J-REITの見方を理解しよう 株式会社東京証券取引所 上場推進部.

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1 J-REITの見方を理解しよう 株式会社東京証券取引所 上場推進部

2 押さえておきたいJリート投資の一般的なリスクは以下のとおり
商品性 リスク 株式と同様に、元本及び分配金等が保証されている商品ではありません 金融市場 リスク Jリートの市場価格は、市場における需給の状況や金利情勢の見込み等、様々な要因により変動します 不動産市場 リスク Jリートの価値は、保有不動産等の価格変動や資産入替等による運 用成果に影響され、大きく変動する可能性があります 分配金は、その原資である不動産から得られる賃貸収入等の変動により影響を受けます 不動産現物 リスク Jリートの保有不動産は、自然災害や環境問題等により、予測不可能な偶発事象等により滅失、毀損又は劣化の可能性があります 制度 リスク 不動産等に係る法制度（税制、建築規制等）の変更により、不動産等やJリートの価値が影響を受ける可能性があります

3 リスク・リターンの認識方法 ～情報開示の活用～
リスク・リターンの認識方法　～情報開示の活用～ Jリートに関わる様々な情報が、法令に基づく“法定開示” 東証ルールに基づく“タイムリー・ディスクロージャー（適時開示）” によって開示されている 【情報開示のイメージ】 法定開示 適時開示 IR 法令に基づく開示 ＥＤＩＮＥＴを通じて行われる 例：有価証券報告書、資産運用報告書 東証ルールに基づく開示 TDnetを通じて行われる 投資法人、運用資産、決算等に関する情報の開示 情報開示の核となるのが「法定開示」です。有価証券報告書や資産運用報告を見ると、決算期末時点のJリートの状態などを確認することができます。 東証のルールで義務づけられている「適時開示」も確認した方がいいでしょう。 Jリートや運用する不動産の情報など、投資上、重要なことが発生、決定した場合、直ちに情報を出さなければならないルールになっています。 東証のホームページでは、１か月分の適時開示情報を無料で見ることができますので、ぜひご活用ください。 その他、各Jリートの自主判断により、 ホームページ等を通じて様々な情報を開示

4 Jリートの見方 ～適時開示～ 適時開示情報の閲覧方法 適時開示事項 Jリートを含む全上場会社の適時開示情報を過去1か月分公開 適時開示情報
＜適時開示情報閲覧サービスはこちら＞ ＜上場会社の適時開示情報はこちら＞ URL： 適時開示事項 適時開示情報 開示項目例 事例（開示タイトル） 投資法人に関する情報 投資口の追加発行又は売出し 投資口の分割 ・「新投資口の発行及び投資口の売出しに関するお知らせ」 ・「投資口分割及び1口当たり予想分配金の修正に関するお知らせ」 運用資産に関する情報 運用資産の譲渡、取得 災害等に起因する損害の発生 ・「資産の取得に関するお知らせ（物件名：●●●●）」  ・「地震の影響に関するお知らせ（地名：●●●）」  決算に関する情報 決算短信 利益予想・分配予想の修正 ・「平成●●年●月期 決算短信(ＲＥＩＴ) 」 ・「平成●●年●月期の運用状況及び分配の予想の修正に関するお知らせ」

5 NAV倍率、FFO倍率、分配金利回り等を踏まえて総合的な投資判断が必要
Jリートの見方　～主な投資判断の尺度～ NAV倍率、FFO倍率、分配金利回り等を踏まえて総合的な投資判断が必要 求め方 内容 投資口価格の評価 NAV倍率 投資口価格 １口当たりNAV NAV（Net Asset Value）：不動産の時価に基づく純資産価格 NAV=純資産－分配金総額＋不動産の期末算定価額 　　　 －不動産の貸借対照表計上額 一般的に、NAV倍率が１倍よりも大きいと、Jリートの価値を市場が実際よりも高く評価している（割高） 株式投資における「PBR（株価純資産倍率）」に類似 FFO倍率 投資口価格 １口当たりFFO FFO（Funds From Operation）：不動産の賃貸純収入 FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産の売却損益 FFO倍率が低い銘柄ほど割安 株式投資における「PER（株価収益率）」に近い指標 分配金利回り １口当たり分配金額 投資口価格 過去の分配金や予想分配金をもとに、リスクに対しどの程度の利回りを期待するか 実績分配金と予想分配金の違いに注意し、他銘柄とも比較 株式投資における「配当利回り」と同種の指標 財務指標 LTV 有利子負債 総資産額 LTV（Loan To Value）：有利子負債の純資産に対する比率 財務の健全性を判断する指標の１つ LTVが高い場合は、有利子負債への依存度が高く、金利変動の影響を受けやすくなる

6 資産運用報告の実例 FFOの推移を確認 → FFO倍率はいくつか 有利子負債の推移を確認 → LTVはどの程度か 分配金の推移を確認
→ 実績分配金利回りは 出所：東急リアル・エステート投資法人資産運用報告書

7 個人投資家向け東証Jリート情報サイト「Jリートview」
分配金利回り一覧など役立つ情報を提供しています。 「Jリートview」はこちら⇒ Jリート物件の動画 東証REIT指数 東証Jリートマーケットコラム 投資口価格や利回り一覧

8 Jリートに関する情報をコンパクトにまとめた「月刊REIT（リート）レポート」、
東証ホームページからダウンロードできます。是非ご活用ください！ 「月刊REIT（リート）レポート」等はこちら⇒ 月間REIT（リート）レポート 特別版REITレポート Ｊリートガイドブック

9 本資料に関する注意事項 本資料は、情報提供のみを目的としたものであり、金融商品取引法に基づく開示資料及び投資勧誘や特定の証券会社との取引を推奨することを目的として作成されたものではありません。万一、本資料に基づき被った損害があった場合にも、（株）東京証券取引所は責任を負いかねます。本資料で提供している情報は万全を期していますが、その情報の完全性を保証しているものではありません。また、本資料は、リート等について平易に解説・記述しておりますが、全ての内容を網羅したものではありません。本資料に記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります。内容等について、過去の情報は実績であり、将来の成果を予想するものではありません。本資料のいかなる部分も一切の権利は（株）東京証券取引所に属しており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ無断で複製、または転送等はできません。