台日経貿研究 （取材:日経経済雑誌2003.06） テマ:それでも マンション 買いますか 学生：M99E0220 王漢珮 テマ:それでも　マンション　買いますか 　　　 担当教官：黃淑玲 先生 　　　 学生：M99E0220 王漢珮 　 発表日期:2011.4.22

バブル デフレ バブル デフレ 「住む」こと バブル ： 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し た。 バブル　　デフレ バブル ： 崩壊から10年余りで日本の風景は一変し た。 デフレ ： 資産デフレが企業をのみ込み、家計にも襲 い かかる。 「住む」 こと ：マンションに「住む」ことをもう一度考 　　　　　　 えてみよう。 ☞注:バブルとは、1980年代後半~90年代初頭にかけ 　　　て起こった地価、株価の高騰をいう。 バブル デフレ 「住む」こと

買いますか 購入派？ それでも 賃貸派？ 診断する あなたにあったマンション 1. □ □ 年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う □ 購入派？　　それでも　　　賃貸派？ 　　　　　診断する　あなたにあったマンション 　YES　NO　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 点数 1. □　□　年齢の応じて自分の収入は増えていくと思う　　　　 □ 2. □　□　転職しても現状程度の収入を維持する自信がある □ 3. □　□　配偶者が仕事を持てる環境にある　. 　　　　　　　　 □ 4. □　□　親からある程度の金額の相続を期待できる　　　　　 □ 5. □　□　一人っ子である　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □ 6. □　□　買い物をする時はローンを組むことが多い　　　　　 □ 7. □　□　住宅ローンの返済のためなら趣味や旅行は我慢できる□ 8. □　□　地価はそろそろ底を打つと思う　　　　　　　　　　　 　 .□

　９. □　□　住宅ローン金利は今が最低水準だと思う □ １０. □　□　居住用の不動産は資産だと思う □ １１. □　□　家賃を払いのは無駄だと思う □ １２. □　□　通勤時間は短ければ短いほどいい □ １３. □　□　家族構成に応じて住み替えをしたい □ １４. □　□　気に入った土地に住み続けたい □ １５. □　□　子供がそろそろ独立する □ １６. □　□　好みに合わせて住まいを改造したい □ １７. □　□　いつかは故郷に帰りたいと思う □ １８. □　□　早期にリタイアして第二の人生を歩みたい □ １９. □　□　近所づき合いは最低限にしたい □ ２０. □　□　マイホームを持ってこそ一人前だと思う □

中古分譲マンション 新築分譲マンション 賃貸マンション 点数計算表 　　　　1　2　3　4　5　6　7　8　9　10　11　12　13　14　15　16　17　18　19　20 YES　1　1　1　1　0　0　1　1　1　1　　1　　0　　0　　1　　0　　1　　0　0　　0　　1 NO　　0　0　0　0　1　1　0　0　0　0　　0　　1　　1　　0　　1　　0　　1　1　　1　　0 　　0~7点　　　　　　　　　8~14点　　　　　　　15~20点 住まいを所有することへの　　　　　賃貸では十分満足感がえられ　　　　　住まいを所有したいという こだわりが少ないタイプで　　　　　　ないようです。中古物件は新築　　　　　気持ちを強く持っています。 す。都市部では質の高い　　　　　　よりも割り安なものも少なくあり　　　　ただ、新築の値下がりは 賃貸マンションの供給増が　　　　　ません。過去数年、大量供給　　　　　顕著ですから、住宅ローンと が見込めますから。まずは　　　　　された新築から中古市場に流　　　　　資産価値下落のリストを考 賃貸市場の動向をチェック　　　　　れた物件を狙うのも1つの手　　　　　　慮し、家計のバランスシート することから始めてみましょう。　　　です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　を点検してみましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中古分譲マンション 新築分譲マンション 賃貸マンション

買わない 私がマンションを買わない理由は ①家計をデフレのリスクから切り離る。 →「家は借りるもの」という結論。 　　　　　　　　私がマンションを買わない理由は　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　①家計をデフレのリスクから切り離る。 　　→「家は借りるもの」という結論。 　　EX.長嶋修氏、35歳、マンション鑑定のプロだ。 　　　　彼は過去２回の家を購入した経験がある。 　　※二つの居住物件を持ちつつも、長嶋氏はあえて 　　　　賃貸暮らしを選んでいるのだそうか。

長嶋氏の理由は １９８８年当時、長嶋さんは築１５年で購入した中古マンションの価格は２０００万円程度だったが、現在（２００３）の価値は4分の１程度。手放せば、損失が確定してしまう以上、ローンを返しながら、手元にとどめておく方がいいと判断している。 ➩これらの住宅の購入で負った借金の月々の返済額は17万円に及ぶ。

