大家さん必見! 火災(地震)保険と太陽光 発電と節税全般 主催:千葉大家の会 講師:熱田 宏幸(CFP認定者、1級FP技能士)
自己紹介 財務会計コンサル(独SAP社)からFPとして独立、法人設立して10年目 当初予定していた方向とは異なっているが、9期をなんとか(笑)乗り越えた 6期には、NHK(エジュケーション)の資格紹介番組にFP講師として出演済み 2013年3月から大家の仲間入り
NHK(資格☆はばたくより)
物件紹介その1 所在地:中央区東日本橋3丁目 建築年:2004年3月 路線価:102万円
物件紹介その1 購入金額が約3,500万円、現在の売却予想金額は約4,000万円 賃料:家賃17.8万円、管理費1.2万円 CF上は月+6.5万円 購入した場合の予想利回りは、4% 2013年は修繕費もあり、若干の プラス、翌年以降は真っ黒(笑)
物件紹介その2 自宅に設置した太陽光パネル 5.7KWH(約175万円) 補助金は国、市で約30万円 買取価格1KWH=42円(10年間) 設置から1年間の売電収入は約21万円 こちらは、雑所得となるが、不動産と合わせると申告の要否が微妙なライン
設置状況
売電状況(設置から1年) 13.03 13.04 13.05 13.06 238KWH 546KWH 660KWH 423KWH 13.07 13.08 13.09 13.10 512KWH 533KWH 428KWH 301KWH 13.11 13.12 14.01 14.02 350KWH 320KWH 352KWH 299KWH
物件紹介その3(自給自足?)
地震保険の料率変更 平成26年7月1日から地震保険料が改定となり、全国平均で15.5%の引き上げとなる(各社共通)。 東京、神奈川、千葉の場合、地震保険金額1,000万円あたり、イ構造で20,200円(+3,300円)、ロ構造で32,600円(千葉の場合+2,000円)
地震保険のその他変更点 耐震等級割引、免震建築物割引の割引率拡大 割引確認資料の対象範囲拡大
地震保険のお勧め方法 まず対象地域を確認し、保険料がどれ位上昇するかを確認 火災保険の残りの対象期間を確認の上、解約して加入しなおすという選択肢もあり 地震保険はなるべく5年の一括払いがお勧め
太陽光発電の現状 平成26年度は10KW以上は32円+税、10KW未満は37円 出力に応じて、買取期間が異なる 国の補助金は平成25年度をもって終了、自治体による補助金はケースバイケース 買取価格は下落を続け、今後も下落の可能性は高い
太陽光発電の今後 不動産投資と考えるのであれば、安い遊休地などを借りて、そこに大規模な設備を導入する メンテナンス上、野立てがお勧め 同じ条件でも買取価格に応じて、利回りが大きく変わる
シミュレーション 57KWを17000000万円で導入 全額借り入れ(2.0%)でまかなう 年間60000KWを売電すると仮定 平成24年度の場合、13.24% 平成25年度の場合、11.72% 平成26年度の場合、10.20%
節税対策 不動産所得において、節税方法は限られる 修繕工事や設備の更新などの長期的計画が必要 場当たり的でない対策が証明書代わりとなる
個人におけるデメリット① 物件に関する経費は100%必要経費として認められるが、家事にかかる部分は厳しい 修繕や設備更新などで多額の必要経費がかかった場合、所得税の還付や住民税の減額の可能性あり(損益通算)
個人におけるデメリット② 税務署からの問い合わせがあった場合、うまく対応できないことも・・・ 納税者と税理士では税務署の対応が異なる
法人におけるデメリット 会社設立に費用がかかる 申告書が複雑なため、個人で申告することは難しい 赤字であっても、法人住民税が最低7万円かかる