不動産鑑定士 近藤亮太
不動産鑑定とは 不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。） の経済価 値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。 第三者に不動産評価に関する文書が提示できるのは「不動産鑑定士」のみ 不動産の一物三価 時価 路線価 時価の８０％ 固定資産税評価 時価の７０％ 具体例 相続の事前対応として 交換・建物の法人化 相続発生時の相続財産の時価評価・分割案 相続税の税務申告に際して 広大地 市街地山林 低稼働不動産
（活用例） ・相続人が所有する売却予定不動産を、親の非売 却 不動産と交換する。（納税資金に） ・一次相続で発生した共有の解消 （鑑定の利用） ・交換資産が２０％の差額内であることの確認 必要に応じ分筆相談等 ・交換比率の計算
（適用例） 被相続人所有の賃貸建物を法人に売却し、相続人がこれに出資する。 （メリット） ・土地評価が２０％下がる（定期借地 １５年以上の場合） ・賃貸収益が子に移転するので、当該収益を相続税に引き当てること ができる。 （デメリット） ・借入が多く、利回りが低い場合は返済リスクも移転してしまう。 ・未償却残高よりも相続税評価が低い場合は原則無意味。 （鑑定の活用） 法人への譲渡価格は未償却残高がベスト。これが時価に近似している ことを鑑定で証明する必要。
（活用例） ・相続財産の評価 不動産の相続人が金銭で他の相続人に分配する場合 （金銭を要求する方は路線価では納得しない） ・画地を分割する際の分割案の作成 ・相続人の関係が円滑であれば生前に遺産分割案を作成するの が ベスト （鑑定の利用） 客観的な経済価値を試算できるのは鑑定士のみ 分割については一般に不合理性を生じるのでその考慮も必要
（活用例） 広大地（開発法併用メリット） 市街地山林 造成費が合理的な場合であれば、、、 低稼働収益物件（収益還元法併用メリット） 不整形地 建物の想定が具体的で説得力があれ ば、、、 ＨＰではさかんに鑑定業者がアピールしてますが （鑑定の利用） 相続税の申告を財産評価通達で行わずに鑑定書を添 付して鑑定評価額で行う。（リスク大） 不動産法人への生前売却が原則