～学びて富み、富みて学ぶ～ 第１回 元祖「金持ち大家塾」 講師：浦田 健 株式会社ＦＰコミュニケーションズ 不動産コンサルタント © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved.

元祖、金持ち大家塾 理念 「資産形成を通じ、塾生の親、兄弟、そして家族全員 が、より豊かで明るいライフプランを実現していくた めに、資産形成の正しい知識と、資産を徹底的に稼動 させる革新的なノウハウを伝授していくこと」 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 2

これからもアパ・マン経営は大丈夫か？ それはあなた次第です！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 3

第１回金持ち大家塾で学ぶこと なぜ、元からの地主だけでなく、万人に不動産の知識 が必要なのか？ 資産形成の基本を学ぶ 今、不動産（賃貸）市場に起こっていることを理解し、 そして、これから先に起こることを予測する！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 資産運用に取り組む「軸」をしっかり持つこと ができるため、外部の情報に振り回されること なく、地に足のついた運用ができるようにな る！ 4

人生において最も高い買い物とは？１万件以上の相談を受けてわかったことなぜ、セミナーで寿司が振舞われ、孫への土産が持たされるのか？真のアパ・マン経営のスペシャリストが直接教える勉強会はどこにも無い 経営センスがあるごく一部の大家さんしか勝ち 残れない！ 勉強しなけれ ば・・・ なぜ不動産の勉強は万人に必要なのか？ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 5

節税することと、先祖代々の 土地を守ることは別問題 ８５％の人が不動産を減らしつつある ハウスメーカー主催のセミナーは節税と自社商品の宣 伝と家賃保証の話だけ 税金対策の話はもううんざり！ 大家業とは商売、大家さんは社長と同じ！だか ら経営者の感覚を身につけることが大切！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 6

基本知識は絶対に必要 最も価値の高い不動産とは？ 人によって価値観はちがうけれど・・・ 稼ぐ土地と稼がない土地の違いとは？ 一等地をなぜ貸すのか？ 相続とはただ資産を渡すことではない！ 争続のごたごたが資産を減らす元凶となる 家族全体のライフプラン、資産背景等によって、どこをどのように 開発をしたらいいかは千差万別。アパマンを建てることを目的にす るのではなく、売る、買う、何もしない、ことを含め、一番良い処 方箋の見つけ方と、その具体的な実現方法、開発後の管理方法を理 解してから、開発に着手しなければならない。 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 7

建てることを目的にしてはいけない！ それらを実現するための具体的プラン、資産形成プランは？ ・売る、買う、建てる、直す？・資産形成のスケジュールは？ 資産をそらでいえるか？ ・資産の健康診断（分析）をしたか？・開発の優先順位は？ 何のためにアパマン経営を行うのか？ ・老後不安の解消・遊休地の有効活用・相続、税金対策 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 8

あなたにとっての不動産とは何なのか？又、その不動産はどうあるのがベストなのかを明確にすること！知識が無ければ意思決定ができない 大切な資産が減る、収益も減る、タイミングを 逃す、騙される・・・ etc さもなければ・・・ 方針決定の前に知識を持つことが重要！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 9

知識・知恵不足が財産を減らす！ 財産形成は守るだけではダメ。無から有という発想で 攻める必要がある 「守る」と資産は減る。資産を減らさないためには増 やす発想がなければ、絶対にだめ もともと財産の無かった人がどのように資産を増やし たのか？を学ぶことが近道 専門家にはその分野の知識はあるが、不動 産に必要な各種専門知識を横断的につなぎ、 活用するノウハウはない © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 10

はじめの一歩は資産分析にあり あなた自身の資産を「そら」でいえますか？ 課題があって初めて対策ができる その課題を知るためには、資産分析書が絶対必 要になる！ 状況は刻一刻と変化する。だから対策には終わ りがない！ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 11

不動産投資を成功させる４つのスキル 金持ち 大家さ ん ファイ ナンス 税務企画 賃貸管 理 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 12

不動産運用効果の理解 更地で保有している場合 賃貸などで活用している場合 保有コストの軽減効果 インカムゲインとなる賃料収入を増やす 税負担を減らす 実質収入の増加 貸家を建てた時の土地相続税評価の軽減効果 相続税対策 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 13

