( hedonic pleasure )を生 み出すと考える – ヘドニック要因で説明される価格(又はその.

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1 環境経済論 第 7 回目 ヘドニック・アプローチ

2 Court (米国自動車工業会 ) による自動車 価格変化の研究、 1939 – 自動車価格とさまざまな特性(馬力、長さな ど)との数量的関係 – 財の諸特性が快楽( hedonic pleasure )を生 み出すと考える – ヘドニック要因で説明される価格(又はその 部分)をヘドニック価格という

3 自動車のヘドニック価格 自動車価格 馬力 乗車定員 装飾 騒音 最高速度 1馬力あたり1万 円など

4 不動産のヘドニック価格 地価 環境 都心への 距離 駅・バス 停までの 徒歩時間 学区 ここに着 目

5 環境と地価の関係 (単相関モデルの例)

6 騒音レベルと地価をプロットして みる – 騒音1単位の差がどれくらい地価に 影響するか – 散らばりはどうか

7 環境と地価の関係 (単相関モデルの例)

8 ヘドニックモデル(直線) ヘドニックモデル y = ax + b 地価 y :説明変数(従属変数) 騒音 x :被説明変数(独立変数)

9 回帰分析( regression analysis ) 直線の当てはめと適合度のチェック 最小二乗法 (least square method) : 各点から直線におろした「足」の長さ の二乗和が最小になるように直線を決め る 注目する統計的変数 – 係数( a 、 b )の大きさ – 相関係数 – 係数の有意性

10 係数の大きさ 係数 a (絶対値)の 大きさ 小さい 大 きい 地価への影響力 小さい 大 きい 上記の例では a = ‐ 0.40 b = 44.4 騒音が 1 デシベル上がると地価 は 4000 円下落する

11 散らばり=モデルの説明力 相関係数 R 2 強い相関 弱い相関 相 関なし R 2 =0.8 以上 R 2 =0.3~0.6 R 2 =0.3 以 下 この例では R=0.76 、 R 2 = 0.58 なので騒音は地価の 全変動の 58 %を説明していると考えられる

12 環境と地価の関係 (重相関モデル) 地価に影響する複数の要因を考慮したモ デルを考える p = f (A, S, E,….) p : 地価(万円/ m2 ) A : 都心までの距離(分) S : 学区 E : 環境

13 環境と地価の関係 (重相関ヘドニックモデルの例)

14 環境と地価の関係 (重相関ヘドニックモデル)

15 環境と地価の関係 (重相関ヘドニックモデルの例) ヘドニックモデル: p = aA + bE +c 回帰分析結果: a = -0.51 b = 9.11 c = 72.6 環境 E が 1 の時と 0 の時では地価に 9.11 の差 即ち、環境がよいか悪いかで地価に 91,100 円の差が生じている

16 環境と地価の関係 (重相関ヘドニックモデルの例)

17 重相関ヘドニックモデルの注意 点 多重共線性( multi-collinearity ) 説明変数同士に相関関係がある場合、係数のゆ がみが発生する 例えばこの例で都心までの距離と環境に非常に 強い相関があった場合、環境に関わる係数がマ イナスになることがある(つまり一見環境が悪 いほど地価が高いと見える) 対策: 説明変数同士の相関をチェック 相関の強いものはひとつで代表させる 究極的にはモデルはひとかたまりで見るべ き


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