広大地評価と相続税 ・相続でなぜ土地を売るのか？ ・相続税はいくら払うのか？ ・広大地評価を使う理由と要件 ・マンション用地、戸建て用地として売却した場合の 　売り主側の手取り金額はどの程度異なるか？ ・相続税はいつまでに払う必要があるか？ ・相続税が支払えない場合はどうなるか？ ・広大地評価と相続税を取り巻くトレンドと今後の予測 ・相続をきっかけに用地を取得するための方策

相続納税と土地売却

相続税の計算について

広大地の評価方法①

広大地の評価方法②

相続により取得した土地の譲渡 ～相続税取得費加算の特例について～

相続税の納付期限と納税方法①

相続税の納付期限と納付方法②

広大地評価と相続税を取り巻くトレンドと今後の予測

不動産収入・「法人成り」の基本原則 所得税 （不動産所得） 法人税 法人成り 所得分散 相続税 10

収益物件を個人から法人所有にするメリット ～その１ 税率比較の検証～ 収益物件を個人から法人所有にするメリット　 ～その１　税率比較の検証～ 所得税・住民税の合算速算表 課税所得金額 税率 控除額 ０万円～１９５万円以下 １５％ ０万円 １９５万円超～３３０万円以下 ２０％ ９７，５００円 ３３０万円超～６９５万円以下 ３０％ ４２７，５００円 ６９５万円超～９００万円以下 ３３％ ６３６，０００円 ９００万円超～１８００万円以下 ４３％ １，５３６，０００円 １８００万円超～ ５０％ ２，７９６，０００円 法人税の実効税率 利益 税率 控除額 ４００万円以下 ２２．８６％ ０万円 ４００万円超～８００万円未満 ２４．５５％ ６７，６００円 ８００万円超 ３８．３７％ １，１７３，２００円

所得税と相続税は増税傾向 法人税は減税傾向 （所得税・住民税の速算表） 現在 平成２７年分以後の所得税について適用 課税所得金額 税率 控除額 ０万円　～１９５万円以下 １５％ ０万円 １９５万円超～３３０万円以下 ２０％ ９７，５００円 ３３０万円超～６９５万円以下 ３０％ ４２７，５００円 ６９６万円超～９００万円以下 ３３％ ６３６，０００円 ９００万円超～１８００万円以下 ４３％ １，５３６，０００円 １８００万円超～ ５０％ ２，７９６，０００円 課税所得金額 税率 控除額 １９５万円以下 １５％ ０万円 １９５万円超　～　３３０万円以下 ２０％ ９７，５００円 ３３０万円超　～　６９５万円以下 ３０％ ４２７，５００円 ６９５万円超　～　９００万円以下 ３３％ ６３６，０００円 ９００万円超　～１８００万円以下 ４３％ １，５３６，０００円 １８００万円超～４０００万円以下 ５０％ ２，７９６，０００円 ４０００万円超～ ５５％ ４，７９６，０００円 （相続税の速算表） 現在 平成２７年１月１日～ 課税標準 税率 控除額 １０００万円以下 １０％ ０円 １０００万円超　～　３０００万円以下 １５％ ５０，０００円 ３０００万円超　～　５０００万円以下 ２０％ ２，０００，０００円 ５０００万円超　～　１億円以下 ３０％ ７，０００，０００円 １億円超　～　３億円以下 ４０％ １７，０００，０００円 ３億円超 ５０％ ４７，０００，０００円 課税標準 税率 控除額 １０００万円以下 １０％ ０円 １０００万円超　～　３０００万円以下 １５％ ５０，０００円 ３０００万円超　～　５０００万円以下 ２０％ ２，０００，０００円 ５０００万円超　～　１億円以下 ３０％ ７，０００，０００円 １億円超　～　２億円以下 ４０％ １７，０００，０００円 ２億円超　～　３億円以下 ４５％ ２７，０００，０００円 ３億円超　～　６億円以下 ５０％ ４２，０００，０００円 ６億円超 ５５％ ７２，０００，０００円

なぜ賃貸マンション、アパート等は法人型所有でなければならないのか 個人が所有する賃貸物件を管理させる目的で設立した不動産管理法人 現在では税務上ペーパーカンパニーと見なされる可能性が高く、認められ難い手法となっている。 個人 所得税 （不動産所得） 法人 不動産管理法人 不動産管理手数料 個人が所有する賃貸物件を法人義で所有させる法人化 法人としての実体を明確にすることにより、税務上様々な特典を受けることができる。 個人 所得税 （不動産所得） 法人 法人税 収益物件を 個人から法人所有へ

収益物件を個人から法人所有にするメリット ～その１ 法人税は必要経費の枠が広い～ 収益物件を個人から法人所有にするメリット　 ～その１　法人税は必要経費の枠が広い～ ＜所得税の場合＞ 原則、所得に係る経費と収入が直接関連していなければならない！ （具体例） 賃貸マンション、アパートの修繕費は、物件の価値を高め入居率を高めるための費用であるから必要経費として認められる。 しかし、 所有物件の状況確認をするために出向いた自動車のガソリン代、電車賃、タクシー代等の交通費は、全てを必要経費にできるわけでない。 交際費、水道光熱費、通信費等も同様である。 ＜法人税の場合＞ 所得税で認められなかった必要経費が広範囲で認められる！

