リバースモーゲージとは？ ーその実態と知名度調査ー 名古屋学院大学経済学部経済学科３年生 金子佳明 北原涼

１．リバースモーゲージとは？ ２．実際に行われている例 ３．アンケート調査の結果 ４．分析 ５．本研究のまとめ 目次

１．リバースモーゲージ（ RM) とは？ リバースモーゲージ（ reverse mortgage ） 逆の or 反対の 抵当 or 担保 「逆抵当融資」 「住宅担保年 金」 つまり、住宅ローンの逆

２－１． RM の仕組み ① （イ メージ図） 自宅を担保に入れ る 借金をし、毎月年金 という形でうけとる お金が足りない

契約者死亡 相続 その家を売却するか、 リファイナンスして、 借りた金額を返済 リバースモゲージを返済した後 に残った金額は、相続人のもの になる。 ２－２． RM の仕組み ② （イ メージ図）

住宅ローン リバースモーゲー ジ 融資 購入 担保 融資 死後売却 ２－３．リバースモーゲージと住宅ローン の違い （イメージ図）

公 的 厚生労働省 主体 開始時期開始時期 利用対象 者 利用用途担保物件融資限度 額 不動産担保 型生活資金 貸付制度 平成１４年平成１４年 ６５歳以上、住 民税非課税の低 所得者 主に生活資金戸建住宅のみ 土地評価額１０ ００万以上 土地調査額の７ ０％程度 ひと月当たり３ ０万以内 長介護世帯 向け不動産 担保型生活 資金 平成１９年平成１９年 ６５歳以上、一 定の不動産を有 し生活保護基準 に該当している 世帯 藻に生活資金戸建住宅、マン ション 評価額 ５００万以上 土地及び建物の 評価額の７０％ 程度（マンショ ンの場合は５ ０％）マンショ ン評価額は５ ０％以内 武蔵野市 昭和５６年昭和５６年 市内に１年以上 居住で概ね６５ 歳以上、福祉公 社の家事援助等 サービス利用者 福祉公社の在宅 福祉サービス、 生活費、医療費、 住宅改良費等 戸建住宅、マン ション（専有面 積５０ｍ 2 以上、 築年１３年以 上）担保評価額 の下限なし 土地評価額の８ ０％以内、マン ションは評価額 の５０％以内 民 間 A 信託銀行 平成１７年平成１７年 ６０～８３歳、 三大都市圏エリ アの居住者 自由戸建住宅のみ 土地評価額８０ ００万以上 土地評価額の５ ０％ ３．我が国のリバースモーゲージの 概要 出所）国土交通省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会より」

４－３．（武蔵野市）融資内容と融資限度 額  福祉公社の有償在宅 サービスの利用料  生活費（ 1 人月額 8 万円 以内）・医療費（月額 70 万円以内）  住宅リフォーム費（ 1 件 100 万円程度）  担保の土地に対して売 買時価の 80 ％まで、マ ンションに対して不動 産鑑定額の 50 ％まで ※一戸建ての住宅その ものには評価額はつかな い契約が多い。 日本で 1981 年武蔵野市で導入

５．リバースモーゲージのメリッ ト （イメージ図） お金がなくなる リバースモー ゲージを利用 死亡後に売却 住宅に住みなが ら融資を受けら れる 担保へ

６． RM のデメリット（概略） １．長生きによる融資限度額を超え ２．金利上昇によるリスク ３．土地の評価額の下落による担保割れ ４．相続人のリスク ５．評価額は土地のみ

７．本研究（アンケート調査）の 目的 リバースモーゲージが日本でなぜ 普及しないのか、その要因につい て、本研究で独自の調査を行い、 明らかにする。

調査の概要 ○ 調査委託会社 株式会社 バルク ○ 調査時期 ２０１３年１０月２４日 ～２８日 ○ 調査方法 インターネット調査 ○ サンプル数 １０００人 ○ 対象年齢 ６５歳以上の男女、持家 世帯

 平均年齢：６９．９歳  大卒の比率：５４．７％  子供のいる比率（平均子供数：２．１人）：８ ９．２％  土地平均評価額（戸建世帯）：２３８５万円  家屋平均評価額（戸建世帯）：１０７０万円  マンション平均評価額（マンション世帯）：１ ７４４万円  平均収入：４７４万円  平均貯蓄額：２４３５万円 調査の記述統計量

設問 ① ＲＭの認知度

設問 ② ＲＭを知るきっかけ （設問 ① で A ・ B を回答した人のみを対 象） （対象サンプル数は 371 人）

設問 ③ RM の利用意向度

設問 ④ ＲＭの資金用途 （ RM を利用したい意向の人のみを対 象）

設問 ⑤ ＲＭを利用したくない理由 （ RM を利用しない意向の人のみを対 象）

アンケート調査をしていく中 で 分析 老後の蓄えの充足度 RM の利用意向度 住宅の評価額 大都市、地域

分析設問 ⑥ 老後の蓄えの充足 度と RM 利用意向度との関係

設問 ⑥ 住宅の売却度合いに 対する意向調査（説明文） 現在お住まいの住宅を、資金の必要性などから 売却したい状況を想定します。 売却時期は自分 ( または配偶者 ) の生涯において任意であり 景気が回復した時期に売却できることも可能にします。 なお売却価格は公示価格 ( 固定資産税評価額の１．４倍した額 ) を 基準にしてお考えください。

設問 ⑥ 住宅売却度合いの 住宅・地域別比較 大都市の定義：札幌市、仙台市、千葉市、さいたま市、東京都 23 区、横浜 市、川崎市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪 市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市（ 20 都市）。

設問 ⑦ 住宅の売却容易度と老後 の蓄えの充足度との関係

９．調査の結果 ＲＭの 利用意向度 住宅の 評価額 老後の 充足度 大都市 戸建 マンション 低い高額高い 地域 戸建 マンション 高い低額低い

１０．本研究の結論 ＣＶＣ ＲＭのニーズは地方にあ る！！ だが現状は担保となる住宅は都市部に 限定されている。地方は担保価値が低いか ら・・ ということは・・・・・・・・・ 供給需要 金融機関、自治体 が提供しているＲ Ｍ ＲＭを利用したい 利用を考えている 人 ミスマッチ！

RM のミスマッチの改善策 ① 政府が RM の損失負担する 自宅を担保に 入れる 地方に住んでいる 人 売却できない 損失が出る この土地を‥‥ 政府が買い取る

RM のミスマッチの改善策 ② 今までの評価基準 理想の評価基準 家屋の評価基準の見直し 土地のみの評価 （家屋は無視） 土地と家屋の両方を評 価

 メリットよりデメリットがデカい  RM は利用できる範囲が狭い  都市圏と地方の利用意向がミスマッチ  家屋の評価基準の見直すべき 本研究のまとめ