希望の江東区

内容 自己紹介 門前仲町と浅草 ワンルームマンション規制 中央卸売市場問題

自己紹介 私が社会に問題意識を持つきっかけはマンション購入トラブルです。 ２００３年（平成１５年）に東急不動産から東京都江東区東陽の新築分譲マンションを購入しましたが、それは隣の土地が建て替えられ、窓からの日照通風がなくなるという不利益事実を隠して販売した、だまし売りでした。購入後に真相を知った私は消費者契約法第４条第２項（不利益事実の不告知）に基づき、売買契約を取り消しました。 ２００５年（平成１７年）に売買代金の返還を求めて東急不動産を東京地方裁判所に提訴しました。事件番号は平成１７年（ワ）第３０１８号です。 東京地方裁判所は平成１８年８月３０日に判決を言い渡し、原告である私の請求を認容し、被告である東急不動産に売買代金の返還を命じました。この判決は消費者契約法の不利益事実不告知による売買契約取り消しを不動産売買契約にも適用したリーディングケースです。

林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』 林田力『東急不動産だまし売り裁判　こうして勝った』 東急不動産（販売代理・東急リバブル）による不利益事実（隣地建て替えによる日照・眺望・通風阻害、作業所による騒音） を隠した新築マンション「アルス東陽町301号室」だまし売り事件 引渡し後に真相を知った購入者は、消費者契約法第4条第2項（不利益事実不告知）に基づき、売買契約を取り消し、売買代金2870万円の返還を求めて東急不動産を提訴（平成17年（ワ）3018号） 。 東京地裁平成18年8月30日判決で勝訴し、控訴審で一審判決に沿った内容（3000万円支払いを骨子）で訴訟上の和解が成立 消費者契約法により不動産売買契約の取消しの先例（『不動産取引判例百選第3版』31頁） デベロッパーとの闘いのポイント マンション建設反対運動との共通性 近隣住民との約束違反：隣地所有者が隣地建て替え計画があることをアルス東陽町購入検討者に伝えて欲しいと依頼し、東急不動産は了承したが、販売時には反故にした。 近隣対策屋（地上げブローカー）の暗躍→ブローカーを相手にせず、東急不動産に内容証明郵便で抗議 東急不動産の粗末な証拠改竄→実際のパンフレットを丹念に見比べて看破 東急不動産の嫌がらせ（家族･年収の暴露攻撃、住み替えダイレクトメール送付、東急コミュニティーの竣工図隠し）→インターネット上での公表で対抗→東急への批判が増大し、炎上と報道される（「ウェブ炎上、＜発言＞する消費者の脅威」週刊ダイヤモンド2007年11月17日号39頁） アルス東陽町 建て替え中の隣地建物 『東急不動産だまし売り裁判』の特徴 非公開の弁論準備手続きを含め、裁判のやり取りをリアルに再現 景住ネットワーク第3回首都圏交流会資料

門前仲町にも浅草のようなポテンシャルがあったのではないか。 慢心、環境の違い 交番や地下鉄出口の建物も工夫している 首都高速の高架がすぐ見える

ワンルームマンションの規制強化を求める陳情 ワンルームマンション規制を 江東区議会に陳情を提出 平成２６年１１月１６日 江東区議会議長 山本香代子殿   ワンルームマンションの規制強化を求める陳情 団体名 希望のまち東京 in 東部 代表 林田 力　　 【趣旨】 江東区マンション等の建設に関する条例第２０条を改正し、一定割合以上の住戸を４０平米以上とするなどワンルームマンション規制を強化してください。

