1 勉 強 会 平成１７年７月１５日 ～『職人の街』－安城ギルドの具体化に向けて～ テーマ：街づくりにおける資金計画 （共同化はどうすればできるか ） 末広まちづくり協議会 商業部会 『職人の街』小委員会

2 □ 講師：伊藤 公一 氏ご紹介 □ 「官庁・民間を通じて街づくりの事業に精通」 略歴 ●1989 年～ 2002 年 名古屋市住宅都市局 勤務 ●2004 年～ 株式会社 都市経営戦略研究所 設立 代表取締役 就任 ○ 株式会社 都市経営戦略研究所の主な業務 □ 不動産の証券化 □ ＰＦＩ事業導入可能性検討 □ 費用便益分析（Ｂ / Ｃ） □ その他関連業務

3 1. 共同化の定義 共同化するモノ ⇒ 「建物」 建物の共同化 ⇒ 土地所有者や借地権者（＝「地権者」） が共同して建物を建設すること But ！ 建物の所有方法や建て方のルールによって、 ①手続き、②補助金、③税制に違いが生じる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

4 2. 共同化のメリット ①敷地を細分化しない ⇒ 間口が広く使えて、床の有効利用が可能 ②協調化した施設計画が可能 ⇒ まちの魅力づくりに寄与 まちのグレードが向上 ③事業メリットを得る ⇒ 法律に定める一定要件を満たすことに よって資金負担が軽減 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

5 3. 共同化基本方式フローチャート 建物をすべて 地権者が所有 NoYes 余剰床の処分 デベロッパーの参入 等価交換方式 資金調達可能 共同建替方式 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. ※ デベロッパー ＝ 床を購入する人

6 4. 共有と分有の違い ①共有 1 筆の土地を持分 割合によって所有 する形態 ②分有 各人がそれぞれの 土地を所有する形態 A さん： 4/10 B さん： 3/10 C さん： 2/10 D さん： 1/10 土地は 1 筆 1,000 ㎡ A さん： 400 ㎡ B さん： 300 ㎡ C さん： 200 ㎡ D さん： 100 ㎡ Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

7 5. 地上権と賃借権の違い ①地上権 ・物権 ・貸主に登記協力義務 ・貸主の承諾なく譲渡、 転貸が可能 ②賃借権 ・債権 ・登記は一般的ではない ・譲渡、転貸には貸主の 承諾が必要 ただし！ 借地借家法や契約内容により、両者の差異を なくすこともできる Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

8 XX 6. 共同化の種類 ① 敷地共有型 ・敷地は 1 筆の共有 ・所有権付の区分所有建物として第三者 (X) に処分が可能 等価交換方式向き 1 筆の土地として共有 A B 土地の一部を建物と交換 AABBAB A B XA B X A BA B X 共同化 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

9 7. 共同化の種類 ② 地上権設定型 ・敷地は分有のまま、それぞれに地上権を 設定 ・地上権付の区分所有建物として第三者 (X) に処分が可能 地上権を設定 等価交換方式向き A B AB 土地の権利の一部を建物と交換 共同化 土地は分有 A B XA B X A BA B X Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. AB

10 8. 共同化の種類 ③ 賃借権設定型 敷地は分有のまま、それぞれに賃借権を 設定 賃借権付の区分所有建物として第三者に 処分が可能 賃借権を設定 共同建替方式向き A B AB 土地は処分せず AB ただし資金調達が必要 土地は分有 A BA B X Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. A B XA B X 共同化

11 9. 共同化の種類 ④ 敷地分有型 敷地を分有のまま、敷地の相互使用という 形態で、敷地面積に見合った建物を所有 地権者だけの区分所有建物に適する 共同建替方式向き A B A 土地は処分せず ただし資金調達が必要 AB 土地は分有 A B Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 共同化 B

12 AXBY 10. 共同化の基本方式① 「等価交換方式」 ⇒ 地権者は土地を、 デベロッパー（ DV ）は建設費を負担 土地の一部を処分して建物に置換するので、 原則として地権者の費用負担なし 地権者：土地提供 DV ：建物建設 A B 土地の一部を建物と交換 AB 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

13 共有 11. 収支モデル① 等価交換方式（敷地共有型） 【モデルの一例】 従前資産額： 5 億円 ( 補助金、移転補償金含む ) 敷地は共有、一部等価交換 工事費： 5 億円 共同ビルの価額： 10 億円 地権者が取得する 権利床は 50 ％（ 5 億円相当） 残り 5 億円は売却して調達 土地 建物 地権者 売却 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

共同化の基本方式② 「共同建替方式」 ⇒ 地権者が建設費を負担 地権者間の取り決めで建物を所有 地権者：資金調達 DV ：建物建設 土地を処分することがない反面、資金調達が 必要となる。 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

収支モデル② 共同建替方式（敷地分有型） 【モデルの一例】 従前資産額：いくらでもよい 工事費： 5 億円 地権者の敷地面積比等で 工事費を按分負担 土地 建物 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

共同化における公共団体のサポート体制① 「優良建築物等整備事業」の概要 優良開発型（共同化タイプ） 市街地住宅供給型（優良住宅供給タイプ） 対象地域：人口 5 万人以上の市の区域 規模：原則として概ね 1,000 ㎡以上 （マンション建替タイプは 300 ㎡以上） 敷地：一定規模の空地を確保、幅員 6 ｍ 以上の道路に 4 ｍ以上接すること 構造、階層：地上 3 階以上で耐火又は準耐火構造 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

共同化における公共団体のサポート体制② 「優良建築物等整備事業」の補助対象 ①調査設計計画費 事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費 ②土地整備費 建築物除却費、整地費、（補償費） ③共同施設整備費 空地等整備費、供給処理施設整備費 ④附帯事務費 ※各プロジェクトのタイプにより補助対象の項目 は異なる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

共同化の推進上の課題 床をどのように所有するのか。 所有⇒公租公課 （「不動産取得税」「登録免許税」 その後「固定資産税」「都市計画税」） 誰かが転売する可能性 （永久に同じメンバーで所有できない） 建替時には全員の同意が必要 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

共同化した床の将来性 「法人化」により安定した運営を行える可 能性 資金調達を、別に設立する法人を通じて行 える可能性（「証券化」の可能性） 共同化した床を、資産流動化法に基づく 「特定目的会社」に売却し、販売リスクを 回避できる可能性 建物管理や処分を「特定目的会社」を 利用して行える可能性 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd.

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