環境経済論 第 7 回目 ヘドニック・アプローチ
Court （米国自動車工業会 ) による自動車 価格変化の研究、 1939 – 自動車価格とさまざまな特性（馬力、長さな ど）との数量的関係 – 財の諸特性が快楽（ hedonic pleasure ）を生 み出すと考える – ヘドニック要因で説明される価格（又はその 部分）をヘドニック価格という
自動車のヘドニック価格 自動車価格 馬力 乗車定員 装飾 騒音 最高速度 １馬力あたり１万 円など
不動産のヘドニック価格 地価 環境 都心への 距離 駅・バス 停までの 徒歩時間 学区 ここに着 目
環境と地価の関係 （単相関モデルの例）
騒音レベルと地価をプロットして みる – 騒音１単位の差がどれくらい地価に 影響するか – 散らばりはどうか
環境と地価の関係 （単相関モデルの例）
ヘドニックモデル（直線） ヘドニックモデル y = ax + b 地価 y ：説明変数（従属変数） 騒音 x ：被説明変数（独立変数）
回帰分析（ regression analysis ） 直線の当てはめと適合度のチェック 最小二乗法 (least square method) ： 各点から直線におろした「足」の長さ の二乗和が最小になるように直線を決め る 注目する統計的変数 – 係数（ a 、 b ）の大きさ – 相関係数 – 係数の有意性
係数の大きさ 係数 a （絶対値）の 大きさ 小さい 大 きい 地価への影響力 小さい 大 きい 上記の例では a = ‐ 0.40 b = 44.4 騒音が 1 デシベル上がると地価 は 4000 円下落する
散らばり＝モデルの説明力 相関係数 R 2 強い相関 弱い相関 相 関なし R 2 =0.8 以上 R 2 =0.3~0.6 R 2 =0.3 以 下 この例では R=0.76 、 R 2 ＝ 0.58 なので騒音は地価の 全変動の 58 ％を説明していると考えられる
環境と地価の関係 （重相関モデル） 地価に影響する複数の要因を考慮したモ デルを考える p = f (A, S, E,….) p : 地価（万円／ m2 ） A : 都心までの距離（分） S : 学区 E : 環境
環境と地価の関係 （重相関ヘドニックモデルの例）
環境と地価の関係 （重相関ヘドニックモデル）
環境と地価の関係 （重相関ヘドニックモデルの例） ヘドニックモデル： p = aA + bE +c 回帰分析結果： a = b = 9.11 c = 72.6 環境 E が 1 の時と 0 の時では地価に 9.11 の差 即ち、環境がよいか悪いかで地価に 91,100 円の差が生じている
環境と地価の関係 （重相関ヘドニックモデルの例）
重相関ヘドニックモデルの注意 点 多重共線性（ multi-collinearity ） 説明変数同士に相関関係がある場合、係数のゆ がみが発生する 例えばこの例で都心までの距離と環境に非常に 強い相関があった場合、環境に関わる係数がマ イナスになることがある（つまり一見環境が悪 いほど地価が高いと見える） 対策： 説明変数同士の相関をチェック 相関の強いものはひとつで代表させる 究極的にはモデルはひとかたまりで見るべ き