高層ビル建設における意思決定に関する研究 ７０１－３６４ 山本康晴
はじめに 近年六本木ヒルズやなんばパークスなど、高層ビルの建設が相次いでいる。建設費用を回収して、さらに利益を得るためには、回収期間の計画や賃貸料の設定が重要である。以上の問題について、モデルを構築し解析することによって代替案の優劣の検討を行う。
問題設定 代替案１ 30階 計画年数50年 家賃をそのままにする 数年後 老朽化 家賃を値下げする 代替案２ 代替案１と代替案２のどちらがよいか意思決定する。
前提条件と記号の設定 面積＝１０００㎡ 分譲部分 B:分譲価格（円/部屋） X年後 ｔ：撤退していく店舗数（店舗) n≦１５ 店舗部分 A:店舗家賃（円/年・店舗） C2：管理費（円/年・㎡） Ｃ１：建設費（円） u：家賃が下がる率（u≦１）
本論 以下、各代替案の計画期間におけるキャッシュフローの総和の定式化を行う。 なお、高層ビルは１年後に完成する予定である。 任意の年に生じるすべての収入および収支は、その年末にすべて換算されているものとする。
代替案１ … 1 2 3 4 5 x-1 ………… 50 x aj (年)
代替案２ … 1 2 3 4 5 x-1 ………… 50 x aj (年)
数値例による検討 面積＝１０００㎡ 分譲部分 B:分譲価格 １億２千万（円/部屋） １０年後 ｔ：撤退していく店舗数 ２（店舗) N＝１０ ｔ：撤退していく店舗数 ２（店舗) N＝１０ 店舗部分 A:店舗家賃 １８００千（円/年・店舗） C2：管理費 ６００（円/年・㎡） Ｃ１：建設費 １００億（円） u：家賃が下がる率 ５％
代替案１ … 1 2 3 4 5 x-1 ………… 50 x aj (年)
代替案２ … 1 2 3 4 5 x-1 ………… 50 x aj (年)
結果 ho=代替案１の純利益―代替案２の純利益＝\ー999,201,712 ho<0より代替案２を採択したほうがよい。
今後の課題 数値例を実際の市場のデータをもとに考える。 老朽化について考える。