エレベーター保守契約についての マネジメント的考察 正会員 増永久仁郎 （マンション管理士 管理組合のマネジメントを研究する会） 同 北井秀夫 同 桝谷雄三 （管理組合理事長 管理組合のマネジメントを研究する会）
１）エレベーターの構造
２）エレベーターの保守契約とは？ ＰＯＧ契約：下記の消耗品以外の部品の取替えは有償 カーボンコンタクト、フィンガー、 カーボンコンタクト、フィンガー、 回転カーボンブラシ、ヒューズ類、リード線、 ランプ類、補充用油、脂類、ウエス ＦＭ契約 ：下記以外の部品の交換は無償 巻上機の一式取替え、ギアケースの取替え、 制御盤等の一式取替え、キャビネット取替 ★ＦＭ契約は中低額の部品の交換を対象にしていることが解る。
３）エレベーター保守契約とは？ ＰＯＧ（点検費用） + 部品交換・修理費用 ＝ ＦＭ（フルメンテナンス）
４）４件の事例 差額 ＝ 9,995千円 ①Ｓマンション （竣工１９８４年１１月、共同住宅６９戸 １４Ｆ建て） （竣工１９８４年１１月、共同住宅６９戸 １４Ｆ建て） ＦＭ契約の３１年間の保守費用合計 ＝28,427千円 ＰＯＧ契約の３１年間の保守費用合計 ＝ 10,044千円 部品交換・修理の合計金額 ＝ 18,388千円 差額 ＝ 9,995千円
差額 ＝7,609千円 ②Ｒマンション（竣工１９７８年３月 １１Ｆ建て ） ※当マンションは当初からＦＭ契約であったが、 ②Ｒマンション（竣工１９７８年３月 １１Ｆ建て ） ※当マンションは当初からＦＭ契約であったが、 竣工２４年目にエレベーターの更新工事を行い、 その後はＦＭ契約からＰＯＧ契約に切り替えた。 ＦＭ契約の１６年間の保守費用合計 ＝17,169千円 ＰＯＧ契約の１６年間の保守費用合計 ＝ 5,723千円 部品交換・修理の合計金額 ＝ 3,837千円 差額 ＝7,609千円
差額 ＝ 12,521千円 ③Ｒマンション （竣工２０００年１１月 共同住宅１８１戸 ７Ｆ建て） （竣工２０００年１１月 共同住宅１８１戸 ７Ｆ建て） ＦＭ契約の１６年間の保守費用合計 ＝29,160千円 ＰＯＧ契約の１６年間の保守費用合計 ＝11,664千円 部品交換・修理の合計金額 ＝ 4,975千円 差額 ＝ 12,521千円
差額 ＝ 1,778千円 ④Ｇマンション （竣工１９９６年３月 共同住宅４７戸 ７Ｆ建て） ＦＭ契約の保守費用合計 ＝4,482千円 （竣工１９９６年３月 共同住宅４７戸 ７Ｆ建て） ＦＭ契約の保守費用合計 ＝4,482千円 ＰＯＧ契約の保守費用合計 ＝2,203千円 部品交換・修理の合計金額 ＝ 500千円 差額 ＝ 1,778千円
日立 東芝 フジテック ＯＴＳ ５）エレベーター保守会社 ①大手５社 三菱 ★大手５社は他のメーカーの保守契約は受託しない。 ５）エレベーター保守会社 ①大手５社 三菱 日立 東芝 フジテック ＯＴＳ ★大手５社は他のメーカーの保守契約は受託しない。 ②多くの独立系があり、 タワーマンションなどの高機能エレベーターを除いてほとんどの保守業務は受託する。
６）エレベーター保守業界の現状 ①ＦＭ契約とＰＯＧ契約の保守料金の明確な 算出根拠は不明である。 ②メーカー系はＦＭ契約を薦める傾向が強い。 ③竣工時は１年間のメーカー保証があるにも 関わらずＦＭ契約になっている。 ④メーカー系保守業者はＰＯＧ契約のデメリットを 強調する傾向が強い。 例：総会承認の必要性や故障時の部品の 納入遅れの可能性 ⑤独立系の経営者はメーカー系の退職者が多い。
締結が有効 ７）提言 ①エレベーター管理会計の創設 ※部品交換・補修費用を管理組合で備蓄 （管理組合の財政基盤の強化） ７）提言 ①エレベーター管理会計の創設 ※部品交換・補修費用を管理組合で備蓄 （管理組合の財政基盤の強化） 緊急の部品交換や補修は管理費で処理することで即応性が生まれる。 ②エレベーターの長期修繕計画（部品交換表）の入手 ③ＦＭ契約からＰＯＧ契約の切り替えが１５年以内であれば ライフサイクルコストが安くなる可能性が高い。 ④ＰＯＧ契約は竣工２５年以内で更新工事をする方が効率的である。 ※ＦＭ契約の場合はできるだけ更新時期を遅らせる方が得である。 ⑤ＰＯＧ契約の故障リスクを保証する「機械保険」の 締結が有効