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公共財産の有効活用に向けて （業務案内） 株式会社 都市経営戦略研究所
商標登録 第 号 公共財産の有効活用に向けて （業務案内） 平成20年4月 株式会社 都市経営戦略研究所 Urban Management Strategy Institute
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東海財務局に届出された特定目的会社24社のうち18社は弊社がアレンジ
１．都市経営戦略研究所の実績 届出番号 商号 特定資産 東海財務局長(会)第４号 キャッスルハイツ富田 マンション底地 東海財務局長(会)第６号 キャッスルハイツ常滑 区分所有建物 東海財務局長(会)第７号 アイフォーシーズンズ大垣 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第８号 憩いの里すみよし(解散済) 東海財務局長(会)第９号 憩いの里・土岐(解散済) 東海財務局長(会)第10号 憩いの里・多治見 介護施設(土地建物) 東海財務局長(会)第11号 憩いの里・大治田(解散済) 開発型 東海財務局長(会)第12号 ハッピィーライフ大垣 東海財務局長(会)第14号 ソレイユ半田 東海財務局長(会)第15号 憩いの里・稲沢 東海財務局長(会)第16号 Y'sライフサポート 社宅（土地建物） 東海財務局長(会)第17号 クックラひるがの ｻｰﾋﾞｽｴﾘｱ（建物） 東海財務局長(会)第18号 なごやプロジェクト第１号 学生ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局長(会)第20号 なごやプロジェクト第２号 都市型ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局長(会)第21号 ハーバーライフなごや 東海財務局長(会)第22号 なごやプロジェクト岩村 東海財務局長(会)第23号 Y'sライフサポートⅡ 東海財務局長(会)第24号 プロジェクトなごや NEW 東海財務局に届出された特定目的会社24社のうち18社は弊社がアレンジ
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２-1.実例①介護施設（ハッピィーライフ大垣）
原保有者 ＳＰＣ ７年 ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 都市経営 戦略研究所 開発契約 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定資産 ４億 特定目的借入 2.6億 金融機関 融資 建設 入居者 第１優先出資 1.1億 出資 地元投資家 第２優先出資 0.3億 出資 投資家 介護報酬 介護事業者 事業運営委託 地元の支援者や個人投資家から資金を調達し証券化を実行したことで 介護事業者が施設を購入せず、 資金効率を高め、安定した介護運営を実現
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2-2.実例②従業員寮（Y‘sライフサポート）
年２回配当 ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 売買契約 ＳＰＣ ５年 都市経営 戦略研究所 原保有者 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定資産 6.5億 特定目的借入 4.6億 金融機関 融資 液晶関連工場 第１優先出資 1.6億 出資 投資家 請負 従業員 三重県内 ３物件１２９戸 第２優先出資 0.3億 出資 原保有者 賃貸借 派遣会社 一括借上 大手派遣会社と一括借上の契約を締結し、空室率のリスクを排除 賃料収入の安定化を実現
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２-3.実例③サービスエリア（クックラひるがの）
開発契約 ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 ＳＰＣ ７年 都市経営 戦略研究所 地元有志会社 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定資産 ７億 特定目的借入 4.8億 金融機関 融資 設立 建設 第１優先出資 出資 地元投資家 地元の名士 第２優先出資 出資 機関投資家 テナント 出資 賃貸借契約 第３優先出資 投資家 東海北陸道の全線開通に伴い、大幅な利用客増が見込む ひるがの高原サービスエリアに地域活性化施設の開発型証券化 商工会と地域一帯的に取組む
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２-3.実例④都市型マンション（なごやプロジェクト第２号）
建物管理業務 期間満了後の売却処分業務 ＰＭ業者 不動産業者 〔プライムレジデンス泉〕 管理委託 処分委託 1997年新築 全57室 SPC ３年 アレンジメント契約 都市経営 戦略研究所 モニタリング契約 特定資産 8.5億 特定目的 借入 6.5億 金融機関 原保有者 土地・建物売却 特定社債 1.1億 総額約８１５M 特定社債(7.0%) 優先出資 0.9億 機関投資家 入居管理契約 賃貸借契約 ＰＭ業者 入居管理 入居者
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３．公共財産の現況と課題 有効活用されていない公共財産が増加 ● 財政逼迫が進む公共団体の財源確保要請に逆行