【理由】 ワンルームマンションは地域社会にとって様々な弊害があります。所有者が家賃収入目的で購入し、管理が杜撰になりがちです。ゴミ出しのマナーの悪さや自転車の路上駐輪、深夜・早朝のバイク発進の騒音などが起こりがちです。賃借人の引越しまでの期間が短く、住民として定着しにくい傾向があります。所有者・住民共に地域社会への関心が乏しく、地域活動収縮の一因になります。住民票を置かない住民が多く、住民税を課すことができません。 そのために多くの自治体では、ワンルームマンション建設を規制し、地域の活性化に繋がるファミリー世帯向け住宅、一戸あたりの面積が少しでも広い住宅を増やす方向に誘導しています。たとえば墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備及び管理に関する条例第８条は「全体の住戸数が25戸以上100戸未満の場合においては、その住戸数の30パーセント以上を専用床面積が40平方メートル以上の住戸とすること」などと定めています。豊島区では狭小住戸集合住宅税（通称「ワンルームマンション税」）を課すなど２３区の大半がワンルームマンションを規制しており、江東区のワンルームマンション規制は後進的です。 江東区は人口５０万人を突破し、豊洲など住宅街としてのブランド力も高まっており、住宅供給を量から質への誘導を転換する時期に来ています。以上より、ワンルームマンションの規制強化を求めます。

江東区マンション等の建設に関する条例を改正し、壁面後退距離の拡大を求める陳情 平成２６年１１月１６日 江東区議会議長 山本香代子殿   江東区マンション等の建設に関する条例を改正し、壁面後退距離の拡大を求める陳情 団体名 希望のまち東京 in 東部 代表 林田 力　　 【趣旨】 江東区マンション等の建設に関する条例第１３条を改正し、戸建て住宅と面している場合の壁面等の後退距離を少なくとも１メートル以上と定めてください。

【理由】 壁面後退は採光や通風、プライバシーの確保等、良好な住環境を確保する上で重要な規定です。壁面後退は防災上のリスクを減らすことができます。大阪市西成区玉出西では２０１５年５月２８日にマンションの３～５階部分のコンクリート外壁数１０平方メートルが崩れ、隣の２階建て民家の屋根に直撃しました（「マンション外壁崩れ、隣家に直撃」朝日新聞２０１５年５月２８日）。 江東区マンション等の建設に関する条例では第１３条で壁面後退を定めていますが、「規則で定める距離以上」となっており、規則の裁量が大きく、実質的な法規創造力を持たない規定になっております。 江東区マンション等の建設に関する条例施行規則第９条は「条例第１３条の規則で定める距離は、５０センチメートルとする。ただし、区長がやむを得ないと認める場合は、この限りでない」と定めます。この５０センチメートルという距離は民法第２３４条第１項と同じです。周辺住宅への圧迫感の大きいマンションにおいては建築物一般とは異なる規制が求められます。 よって、江東区マンション等の建設に関する条例第１３条を改正し、戸建て住宅と面している場合の壁面等の後退距離を少なくとも１メートル以上と定めることを求めます。

江東区の生活者から見た中央卸売市場移転問題 江東区民は豊洲バッシングに傷つき、怒りを抱いている 市場予定地は豊洲の全てではなく、むしろ豊洲の外れにある。 豊洲全体のイメージ悪化は言葉の正確な意味における風評被害。 セブンイレブン1号店 豊洲駅 ららぽーと豊洲 豊洲から市場予定地は、ゆりかもめ二駅の距離 新豊洲駅 中央卸売市場移転問題は卸売市場のガバナンスの問題であって、豊洲問題ではない。 市場前駅