☞注：床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。 ②もう一つの例をあげます 都内の大手企業に勤める水沢裕さん（仮名、35歳）。 　彼は18歳で一人暮らしから現在家族4人の生活をしている。彼は一連の住み替えで、家賃と敷金、礼金などを総額2739万円も支払ってきた。 ➩水沢さんの考え方、賃貸マンションの乗り換えで、最新設備（たとえば、床暖房や24時間換気など）が、常に利用できる。 　メリットを享受したい。 ☞注：床暖房とは、家屋の床構造の中に暖房設備を組み込み、その放射熱で暖を取る暖房方法。

不動産購入「２つのリスク」 考えほしい→「不動産を買うことは、いい環境に住みたいという自分の欲望にいくらの対価を払うのか」。 ➩ １つ目のリスクは、「物件リスク」 　　：つまり「欠陥住宅問題」です。 ➩ 2つ目のリスクは、「支払い能力リスク」 　　：リストラ、給与カットといった収入の急激な変動も　 　　　ある。

（１）たしかに、多くの賃貸マンションはこれまで設備、 　　　　管理体制など様々な面で、分譲に見劣りするの　 　　　　が実情だった。 （２）しかし、大手不動産会社が相次いで一斉に賃貸　 　　　　強化へ、マンションを「借りる」メリットがさらに大 　　　　きくなる。 （３）地価下落によって初期投資が低く抑えられるよう 　　　　になってきた、住む人や投資家にとって、賃貸 　　　　マンションの魅力は確実に増えしてきた。 　　　☟ 　　　　　　　　☟ 　　　　　　　　　

コンバージョン（用途転換） コンバージョンでは、 　オフィスビルとして使われていた建物をそのまま残し、内装などに手を加えて、居住用に改造する。

都心でも 「安くて広くて便利」。 既に「持ち家信仰」を捨て去った。 自分の家を持つことが人生の目標だった時代は、デフレとともにおわったのだ。 買わないーまとめ 都心でも　「安くて広くて便利」。　既に「持ち家信仰」を捨て去った。 自分の家を持つことが人生の目標だった時代は、デフレとともにおわったのだ。 新規住宅着工戸数と賃貸用住宅着工戸数の対前年伸び率 10% -10 -20 1994 95 96 97 98 99 2000 01 02

買う それでも　私はマンションを買う理由 「マイホーム」という言葉は、働く者の夢をかき立て、家族の幸せを約束するかのような響きを持つ。 「マンションを買って住む」というライフスタイルが、都市生活者に定着してきた事実は、もはや否定のしよがない。

購入の千差万別の動機 a.持ち家信仰から b.家族が住むのに十分な広さが欲しいから c.家賃を払い続けるだけでは資産形成にならないから d.ステータスのある暮らしをしたいから ･･････････

価値は急減、ローンは微減 価値は急減、ローンは微減 新築マンション:９２年に分譲された首都圏の新築 マンションの平均価格は４７８０万円。 　　　　　　　　　　マンションの平均価格は４７８０万円。 中古物件：２００２年時点での価値は２８０９万円と、 ➚新築時から４０％以上も下がっている 　　一方、急激な右肩下がりを描く資産価格と、なかな か減らないローン残高。保有するマンションを売却して もローンを完済できなくなった時、マイホームは負債以 外に何物でもなくなる。　　　　　　　　

東日本不動産流通機構は、資産デフレの深刻度を探る調査によると、首都圏で新築マンション（８８～ 　　９２）を購入した人が、２００２年その物件を売却したとすると、売却損は平均で２００６万円に上る。 １９８６（バブル時代）年以前の購入層では、反対に売却益が出る。

プロが教える 新築購入「３つのポイント」 を選ぶ ② 「地域で一番」の要素がある物件を選ぶ ③ タワー型派３０階以上の建物を選ぶ プロが教える　　新築購入「３つのポイント」 ①　自分と同程度の所得層が多く住む地域　　 　　　を選ぶ ②　「地域で一番」の要素がある物件を選ぶ ③　タワー型派３０階以上の建物を選ぶ

リスクの増大は不可避でも、中古なら･ ･ ･ ･ 中古マンションの大きな魅力は資産デフレへの耐久度の高さだ。 　：中古が持つ利点は、デフレの耐久度が相対的に高い。なぜなら、中古市場で流通している物件は、既に新築時から十分すぎるほど値下がりしているだからだ。

まとめ 伝統:「買う」（不動産のこと） 　⇓　　　　　　⇓　 現在：土地不滅＋デフレ➩新しい選択「賃貸」 「買う」なら 「買わない」なら

ご　静聴　 　　 ありがとう　どざいます。