① “平成の市町村合併”の進展による行政機能の再編、統廃合 ② 農山村地域の過疎化や地方都市における中心市街地の空洞化 等による人口構造、産業構造の変化 有効活用されていない公共財産が増加 ● 財政逼迫が進む公共団体の財源確保要請に逆行 ● 低・未利用によるまちの活力の低下 ● 活用されない財産の維持管理費コスト問題 ● 整備されたインフラの機能低下 等 【連結決算により負債が顕在化する可能性】 平成19年6月22日地方公共団体の財政の健全化に関する法律（地方財政健全化法）が公布。 当法案により連結実質赤字比率 を始めとする4つの財政指標の公表が義務化される。 平成20年度決算からの制度適用を目指している。
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４．民間活力による公共財産の利活用 ＊民間の創意工夫やアイデアを取り入れ た新事業の展開・サービスの質の向上
＊補助事業や起債事業依存からの脱却 ＊譲渡益収入や固定資産税収増、財産の 維持コスト削減等による財政再建効果 ＊新規施設整備を行った場合、機能性の向上や維持管理費の削減が出来る場合もある 有効活用されていない 公共財産 ①地域雇用創出、所得の増加 ②住民のＱＯＬの向上 ③活力と賑わいのある まちづくりの推進 ①地域雇用創出、所得の増加 ②住民のＱＯＬの向上 ③活力と賑わいのある まちづくりの推進 民間活力による 利活用の推進 ※１ ※１【ＱＯＬ】（Quality of Life）：衣食住に加えて“心の豊かさ”も含めた「生活の質」
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５．財務諸表の健全化 売却 （切り離し） 流動化後 流動化前 特定目的会社（SPC) 公共団体 公共団体 優先出資 固定資産 特定出資
地方債や借入金 固定資産 優先出資 資 産 40,525億円 固定負債 17,548億円 （43.3%） 有形固定資産 33,609億円 （82.9%） 特定出資 負 債 18,656億円 （46.0%） 公共団体 圧縮できる！ 流動負債 1,108億円 （2.7%） 負 債 投資等 6,728億円 （16.6%） 正味資産 21,869億円 （54.0%） 固定資産 正味資産 企業会計のバランスシートを公共団体にも導入して考えてみる。 ・流動化する前は固定資産も多い代わりに、負債（地方債、借入金、引当金等）も多い。 ・資産を流動化することによって、（普通に公共事業で整備した場合なら生じている）地方債や借入金負担を、特定目的会社の調達資金として切り離すことができる。 流動資産 188億円 （0.5%） 投資等 ※Ｎ市ホームページより作成 ・基礎数値は昭和44年度から平成16年度までの決算統計データを採用 ・有形固定資産の評価方法は取得原価とし、土地を除いて、普通建設費の各区分ごとに設定された耐用年数に応じた定額法による減価償却を行っている。 流動資産
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６．バランスシートのスリム化 スリム化 これまで・・・ 今後は・・・ 債券市場 金融機関 債券市場 金融機関 公共財として 保有すべき資産
公共団体としての信用力や担保価値に対して融資を行います。 公共団体の資産や業績に関係なく、流動化する資産の生み出すキャッシュフローに着目して融資を行います。 投融資 投融資 コーポレート・ファイナンスとプロジェクト・ファイナンスの違い ・公共団体全体の信用が担保価値になる時代から、利活用してキャッシュを生み出せる財産と、公共財として保有すべき財産に切り分けられる。 公共財として 保有すべき資産 利活用資産 （流動化） 公共団体の資産 切り離し
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７．公共財産の流動化（概念図） 公共団体 （原保有者） （公共部門） 民間活用 地域の皆様 投資家 施設運営会社 金融機関 維持管理会社
地域住民の投資による 市民参加型の まちづくりが 可能になる 公共団体 （原保有者） 投資家 施設利用 利用料 配当 賃貸 売却 賃料（地代） 売却代金 優先出資 （公共部門） 維持管理会社 施設運営会社 利息 民間活用 施設賃貸料 金融機関 特定目的借入 管理委託契約 資産流動化法に基づく 特定目的会社 各種契約料 工事請負契約 トータルマネジメント （アレンジャー） 建設会社
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８．流動化終了後の資産の取扱い ＳＰＣ解散後 資産は民間で利用 ＳＰＣ解散後 資産は公共団体で所有 ＳＰＣ組成時の資産引渡し方法 売却 売却
（買戻し条件付き） 賃貸 （定借活用も可能） ●売却（買戻し条件付）・賃貸の場合、オフバランスは出来ない。 ●買戻し条件をつけることによる、ＳＰＣ側の不利益は無い。公共側としては、ＳＰＣ解散時に買い戻し費用を確保しておく必要がある。 ＳＰＣ解散時の 資産処分方法 民間へ売却 公共団体が買戻す 公共団体へ返還 （※１） （※１）もう一度、別の新SPCを設立し、そのSPCへ売却することで新たに流動化することも可能。
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９．流動化スケジュール 作業階層 調査費用 資産譲渡・発行証券や特定社債購入の議決 公共財産活用協議 資産譲渡 事業方式等の議決