豊洲を軽視した移転反対論は弱い 市場問題プロジェクトチーム座長の小島敏郎さんらが2017年4月8日に説明した築地改修案は豊洲市場を高層マンションや商業施設用地として4370億円で売却できると試算した。 これに対して江東区の山崎孝明区長は猛反発。「マンション業者に売ることがあるとすれば学校はどうする、公共施設はどうする、交通はどうする。さまざまな問題を江東区が抱える。そういった相談なしに提案すること自体、非常に憤慨している」 現実に江東区は学校の準備が間に合わないなどとして豊洲の分譲マンションの販売延期を求めていた。それに協力しなかった東急不動産の分譲マンション「プライヴブルー東京」については、そこに入居しても児童らの学校への受入れが困難であると公表した（「江東区の協力要請に応じないマンション事業計画に係る公表について」2003年12月3日）。 他のマンションデベロッパーは、江東区の要請を受けて、区の住環境保全のための協議に応じている。たとえば東京フロントコートは譲歩してほぼ一年入居を遅らせ、購入者には十分周知した。 しかし、東急不動産は、そのような姿勢を示すことなく拒絶した。東急不動産の事業強行に対し、江東区は入居する住民に多大な迷惑をかける可能性が高いため、行政としての説明責任を果たす観点から、公表に踏み切った。 実は東急不動産だまし売りマンションを販売した東急リバブル営業はプライヴブルー東京を担当していた。

中央卸売市場は早朝からのトラック公害など迷惑施設の側面がある 中央卸売市場移転は江東区民にメリットか 中央卸売市場は早朝からのトラック公害など迷惑施設の側面がある 観光地としての築地の賑わいは中央卸売市場の本質機能ではない→場外市場は中央区に残る 卸売市場の取扱量は減少傾向→消費者嗜好の変化や流通業者の垂直統合の動きによる市場外流通へのシフトは今後も進む→雇用や消費効果を求める企業誘致政策は時代遅れ この点は江東区も認識しており、消費者向け施設「千客万来施設」を求めた。 ５街区（青果棟）と６街区（水産仲卸売場棟）に整備される計画であった。 しかし、小池都政誕生前から千客万来施設には暗雲が漂っていた。 事業予定者の大和ハウス工業と喜代村が相次いで撤退、2016年の市場開業予定に間に合わなくなる。 ６街区のみ再公募し、万葉倶楽部グループが新たな運営事業予定者になったが、盛り土問題が発生し、東京都は2016年9月に設計中断を要請。2017年1月着工予定であったが、先送りされた。 千客万来施設の目玉は温泉であるが、これは致命的である。市場は地下水を使わないかもしれないが、温泉は抵抗がある。 千客万来施設なしで豊洲市場が開業するならば江東区民は踏んだり蹴ったりである。

豊洲市場予定地を国際展示場に 第一に現在の日本の展示場ビジネスの脆弱性を解消します。既に国際展示場としてビッグサイトがありますが、年間300本もの企画が入り、フル稼働状態です。東京五輪でビッグサイトが利用できなくなることが大問題になっているように、日本の展示場ビジネスはビッグサイトに過度に依存した脆弱性があります。 豊洲に新たな国際展示場を作ることは、日本の展示場ビジネスを安定的なものにします。江東区豊洲の豊洲市場予定地と江東区有明のビッグサイトには適度な距離があり、健全な競争関係を生み、大イベントでは相乗効果も生み出すことができます。 第二に展示場ビジネスの需要増大に応えることができます。人工知能（AI）やドローン、自動運転車、VR、IoT（モノのインターネット）など第四次産業革命による新技術や新ビジネスの発展によって展示会需要は高まるばかりです。ビジネスモデルは大きく変化し、あらゆる業界に参入チャンスが生まれます。 米国ラスベガスで2017年1月5日から8日まで開催された家電見本市「Consumer Electronics Show 2017」（CES 2017）や2017年1月8日から22日まで開催された「デトロイトモーターショー2017」では自動運転車が注目され、大きく報道されました。国際展示会の開催はインバウンド需要を増大させます。 豊洲移転となった場合も、年間約２７億円の赤字が生じるとされる高額の維持運営費用が課題になる。 その対策は、市場占有部分の縮小によるコスト削減になる。それによって空いたスペースの活用法として展示場提言は利用できる。 既に事業者未定の５街区の千客万来施設の建設予定地はイベントスペースなどに使う暫定方針が立てられていた。