アパマン経営のメリット レバレッジを効か せた投資ができる 直接働かなくても 毎月収入が得られ る 節税効果を得なが ら資産運用ができ る 万が一の時の 生命保険にな る 家賃が年金代わり になる 相続対策にな る インフレヘッジ、 デフレヘッジにな る © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 14

レバレッジをうまく活用すると・・・ レバレッジ効果とは？ 借入金９，００ ０万 粗利益３００ 万 自己資金１，００ ０万 投資効果３ ０％！ 小さな蝶つがいが大きな扉を動か す！ １億円の物件 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 15

不動産活用の３つの要因 © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 土地活 用 物理的要因 土地、建物その もの 人的要因 家主、管理者 社会的要因 人口動態 法改正等 16

賃貸業界の昔と今そしてこれから １９７ ０ １９８ ５ ２０００ ２０１５ 導入期１５年成長期１５年成熟期１５年 1973 年 第 1 次オイルショ ック バブル崩壊 高度成長期 成長率が年 10 ％を超える 1971 年 月村マンション No.1 人口 1 億 突破 1983 年 大東建託 レオパレ ス 1985 年 サンステッ プ 1990 年 大和リビン グ 1992 年 新生産緑地法 ・町の不動産屋さんの活躍 ・ほとんど自主管理、家族 経営 ・人口増加 ・地価高騰、相続対策 ・建てれば埋まる ・ RC マンションの登場 ⇒古きよき大家の時代 ・本業が忙しい ・業者にお任せ片手間経 営 ・サブリースが登場 ・税金対策が主 ⇒システムの時代 2006 年 人口減少 金利上昇 建築費上昇 住生活基本法 2015 年頃 世帯数頭打ち ・空室率が全国平均３０％以上に 達し 大きな社会問題に発展 ・外国人、高齢者、障害者入居の 問題 2013 年頃 消費税アップ？ 2002 年 FP コミュ ニケーショ ンズ設立 ・敷金精算問題、滞納問題、更新料問題が激化 ・大家さんは経営者 ・サブリースはもう売れない、滞納保証が伸び る ・人口減少、少子高齢化、 ・賃貸の０６年まで住宅着工戸数５年連続増加 ・需要と供給のバランスがさらに崩れる ・ノウハウを教える人間が活躍する ⇒商売の原点、顧客（入居者）満足の追求 ５年 ５年 ５年 ？ © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 17 ※浦田が 2005 年頃に作成したものです 。

時代は７０年周期で動く !? ウォール街トップファンドマネージャー大竹愼一氏提 唱の説 １８６ ８ １９３ ９ ２００９２０１５ 1868 年 大政奉還（明治維新） 1945 年 原爆投下（終戦） 2009 年 社会的な価値 観の大転換が 起こり始める １８７ ７ １９４ ５ 1877 年 西南戦争終結（明治維新終結 ） 1939 年 第二次世界大戦勃発 2015 年 近代的賃貸経営 の終焉 キーワード ・社会起業ブーム ・ 2010 年問題、団塊世代の大量定年 ・超高齢化社会 ・消費税率のアップ ・経済的な豊かさから精神的な豊かさへ ・深美意識の時代 2015 年以降は・・・ ・今世紀最大の好景気 ・空室が社会問題化する ・経営破たんする大家さんが続出 社会全体は成熟した 自我へと向かってい く 時代の循環は、 作る → 広げる → 良くする → 壊す の繰り返し © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 18 ※浦田が 2005 年頃に作成したものです 。

賃貸業界のこれから 全国の空室率２３％が２０２０年に３０ % ？に上昇 ２０１９年頃（５３０７万世帯）を境に世帯数が減少 に転じる 空室率の拡大、金利の上昇に伴い、経営が悪化する家 主が増える（特にサラリーマン大家さん） 敷金、更新料、滞納トラブルが各地で発生。賃貸業界 におけるさらなる法整備がなされる 消費税が１０％以上になる 一般世帯の需要が減る一方で、外国人、高齢者、障害 者、母子家庭の賃貸ニーズは増え続ける 家賃補助も含めたセーフティーネットが拡充される © Copyright 2016 by FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 19