3ヶ月 程度 １月目 ２月目 ３月目 ４月目 ５月目 ６月目 数年間 最後の 3ヶ月程度 １ 公共財産活用協議 ２ 事業計画作成 ３ ＳＰＣ設立 ４ 業務開始届出 ５ 募集業務準備 ６ 有価証券届出書 ７ 証券販売支援 ８ 証券発行 ９ 資産譲渡 10 事業運営(期中管理) 11 償還事務(清算処理) 契 約 1．実現に向けて検証いたします（資産評価、市場調査、建物診断等）。 3．通常の株式会社設立と同様の手続き（公証人役場にて定款認証、法務局へ設立登記申請）を行います。 4．ＳＰＣ所在地の財務局へ「業務開始届出」を提出します。届出人名は「特定出資」をされた方になります。 6．公募する優先出資に対する「有価証券届出書」を作成し、ＥＤＩＮＥＴ登録（提出）を行います。 7．優先出資募集の際に、投資家に配布する「目論見書」と「商品説明書（パンフレット）」を作成します。 8．優先出資の払込完了後、「優先出資証券」券面を作成します。 9 ．資産譲渡に伴う登記手続きも行います。 １０．ＳＰＣと契約した運営事業者により運営業務が行われます。 １１．流動化期間終了に伴う特定資産の売却先の決定、残余財産の分配等について、公共団体の意向を出来る限り汲みつつ 検討・実施します。 ●「１：活用用途協議」の期間中にある程度、出資者を確定させる必要がある。 ⇒議会承認を得た後で出資者が集まらないことにより、ＳＰＣ組成が頓挫してはまずい。
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10．流動化役割分担（公募及び証券発行の場合）
公共 民間（ＳＰＣ） 調査費用 事業方式等の議決 ＳＰＣへの要求事項を整理 財産処分等の議決 モニタリング １ 公共財産活用について協議 資産流動化計画と 併せて、SPC所在の 財務局へ提出 ９ 資産譲渡 契約 ２ 事業計画・流動化計画案作成 ３ ＳＰＣ設立業務 ４ 業務開始届出 ５ 募集業務準備 ６ 有価証券届出書作成・提出 ７ 証券販売支援 ８ 証券発行 10 事業運営 11償還事務 定款認証 設立登記 申請
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11．事業方式別比較 事業方式 流動化方式 従来方式 リース方式 ＰＦＩ方式 目的 ・財政負担の削減・平準化 ・公共サービス水準向上
・公共施設運営に対する市民参加意識の醸成 公共サービス提供に要する公有財産の確保・更新 財政負担の平準化 資金調達 民間資金 公的財源・公債 運営 民間 ・特定目的会社と契約した運営会社 ・テナントとして公共の参加可能性有り 公共 ＳＰＣと契約した運営会社 リスク分担 「資産流動化計画」及び 事業契約により分担 全て公共負担 公共性確保 事業安定性 ・「資産流動化計画」及び事業契約により公共性担保 ・特定目的会社利用による倒産隔離 公共により全てのリスクが負担されるため、公共性・安定性有り ・事業契約により公共性担保 ・リース会社と契約するため、倒産リスク有り ・ＳＰＣ利用による倒産隔離 事業の スピード やや速い（手続きの効率化、契約手法について柔軟性あり。但し、資産流動化法による手順、手続きフロー遵守。） 遅い（業務分離発注手続きの遵守。） 速い（手続きの効率化、契約手法の柔軟性あり。） かなり遅い（ＰＦＩ法による手順、手続きフロー遵守） 施設所有 民間（特定目的会社）又は公共 民間（リース会社） 民間（ＳＰＣ）又は公共 (注１) (注２) (注２) (注１) (注１) (注２) 注１ 特定目的会社：（「資産の流動化に関する法律」に基づいて設立される特別な法人。ＳＰＣ（注２）の一種。） 注２ 【ＳＰＣ】：特別目的会社（不動産の取得、保有、運用などだけを目的として特別に設立する会社。）
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12．公共財産流動化の諸課題 ① 財産の区分による手法の検討 ② 対象となる財産の取得原資による制限 ③ 資産価値の適正性
・行政財産は原則として譲渡不可能※ ② 対象となる財産の取得原資による制限 ・国庫補助等の特定財源充当の問題（補助金適正化法 第22条） ・起債事業の残債の問題 ③ 資産価値の適正性 ・資産譲渡や貸付を行う場合の「適正な対価」の設定 ・設立・維持費用コストや市場による評価リスク ⇒導入に際しては、透明性の高い基準等の作成が不可欠 ※ 地方自治法改正（H19.3）による行政財産貸付の拡大 民間事業者が行政財産たる土地の上に建物等を所有する場合、その供用の目的を効果的に達せられる場合において、貸付（私法上の契約）や私権の設定が可能になる。 （地方自治法 第238条の四）
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＜お問い合わせ先＞ 株式会社 都市経営戦略研究所 代表取締役 伊藤 公一 【東京支社】 東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番14号
〒４６０－０００３ 名古屋市中区錦二丁目２番13号 名古屋センタービル７０１ TEL FAX 株式会社 都市経営戦略研究所 代表取締役 伊藤 公一 設立年月日：平成16年（2004年）6月30日 市場会計のご提案 ＩＳＯ９００１：２００１取得 登録番号：B2006Q10111ROS URL 【東京支社】 東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番14号 日本ビルディング３号館７階 TEL FAX
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