収益物件を個人から法人所有にするメリット ～その２ 親族間での給与支払いについて（必要経費枠の違い）～ 収益物件を個人から法人所有にするメリット　 ～その２　親族間での給与支払いについて（必要経費枠の違い）～ ＜所得税の場合＞ 青色事業専従者給与の活用！ （要件） 不動産所得が事業的規模（５棟１０室基準）であり 、実際に不動産貸付けの事業に従事している青色事業専従者でなければならない。 ＜法人税の場合＞ 配偶者、子を役員（取締役）にすれば、その役員報酬は必要経費（損金）として認められる。 ※ただし、定期同額給与や役員の員数等には留意する必要あり。

収益物件を法人所有にした場合のイメージ図 建物のみを売却 建物は法人所有 個人所有 （土地） （土地） 土地は個人所有 賃料収入は役員報酬として親族に支払う ちなみに・・・オーナー（被相続人）を株主にしないことにより（役員になることはＯＫ）、相続税対策に繋げることが可能となる。 （理由）法人化は、相続税対策として被相続人の財産を分散させるためでもあるから！

知っておきたい個人から法人への建物譲渡についてのポイント ～その１～ 建物のみを売却 建物は法人所有 個人所有 （土地） （土地） 土地は個人所有 （論点） 譲渡所得として譲渡益は課税対象となる （例えば・・・） 建物購入時：１億円　売却価格：１億３０００万円の場合 １億３０００万円－１億円＝３０００万円←この３０００万円に譲渡税が発生してしまう。 ただし、売却価格が１億円以下であれば譲渡税は当然発生することはない！ そこで 建物売却時の売却金額は、帳簿価格で建物を売却する！ （理由）帳簿価格で売却すれば取得価格から減価償却された未償却部分の価格となるから →帳簿価格での売却ならば毎年価格は必ず下がっているので、物件が建てたときより高くなるこ　とはない！

不動産賃貸事業における事業承継対策 ～密接に関連してくる相続税①～ ＜生前贈与について＞ 予想される相続税額と生前贈与した場合の贈与税額を比較検証してみる！ 贈与税　税率表 相続税　税率表 基礎控除後の課税価格 税率 控除額 200万円以下 10％ － 300万円以下 15％ 10万円 400万円以下 20％ 25万円 600万円以下 30％ 65万円 1,000万円以下 40％ 125万円 1,000万円超 50％ 225万円 課税標準 税率 控除額 1,000万円以下 10％ － 3,000万円以下 15％ 50万円 5,000万円以下 20％ 200万円 1億円以下 30％ 700万円 3億円以下 40％ 1,700万円 3億円超 50％ 4,700万円

不動産賃貸事業における事業承継対策 ～法人化からの相続税対策～ 所得分散 法人成り 所得税 （不動産所得） 法人税 相続税 オーナー （被相続人予定者）の個人財産 法人所有に転換 株式を推定相続人の財産にすることにより、贈与税を発生させることなく賃貸物件の収益を推定相続人へ移転することができる 19

「個人所有」と「法人所有」の相続財産比較シミュレーション事例 （法人所有の場合） 売却時の帳簿価格＋地代収入＝６，０００万円 6,000万円 3,000万円 （個人所有の場合） 相続税評価額（3,000万円）＋毎年の賃料収入 ０ １年目 ２年目 ３年目 ４年目 ５年目 ６年目 ７年目 ８年目 期間

ただし、ここでも「生前贈与による贈与税額」と「対策前の相続税額」の比較検証は必須！ 法人の建物支払い債務について 建物のみを売却 建物売却代金 個人所有 （土地） （土地） ・売却代金を一括で支払うことができる法人は、まれである ・オーナー個人への支払いは長期の分割払いとなってしまう ・被相続人予定者には法人に対する金銭債権が残ってしまう そこで ・法人への金銭債権を複数の相続人へ贈与していく ただし、ここでも「生前贈与による贈与税額」と「対策前の相続税額」の比較検証は必須！

知っておきたい法人税対策と生命保険 ～長期平準定期保険～ ・長期平準定期保険は、通常の定期保険と比べ高額な解約返戻金が発生し、さらに支払い額の１／２を経費にできるという特徴がある ↓ ・そこで、この解約返戻金を利用して大規模修繕費用を積みたてていく！ ＜長期平準定期保険を利用した大規模修繕費用の捻出方法イメージ＞ 役員給与 経費 法人利益 １／２ 経費計上 １／２ 資産計上 解約返戻金を修繕費用に充当する 長期平準定期保険料

知らなきゃ損する「大規模修繕」による法人税対策 ・法人所有の建物を大規模修繕する 　　　↓ ・法人に欠損金を生じさせる ・法人税対策となる 大規模修繕をすることにより、物件の空室リスクを減らすことにも繋がる！

死亡保険金は死亡退職金で処理する （メリット） ・死亡退職金には、「５００万円×法定相続人の数」の非課税枠がある ・法人に死亡保険金が支払われれば、その死亡保険金には法人税が課税される ↓ ・そこで、法人に入ってきた死亡保険金は死亡退職金で遺族に支払う （メリット） ・死亡退職金には、「５００万円×法定相続人の数」の非課税枠がある ・死亡退職金は相続税の納税資金にあてられる ※ただし、過大な死亡退職金は経費にできないので注意！ ＜参考＞ 適正な役員退職金＝「役員の最終月額報酬×在任年数×功績倍率」 ちなみに、功績倍率は２．５倍～３．０倍で検討した方が無難・・・